נדחה עררו של נישום על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין לחייבו במס שבח על נכס שמכר לפי שווי שוק ולא לפי שוויו המוצהר. נקבע כי ההיגיון והשכל הישר שוללים את האפשרות לקבל את גירסתו לפיה מכר את הנכס בחלוף 18 שנה בהפסד, ברבע מערכו. טענה בעלמא בדבר חובות, אין בה כדי להרים את נטל הראיה לצורך הוכחת תום הלב בקביעת התמורה
ערר על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין חיפה, לפיה נדחתה השגת העורר בעניין שווי המכירה של הנכס מושא הערר. המנהל לא קיבל את שווי המכירה שהוצהר על ידי העורר בסך של 700,000 ₪ וקבע את שוויה על סך של 3,000,000 ₪. העורר אינו חולק על כך כי שווי השוק של הנכס מושא הערר הוא אכן 3,000,000 ₪, אך טוען כי הוא הסתמך על דברי הרוכשים בעסקה כי נערכה עסקה דומה בחלקה סמוכה תמורת סכום של 700,000 ₪ וכי הוא קיבל את דבריהם בתום לב ובלא כל בדיקה נוספת.
העורר טוען כי יש לקבל את השווי המוצהר בשל כך שהעסקה נערכה בתום לב. יש להחיל בעניינו את החריג לכלל שווי השוק - הוא שווי התמורה החוזית, וזאת מאחר ולטענתו מכר את הנכס בשווי המוצהר בתום לב, בשל צורך כלכלי, בהסתמך על שווי שנאמר לו שנקבע בעסקה דומה בחלקה סמוכה ולמעשה טוען הוא כי רומה על-ידי הרוכשים.
מנהל מיסוי מקרקעין טוען מנגד כי כאשר קיים פער כה משמעותי בין השווי המוצהר לבין שווי השוק - קמה חזקה בדבר היעדר תום לב, ובמקרה דנן - העורר לא סתר את החזקה האמורה ועל כן יש לקבוע את שווי המכירה בהתאם לשווי השוק.
כב' השופטת א' וינשטיין פסקה כי יש לדחות את הערר על כל חלקיו. סעיף 1 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר את המונח "שווי של זכות פלונית", כאשר הגדרה זו קובעת את עיקרון שווי השוק בתור הכלל המנחה בקביעת שוויה של זכות במקרקעין, קרי - השווי שניתן לצפות לו במכירה על ידי מוכר מרצון לקונה מרצון , כאשר השווי ההסכמי - הוא החריג לכלל. התמורה החוזית תתקבל כשווי המכירה של זכות במקרקעין ככל שיתקיימו שלושה תנאים: הראשון, כי הסכם המכר נערך בכתב; השני - כי התמורה נקבעה בתום לב; והתנאי השלישי הוא כי התמורה החוזית לא הושפעה מקיומם של יחסים מיוחדים בין המוכר לקונה. ההלכה הפסוקה קבעה זה מכבר כי הנטל להוכיח את שווי השוק מוטל על כתפי המנהל, אך הנטל להוכיח את התקיימותם של כל שלושת התנאים לעיל במצטבר, לצורך תחולת החריג לכלל של שווי המכירה - מונח על כתפי הנישום. עוד נקבעה זה מכבר בפסיקתו של בית המשפט העליון כי נוצרת חזקה, הניתנת לסתירה, בדבר חוסר תום לב בקביעת השווי ההסכמי, מקום בו קיים פער ניכר בין שווי השוק לבין התמורה החוזית. הנטל לסתור את החזקה האמורה, הנוצרת כאשר קיים פער משמעותי בין שווי השוק לבין התמורה החוזית - מונח על כתפי הנישום והוא נדרש להביא ראיות ועדים לצורך הוכחת תום הלב בקביעת התמורה החוזית, וברי כי לצורך זה נדרשת עדותם של הצדדים לעסקה, וההימנעות מהעדתם - פועלת לחובת הנישום.
מן הכלל אל הפרט נקבע כי המחלוקת בין הצדדים נוגעת להתקיימותו של התנאי בדבר קביעת התמורה החוזית בתום לב. בנסיבות בהן המנהל הציג חוות דעת שמאית מטעמו בדבר שווי השוק של הנכס מושא הערר, התומכת בהחלטתו בהשגה לפיה שווי המכירה יועמד על 3 מיליון ₪ (לכל הפחות), והעורר לא הציג חוות דעת שמאית נגדית ואף בחר שלא לחקור את השמאי מטעם המנהל - אזי המנהל יצא ידי חובתו והרים את הנטל המונח על פי דין על כתפיו בעניין הוכחת שווי השוק - אשר, כאמור, בפועל אינו שנוי במחלוקת בין הצדדים. יש לבחון האם העורר עמד בנטל הראיה המונח על כתפיו כי יש לקבל את השווי ההסכמי כחריג לעיקרון שווי השוק. נוכח העובדה כי קיים פער גדול בין שווי המכירה המוצהר לשווי השוק, הרי שמתקיימת החזקה העובדתית לפיה התמורה ההסכמית לא נקבעה בתום לב. העורר לא הרים את נטל הראיה ולא הצליח לסתור את החזקה כי התמורה בהסכם המכר נקבעה שלא בתום לב. לא העורר ולא העד מטעמו צירפו לתצהירם את אותו פלט מאתר העסקאות של רשות המיסים, שעליו נטען שהסתמכו, ולפיו עסקה בחלקה סמוכה וכמעט זהה בגודלה נמכרה תמורת סך של 700,000 ₪. יתרה מכך, על אף שעו"ד ויינברג הוא זה שנטען כי ייצג את העורר בעסקת המכר של הנכס - לא הוגש תצהיר עדות ראשית מטעמו וממילא עו"ד ויינברג לא התייצב לדיון ההוכחות. מחדלו זה של העורר מלהביא לעדות בפני ועדת הערר את עורך הדין ויינברג - נראה תמוה ומוקשה. עניין זה הוא בעוכריו של העורר. העורר לא הביא לעדות אף את הרוכשים, על מנת לבסס את טענתו לפיה כביכול הם אלו שפנו אל בא כוחו עו"ד ויינברג באופן עצמאי ויזום וביקשו לרכוש את הנכס. לא הוצגה גם כל ראיה או עדות לכך שהרוכשים הם אלו שהפנו כביכול את העורר לאותו פלט עסקאות מאתר רשות המיסים. מחדלו של העורר מלהביא בפני ועדת הערר את עדותם של הרוכשים - היא עוד יותר בעייתית ומוקשית. הרוכשים הם הצד לעסקה, אשר נטען כי התמורה בה נקבעה בתום לב. עדותם היא עדות רלבנטית, נדרשת וחיונית ואי-הבאתם לעדות, יוצרת חזקה לפיה אילו היו מוזמנים לעדות - היתה עדותם פועלת לחובתו של העורר.
