שלח לחבר
דף הבית > חדשות משפטיות > העליון הכריע: חברה המשווקת דירות לציבור אינה יכולה להפלות בין רוכשים

חדשות

העליון הכריע: חברה המשווקת דירות לציבור אינה יכולה להפלות בין רוכשים, צילום: istock
העליון הכריע: חברה המשווקת דירות לציבור אינה יכולה להפלות בין רוכשים
20/08/2019, עו"ד לילך דניאל

בית המשפט העליון דחה את ערעורה של חברת בניה על חיובה לפצות בני זוג ממוצא ערבי בגין סירובה למכור להם דירה בפרויקט נדל"ן בירושלים. שופטי ההרכב הסכימו כי חל איסור הפליה בסוגיה זו על מי שמשווק דירות שנבנו על מקרקעי ציבור, אולם נחלקו בנוגע לבסיס האיסור – האם מכוח חוק איסור הפליה במוצרים ושירותים או שמא מכוח כללי המשפט המנהלי

המשיבים הם בני זוג תושבי הכפר אעבלין שבצפון הארץ המתגוררים בירושלים מזה כעשרים שנה. המשיב עובד בעיריית ירושלים כמנהל לשכת הרווחה בשכונות הדרומיות במזרח העיר ולבני הזוג בן הסובל מנכות. מאחר שבבניין בו התגוררו לא הייתה מעלית, דבר שהקשה עליהם בגידול בנם, החליטו בני הזוג למכור את דירתם ולרכוש דירה אחרת בעלת כניסה נוחה יותר.

לאור האמור פנו המשיבים למערערת, חברה קבלנית הבונה ומשווקת דירות למגורים במקומות שונים ברחבי הארץ, והתעניינו ברכישת דירה בפרויקט שנבנה בשכונת פסגת זאב בירושלים. במהלך שיחה טלפונית שערכו עם נציגת המערערת נמסר לבני הזוג כי החברה אינה מוכרת דירות לערבים. נוכח האמור, הגישו בני הזוג תביעה לבית משפט השלום, לפי חוק איסור הפליה במוצרים, בשירותים ובכניסה למקומות בידור ולמקומות ציבוריים וכן לפי פקודת הנזיקין, בגין עוגמת נפש ותחושת קיפוח שנגרמו להם לטענתם בעטיו של היחס המפלה שקיבלו מהחברה  ומנציגיה.

לקבלת עדכוני חדשות, פסיקה וחקיקה ישירות למייל, לחץ כאן

בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי יש לקבל את גרסתם העובדתית של בני הזוג  לדברים, וכי מבחינה לשונית ותכליתית יש לפרש את הוראות חוק איסור ההפליה כנועד למנוע גם הפליה במכירת דירות מגורים על ידי קבלן, במיוחד כאשר הדירות נבנות על מקרקעי ישראל. סך הפיצוי שנפסק: 40,000 שקלים.

ערעור שהגישה החברה לבית המשפט המחוזי נדחה, תוך שבית המשפט אימץ את קביעותיו של בית משפט השלום הן בדבר התנהגות מפלה מצד המערערת כלפי המשיבים והן בדבר תחולת חוק איסור הפליה על מקרקעין. נקבע כי לשון החוק ותכליתו תומכים בפרשנות לפיה הוא אוסר בגדרי התפרשותו כל הפליה בהספקת מוצרים לרבות מקרקעין, ובלבד שמדובר במי שעיסוקו בהספקת המקרקעין במרחב הציבורי.

בעקבות האמור, הגישה החברה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון, בה חזרה על טענותיה בדבר אי-תחולת חוק איסור הפליה על מכר דירות. השופטים מזוז, הנדל ושטיין דחו את הערעור תוך חיוב החברה בהוצאות המשיבים בסך 20 אלף שקל. השופט מזוז ציין בפתח הדברים כי נוכח מרכזיותה וחשיבותה של הזכות לשוויון למרקם החיים החברתיים, קיימת חשיבות ציבורית-ערכית רבה לשיגור מסר חד-משמעי בגנותה של האפליה ולהעמדת כלים משפטיים אפקטיביים לרשות נפגעי האפליה לתבוע את עלבונם. לשיטתו, הימנעות מהכרעה בשאלת תחולת חוק איסור הפליה על תחום הדיור, שהוא תחום כה מרכזי בחיי האזרחים, אינה משרתת את המאבק בתופעות ההפליה, לא מבחינת המסר הציבורי ולא מבחינת הכלים האופרטיביים למאבק בתופעות האפליה.

השופט מזוז: "ברורה החיוניות בהחלת החוק על מכר דירות"

"תפקידו של בית משפט זה אינו אך להכריע בסכסוך הפרטני המובא בפניו אלא גם לקבוע הלכות ונורמות הנוגעות לסוגיות עקרוניות המתעוררות בהליך", כתב מזוז. "מתפקידו ומחובתו של בית המשפט לשרש תופעות של הפליה פסולה, בעיקר תופעות הפליה המעוגנות בתפיסות חברתיות הרווחות בחלקים שונים של החברה".

