ועדת הערר קיבלה את עמדת מנהל מיסוי מקרקעין שיש לדחות בקשת נישומה לביטול עסקת קומבינציה. נפסק כי אין זה מתפקידו של המנהל להיכנס לנבכי הסכסוך שפרץ בין העוררת לבין החברה בשאלת קיומו של הסכם הקומבינציה. העוררת פתחה בהליכים מיותרים מול המנהל בניסיון לכפות עליו מתן החלטה, אשר הוא מנוע מלתת לאור הוראות הדין
עסקינן בבקשת מנהל מיסוי מקרקעין חיפה לסילוק על הסף של הערר אשר הוגשה על ידי העוררת, מחמת איחור בהגשתו. הערר הוגש ביחס להחלטת המנהל שלא לקבל את בקשת העוררת לביטול עסקת קומבינציה שנכרתה בינה לבין חברת אלומה בית פלד בע"מ.
לטענת המנהל, הערר הוגש באיחור על פי סעיף 88 לחוק מיסוי מקרקעין, הקובע כי יש להגיש ערר בתוך 30 יום ממועד מסירת החלטת המנהל. בנוסף, סיכויי הערר הינם קלושים. מקום בו החברה הביעה עמדתה המפורשת לפיה עסקת הקומבינציה הינה שרירה וקיימת וכי היא מתנגדת לביטול העסקה - הרי שלא נפל כל פגם בהחלטת המנהל לדחות את הבקשה לביטול העסקה.
העוררת טענה מנגד כי עמדת המנהל המסרב לבטל את העסקה אלא אם יוצג בפניו תצהיר ביטול עסקה חתום על ידי שני הצדדים לה או פסק דין חלוט המורה על ביטול העסקה - היא עמדה המנוגדת להוראות סעיף 102 לחוק ולהלכה הפסוקה הדנה בו וכן להוראות המשפט המנהלי.
כב' השופטת א' וינשטיין פסקה כי יש לקבל את בקשת המנהל. סעיף 102 לחוק עניינו ב"החזרת מס בביטול מכירה" וזו לשונו: "המנהל יחסיר מס אם הוכח לו כי נתבטלו מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין ששולם עליהם המס." ההלכה הפסוקה מפי בית המשפט העליון בהלכת זמר (ע"א 307/85 ) קבעה כי בבחינת השאלה האם בוטלה עסקה, במשמעות סעיף 102 לחוק, השאלה אינה שאלה של מלאכותיות אלא יש לבחון אם הכינוי שהצדדים כינו את העסקה והשם שנתנו לה - תואמים את מהותה האמיתית. בהלכת זמר אף נקבע כאשר הצדדים לעסקה טענו בפני מנהל מיסוי מקרקעין כי העסקה ביניהם בוטלה - על המנהל לבחון האם העסקה, שאת ביטולה מבקשים, הכתה שורשים בקרקע המציאות, אם לאו. תחולתו של סעיף 102 לחוק אינה מוגבלת רק למצבים אשר בהם שולם כבר המס על ידי הצדדים לעסקה, והוא יחול גם ביחס למכירות ופעולות באיגוד אשר טרם שולם בגינן המס, וככל שתהא הכרה בביטול העסקה או הפעולה, אזי המשמעות תהא ייתור הצורך לשלם את המס. בקובץ הוראות הפרשנות לחוק מיסוי מקרקעין - חב"ק, נקבעו בעניין פרשנות סעיף 102 על ידי מנהל מיסוי מקרקעין, הוראות לפעולה שנועדו להנחות את משרדי מיסוי מקרקעין בעת בחינת בקשות לביטול עסקה. על פי הוראות החב"ק - התנאי הבסיסי לבחינת בקשה לביטול עסקה הוא הסכמת שני הצדדים לעסקה לביטולה, או הצגת פסק דין של ערכאה שיפוטית הקובע כי המכירה בטלה. הצדדים לעסקה נדרשים לצרף לבקשה לביטול העסקה תצהיר שייחתם על ידי שני הצדדים. גם כאשר ניתן פסק