בנוסף לאמור, נקבע כי לכתב הערר צורף תדפיס "מידע נדל"ן" מאתר רשות המיסים, המתייחס לעסקה משנת 2012 בו צוין כי שולמה תמורה במזומן בסך 775,000 ₪ עבור מקרקעין בייעוד למגורים. אף כי תדפיס זה לא צורף למי מתצהירי העדות הראשית מטעם העורר – ניתן להניח כי זהו התדפיס שאליו התייחסו העורר והעד בתצהיריהם. עם זאת, תמוה עד מאוד מדוע לא צורף התדפיס הנטען לתצהירי העורר, ותמוה עוד יותר מדוע העורר לא מצא לנכון לציין כי אותה חלקה סמוכה לנכס מושא הערר, נמכרה כשנה מאוחר יותר תמורת סך של 2,750,000 ₪ במזומן. העורר טען כי באותה עת מצבו הכלכלי לא היה טוב וכי הוא אף חתם על הסכם הלוואה חודש לפני מכירת הנכס על מנת שיהיה לו כסף לצורכי קיומו ועל כן שמח על ההזדמנות למכור את הנכס. אלא שאת טענתו הלאקונית בדבר מצבו הכלכלי - לא תמך העורר בשום מסמך או אסמכתא. העורר טען כי נטל הלוואה של חצי מיליון ₪, לתקופה של 20 שנה, והתחייב לרשום משכנתא מדרגה ראשונה לטובתו על הנכס, עם זאת העורר לא הציג רישום של משכנתא כלשהי על הנכס. מנגד, בהסכם המכר, אשר נחתם חודש ימים לאחר החתימה על הסכם ההלוואה, הצהיר העורר כי הנכס נקי מכל שיעבוד או משכנתא. לפיכך, נקבע כי לא ניתן ליתן אמון בגירסת העורר לפיה היה נתון במצב כלכלי לא טוב. העורר הוא איש עסקים, גם אם אינו עוסק בנדל"ן. שורת ההיגיון והשכל הישר שוללים את האפשרות לקבל את גירסתו לפיה רכש את נכס המקרקעין מושא הערר דנן "בזול", כפי טענתו, ומכר אותו, בחלוף 18 שנה – בהפסד. העלאת טענה בעלמא על ידי העורר לפיה הוא היה, כביכול, "לחוץ על כסף" - בלא כל פירוט, בלא כל הסבר מינימלי - תוך אמירה כללית בדבר חובות, וגם "חתונות יש לי הרבה" - אין בה כדי להביא להרמת נטל הראיה לצורך הוכחת תום הלב בקביעת התמורה בהסכם המכר. זאת ועוד, אין לקבל את טענת העורר לפיה די היה בכך שהרוכשים שלחו, כביכול, את התדפיס מאתר רשות המיסים בדבר העסקה משנת 2012 בחלקה הסמוכה - ובכך היה די מבחינתו כדי להסכים לתמורה שהוצעה על ידם. גירסה זו אינה אמינה.
יתרה מזו, נקבע כי הרושם הברור שנוצר מהעדויות והמסמכים שהוצגו הוא כי העורר קיבל תמורה בעסקה מושא הערר שהינה בסכום העולה על המוצהר. לפיכך, גם אילו היה מצליח לעמוד בנטל להוכיח את תום ליבו בקביעת התמורה ההסכמית - ולא זה המצב - עדיין לא ניתן היה לקבל את הערר, שכן הסעד המבוקש בו הוא כי ועדת הערר תקבל את השווי המוצהר - בסך 700,000 ₪, וברור כי העורר קיבל סכומים העולים על סכום התמורה החוזית המוצהרת. במצב דברים זה נקבע כי לא ניתן לקבל את עמדת העורר ולאשר את החריג לעיקרון שווי השוק, שכן לא עלה בידיו להוכיח כי התמורה ההסכמית נקבעה בתום לב. הערר נדחה על כל חלקיו, שומת מס השבח שהוציא המנהל - תעמוד בעינה. בשים לב להתנהלות העורר בערר דנן עליו לשאת בהוצאות ובשכ"ט עו"ד המשיב בסך 45,000 ₪.
לסיכום, הערר נדחה.
העורר יוצג ע"י: עו"ד אוהד כהן ; המשיב יוצג ע"י: עו"ד למא שקור