עוד הוסיף מזוז כי מנגנון האכיפה הייחודי שנקבע בחוק איסור ההפליה, נועד לתת מענה לקשיים הייחודיים הכרוכים באפשרות להוכיח מעשה הפליה כגון פערי מידע, שימוש בתנאים ומגבלות בעלי חזות ניטראלית, פרקטיקות סמויות, האשמה עצמית, קושי לספק ראיות בדבר ההתנהלות המפלה, ועוד. גם קביעת החזקות הראייתיות שבחוק נועדה להקל על נפגע הפליה להתגבר על קשיי הוכחה.

על כן, לדעת מזוז, ברורה החיוניות בהחלת החוק על מכר דירות, שכן שימוש בכלים משפטיים חלופיים אין בהם באופן אמיתי מענה לנפגעי הפליה, אף מקום שמבחינה משפטית עיונית השימוש בהם אפשרי. לשיטתו, הסתמכות על כך שנפגעי הפליה יגישו תביעות רגילות לבתי המשפט מתעלמת מהקשיים הרבים הכרוכים כאמור בהגשת תביעות כאלה, מה גם שאילו סבר המחוקק כי הדין הכללי מספק מענה הולם לנפגעי הפליה, לא היה צורך בחקיקת חוק איסור ההפליה כלל. לכן, בהעדר מניעה חוקית או טעם ענייני משכנע המצדיק הימנעות מהכרעה ישירה בשאלה של תחולת החוק על מכר דירות – סבר מזוז כי אין להשלים עם תוצאה לפיה הכלים החשובים והחיוניים שהחוק מעמיד לרשות המאבק בהפליה לא יחולו על תחום חיוני וחשוב כמו תחום הדיור.

מבחינה פרשנית, התייחס מזוז לשאלה האם דירת מגורים עולה בגדר המונח "מוצר". לשיטתו, כל האינדיקציות, לרבות לשון החוק, תכליתו המוצהרת ומחויבויות המדינה באמנות בינלאומיות – מובילות למסקנה כי התשובה לשאלה זו חיובית, וכפועל יוצא החוק חל גם על הפליה במכר דירות על ידי מי שעיסוקו בכך. בתוך כך התייחס השופט מזוז גם להגדרת המונח "מוצר" בויקיפדיה ובמילונים שונים, וקבע כי נראה שלפי המשמעויות המקובלות שלו אין ספק כי דירה אכן עונה להגדרה זו, בהיותה תוצר של תהליך עבודה אנושי וכן מוצר בעל שווי כספי העומד למכירה לציבור במהלך העסקים הרגיל.

עוד לדעת מזוז, אין גם כל הצדקה עניינית להחריג דווקא דירות הנמכרות על ידי חברה קבלנית מתחולתו של החוק, אלא להפך - יש הצדקות חזקות להכללתן, שכן אין מדובר על אדם פרטי אלא על עוסקים, ובמקרה זה על חברה קבלנית אשר משווקת דירות לציבור הרחב. עוד הבהיר מזוז בהקשר זה כי האיזון שביצע המחוקק במסגרת החוק היה בכך שהגביל את תחולתו למכירת מוצר במסגרת עסקית, כאשר חופש ההתקשרות וזכות הקניין של חברה קבלנית אינם חזקים יותר מחופש ההתקשרות וזכות הקניין של יבואן מכוניות, של רשת חנויות מוצרי חשמל או של בעלים של סופר-מרקט או חנות מכולת.

עוד הוסיף מזוז כי לכל אדם עומדת אמנם החירות לבחור היכן לגור, אולם לאף אדם לא עומדת הזכות לבחור את שכניו, ודאי שלא על סמך קריטריונים בלתי רלבנטיים. משכך, ההיתכנות כי רוכשים פוטנציאליים של דירות בפרויקט דיור יירתעו מרכישת דירה בשל העובדה שחברי קבוצה מופלית עשויים לרכוש אף הם דירה בפרויקט, היא לא טעם לגיטימי להחרגת דירות מתחולת חוק איסור הפליה, כשם שההיתכנות שמבלים פוטנציאליים במועדון ריקודים יירתעו מלהגיע למועדון בשל הסיכוי שיבלו שם גם חברי קבוצות שעשויות לסבול מהפליה היא לא טעם לגיטימי להחרגת מועדוני ריקודים מתחולת החוק.

לסיום ציין מזוז כי שני המניעים להפליה בהספקת מוצרים, שירותים ובכניסה למקומות ציבוריים – הכלכליים והאידיאולוגיים, אינם לגיטימיים, ואין כל מאפיין ייחודי לתחום המקרקעין אשר מצדיק מהבחינה האובייקטיבית החרגתו של נושא זה מתחולת החוק.