דין על ידי ערכאה שיפוטית מוסמכת - אזי עדיין ביטול העסקה על ידי המנהל אינו אוטומטי אלא נבחנת שאלת ביטול העסקה - האם מדובר בבטלות שפועלה למפרע או בביטול שפועלו מכאן ואילך ומצריך בדיקה האם העסקה בכל זאת הכתה שורשים בקרקע המציאות, במשמעות הנדרשת לצרכי מיסוי מקרקעין. בנוסף לאמור, נקבע כי רשות המיסים אף פרסמה שתי הוראות ביצוע בנושא ביטול עסקה: האחת - ה"ב 26/92), והשניה - ה"ב 8/2008. בה"ב 26/92 צוין מפורשות כי: "התנאי הבסיסי לבחינתה של בקשת הביטול הוא: הסכמת שני הצדדים לעיסקה לביטולה, או הצגת פסק דין של ערכאה שיפוטית הקובע כי המכירה בטלה. לעומת זאת, בקשה המוגשת ע" צד אחד לעסקה, והמתבססת על ביטול חד צדדי של המכירה, לא תידון כלל. ה"ב 8/2008 עוסקת ספציפית ב"ביטול עסקה - הודעה חד צדדית", והודגש בה כי ככלל ביטול עסקה מחייב את הסכמת שני הצדדים לה כפי שנקבע בה"ב 26/92, ועם זאת נקבע כי ישנם מקרים בהם יוכל המנהל להשתכנע בדבר בטלות עסקה על בסיס הודעה חד צדדית. ה"ב 8/2008 קובעת כי פסק דין המורה על בטלות הסכם עשוי להוות ראיה אשר על פיה ישתכנע המנהל כי לעניין מיסוי מקרקעין יש לראות את העסקה כבטלה.
מהלכה למעשה, נקבע כי העוררת פנתה למנהל בבקשה לביטול עסקת הקומבינציה בינה לבין החברה החלטת המנהל ניתנה כשלושה שבועות לאחר מכן, במסגרתה דחה את הבקשה לביטול העסקה, משום שהוגשה על ידי צד אחד לעסקה בלבד, ומשום שהיתה בפניו אינדיקציה על התנגדות לביטול העסקה על ידי הצד השני לה, קרי: החברה. המנהל הבהיר כי רק אם יוגש לו תצהיר ביטול עסקה חתום על ידי שני הצדדים לה או יוגש לו פסק דין חלוט מנומק המורה על ביטול העסקה - ישקול את ביטולה. בנקודת זמן זו, נדרשה העוררת לפעול להגשת ערר בתוך 30 ימים, וזאת ככל שראתה עצמה מקופחת מהחלטה זו. העוררת לא פעלה כדין ולא הגישה ערר במועד הקבוע בחוק. הערר הוגש באיחור של למעלה משלושה חודשים לאחר חלוף המועד הקבוע בחוק. כאמור, חלף הגשת ערר במועד הקבוע בחוק, בחרה העוררת לפנות בתכתובת חוזרת ונשנית למנהל בכדי לנסות לשכנעו לבטל את העסקה. עצם העובדה כי העוררת חזרה שוב ושוב ופנתה למנהל, בתכתובת לצורך עיון חוזר כדי לשכנעו לאשר את ביטול העסקה בפניו - אינה מאריכה את המועד הקבוע בחוק להגשת הערר. נישום אשר הגיש בקשה למנהל וניתנה בה החלטה הדוחה את בקשתו, אינו יכול לטעון להארכת מועד להגשת ערר בשל כך שחזר ופנה שוב ושוב באותה בקשה למנהל, לאחר שכבר ניתנה ההחלטה, בניסיון לשכנעו אחרת. קבלת טענה שכזו, אכן תרוקן מכל תוכן את המועד שנקבע בחוק להגשת ערר, שכן כל נישום יוכל לשלוט במועד הגשת הערר, על דרך של הגשת פניות חוזרות ונשנות. משכך, נקבע כי , יש לדחות את טענות העוררת ולקבוע כי הערר הוגש באיחור, ללא שהתבקשה וממילא בלא שניתנה הארכת מועד לעוררת להגשתו באיחור.
לא זו אף זו, נקבע כי התנהלותה של העוררת יש בה טעם לפגם, בלשון המעטה, שכן נראה כי נעשתה מתוך מטרה לטשטש את המועד האמיתי של מתן החלטת המנהל בבקשה לביטול העסקה. יש לתת משקל לחומרה לעובדה כי העוררת לא צירפה כלל לכתב הערר החלטה כלשהי של המנהל. על פי תקנה 3ה'(1) לתקנות סדרי הדין בעררים יש לצרף לכתב הערר העתק מההחלטה שבשלה הוגש הערר. לא פחות מ- 51 נספחים (!) צירפה העוררת לכתב הערר מטעמה, אך אף אחד מהם לא כלל את החלטת המנהל. העוררת אף העלימה והבליעה את העובדה כי המנהל טען עוד במסגרת פסקה 11 לבקשתו בהליך התביעה האזרחית לסילוק על הסף כי העוררת איחרה את המועד להגשת הערר, וכאמור - לא טענה דבר בעניין מועד הגשתו בעיתוי שהוגש ואף לא הגישה בקשה להארכת מועד להגשת הערר. כל טענות העוררת בעניין הארכת מועד להגשת ערר - דינן להידחות - על הסף ולחילופין - לגופן. העוררת לא טרחה כלל להגיש לוועדת הערר דנן כל בקשה להארכת מועד להגשת הערר. העוררת אף בחרה באופן מודע שלא להגיש כל בקשה להארכת מועד להגשת הערר או להעלות כל טענה בעניין זה מיוזמתה טרם ישיבת קדם המשפט, על אף שהיה בידה די והותר זמן להגיש כל בקשה שחפצה להגיש. יתרה מזאת, גם בתגובה שהגישה ובה העלתה את הטענה להארכת מועד - לא טרחה לפרט דבר ואף לא תמכה טענתה זו בכל תצהיר לביסוס טענותיה בדבר קיומו של טעם מיוחד להאריך את המועד. די בכך, כדי לדחות על הסף כל טענה של העוררת בדבר הארכת מועד. העוררת הגישה את התביעה האזרחית חודשיים לאחר חלוף המועד להגשת הערר. על כן, לא ניתן כלל לקבל את הטענה כי הערר הוגש באיחור בשל הליך תלוי ועומד. לא היה כל הליך תלוי ועומד במועד בו היה על העוררת להגיש את הערר, ואין כל נימוק וטעם מדוע הערר לא הוגש במועד הקבוע בחוק. יתר על כן, העוררת היא זו שהגישה את ההליך האחר, שנטען על ידה שהוא "תלוי ועומד" - קרי: את התביעה האזרחית. העוררת שלטה על עיתוי הגשת התביעה האזרחית ועל כן, לא יכול הליך זה לשמש בידה כ"טעם מיוחד" להארכת המועד להגשת הערר.
יתרה מזו, נקבע כי סיכויי הערר נראים קלושים ביותר. הטיעון המועלה על ידי העוררת בערר ביחס להחלטת המנהל לדחות את בקשתה לביטול העסקה, מתייחס למהות הסכסוך בינה לבין החברה, אשר בגינו סבורה העוררת כי יש להורות על ביטול העסקה. נראה כי העוררת מבלבלת בין טיעון שהמקום להעלותו הוא בפני בית המשפט בהליך התביעה האזרחית נגד החברה, במישור החוזי, לבין טיעון המתאים לערר לפי חוק מיסוי מקרקעין. אין זה מתפקידו של המנהל להיכנס לנבכי הסכסוך שפרץ בין העוררת לבין החברה בשאלת קיומו של הסכם הקומבינציה וההיתכנות של ביצועו. עניין זה יידון ויוכרע על ידי בית המשפט בתביעה האזרחית. אך כל עוד בית המשפט לא הכריע בתביעה האזרחית וכל עוד ברור כי החברה, שהינה הצד השני לעסקה עם העוררת - מתנגדת בתוקף לביטול העסקה וטוענת כי העסקה הינה שרירה וקיימת - אין המנהל רשאי להורות על ביטול העסקה באופן חד-צדדי. מנגד, קיימת אינדיקציה, בדמות מכתבו של ב"כ החברה, לפיה החברה מתנגדת לביטול העסקה. נקבע כי בנסיבות האמורות, ומאחר והעוררת כשלה מלהציג כל ראיה לפיה קיימת הסכמה מפורשת או אפילו במשתמע מצד החברה לביטול העסקה - הרי שסיכויי ההצלחה של הערר דנן - קלושים. המנהל אינו יכול ואינו צריך להכריע בבקשה לביטול עסקה שמוגשת על פי בקשת צד אחד לעסקה - תוך העדפת עמדתו של הצד המבקש על פני הצד השני לעסקה - המתנגד לביטולה. המנהל, כרשות ציבורית, אינו יכול להעמיד עצמו במצב שתועלה נגדו טענה ותביעה על ידי הצד המתנגד לביטול העסקה בשל ביטולה - כל עוד לא קיים פסק דין חלוט ומנומק המורה על ביטול העסקה. לכשתוכרע התביעה האזרחית וככל שתתקבל טענת העוררת כי יש להורות על ביטול העסקה ויוצג פסק דין חלוט - יוכל המנהל לשקול עניינית את הבקשה לביטול העסקה, בהינתן העובדה כי היא נכרתה בשנת 2015, ולקבוע בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין וההלכה הפסוקה - אם העסקה היכתה או לא היכתה שורשים בקרקע המציאות. או אז תיבחנה כל יתר טענות העוררת בעניין אי תשלום מס, אי העברת חזקה במקרקעין לידי החברה וכיוצא באלו טענות - שטרם מלאה השעה לבחון אותן בהיעדר קביעה משפטית חלוטה בנושא ביטול העסקה במישור החוזי. נפסק כי הערר נדחה על הסף, תוך שצויין כי העוררת העמיסה על ועדת הערר מסמכים למכביר (51 נספחים לכתב הערר) - אשר רובם אינם רלוונטיים לערר דנן, תוך התדיינות מיותרת ובזבוז זמן שלא לצורך ותוך הסתרת העובדה הראשונית והבסיסית ביותר שהיה עליה להציג - מועד מתן ההחלטה מושא הערר, שהוא הנתון החשוב לצורך בחינת עמידתה בהוראות החוק בדבר מועד הגשת הערר. העוררת פתחה בהליכים מיותרים מול המנהל (התביעה האזרחית והבקשה לצו עשה זמני) בניסיון לכפות עליון מתן החלטה, אשר הוא מנוע מלתת לאור הוראות הדין. נמצא כי פעולות העוררת, אשר נועדו למסך את העובדות, לטשטש ולהסיט את הדיון - הינן בגדר שימוש לרעה בהליכים משפטיים וגובלות בשיבוש מכוון של ההליך. בשל חומרת התנהלותה של העוררת, יש מקום לחייבה בהוצאות גבוהות מן השגרה. על כן, העוררת תישא בהוצאות המנהל ובשכר טרחת עו"ד המשיב בסך של 40,000 ₪.
לסיכום, הבקשה מתקבלת.
העוררת יוצגה ע"י: עו"ד אפרת רנד; עו"ד דניאל אנגלשטיין ; המשיב יוצג ע"י: עו"ד למא שקור