השופט שטיין: "דירה אינה מוצר, אין זה ראוי שניכנס בנעלי המחוקק"

השופט שטיין מנגד, סבר כי אין להסכים עם הפרשנות לפיה המונח "מוצר" משמעו גם דירת מגורים. לדעת שטיין, יש לצאת מנקודת הנחה שהמחוקק "דיבר בשפה רגילה של בני אדם", אשר לשיטתו איננה מכלילה דירת מגורים בגדר המונח "מוצר", שמשמעו בשפה המקובלת חפץ מיטלטלין. עוד התייחס שטיין לדברי ההסבר להצעת חוק איסור ההפליה, בהם צוין כי "האיסור אינו חל על מקרקעין, העשויים להיות נושא לחקיקה נפרדת" (בהתייחס לכך ציין השופט מזוז כי דברי הסבר אינם מחייבים את השופט בפרשנותו). לדעת השופט שטיין, יש ללמוד מכך כי המחוקק הבהיר מפורשות את כוונתו שדירה לא תיחשב "מוצר" לעניינו של חוק איסור הפליה, ולשופטים לא נותר אלא ליישם את לשונו ואת כוונתו הברורה.

לכך, הוסיף שטיין גם את ההגדרה שניתנה בסעיף 1 לחוק למונח "שירות ציבורי", במסגרתה אין כל זכר לקבלנים ולמתווכי דירות. לשיטתו, העובדה כי ספקי שירותים אלו נפקדו מהרשימה אף היא מלמדת על כך שהמחוקק ביקש להחריג את תחום המקרקעין מגדרו של החוק. לדעת שטיין, הסבר אפשרי להחרגתו של דיור מתחולתו של חוק איסור הפליה טמון במורכבותם של ענייני המקרקעין במדינת ישראל, בהיותם נושא רגיש מבחינה חברתית. לשיטתו, מורכבות זו קשורה במידה לא מבוטלת לאופי החברה הישראלית, אשר מכילה בתוכה קהילות מגודרות ומובדלות תרבותית, ושיש בה לא מעט ניגודים ושסעים. היבט נוסף שתורם למורכבות האמורה, לדעת שטיין, הוא אופייה של ישראל כמדינה ששומרת על זהותה כמדינה יהודית הקולטת עלייה. "לנוכח מציאות זו", כתב שטיין, "ברי הוא כי קביעת המותר והאסור במימוש העדפות בדלניות במכירה ובהשכרה של מקרקעין, אשר מונעות על ידי השקפת עולם דתית, לאומית או תרבותית של המוכר או המשכיר, מצריכה איזון מורכב ועדין. איזון זה ראוי שייעשה על ידי המחוקק, ולא על ידינו; ועל כן אין זה ראוי שניכנס לנעלי המחוקק ונטיל איסור מוחלט על הפליה בכל מכירה של דירות לציבור באמצעות הכללתן בגדרו של המונח 'מוצר'".

עוד הוסיף שטיין כי פרשנות המרחיבה את המונח "מוצר" כך שיכלול בתוכו דירות מגורים, איננה רצויה גם לנוכח קיומה של סנקציה פלילית בחוק. לפיכך, לדברי השופט, פרשנות כאמור תרחיב את גדרו של האיסור הפלילי על הפליה בהספקת מוצרים לציבור מעבר למובנו הטבעי והסביר.

גם מדברי חקיקה אחרים ורבים בהם נעשה שימוש במונח "מוצר", למד שטיין כי המחוקק רואה במונח "מוצר" חפץ מטלטלין, ולא מקרקעין. אשר על כן, להשקפתו, מקרקעין אינם בגדר "מוצר" לעניינו של חוק איסור הפליה; והמוצרים שעליהם חוק זה חל אינם כוללים דירות מגורים.

על אף האמור, סבר שטיין כי ההפליה שסבלו ממנה המשיבים מידי המערערת היא אכן בגדר מעשה עוולה שבגינו הם זכאים לסעד, שאמנם לא צומח מחוק איסור הפליה אולם הוא בהחלט צומח מהשילוב בין שני איסורים: האחד, האיסור על הפליה במרחב הציבורי, אשר קיים במשפט המנהלי והאוסר על הפליה בהקצאת זכויות במקרקעי המדינה, והשני - האיסור על שימוש לרעה בזכות או בכוח משפטי, ולחלופין – האיסור על ניהולו של משא-ומתן טרום-חוזי שלא בדרך מקובלת.

"כוחה של רשות מקרקעי ישראל הוא רב", כתב שטיין. "מקרקעי ישראל תופסים את רוב שטחה של המדינה. השימוש במקרקעין אלו והקצאתם מעצבים את פני המדינה ואת הצדק החלוקתי שלה. מסיבה זו, רמ"י איננה יכולה לעשות שימוש בקרקעות שבניהולה ככל העולה על רוחה. בהיותה רשות מינהלית, כפופה רמ"י לכלליו של המשפט המינהלי אשר כוללים איסור חמור על הפליה". עוד הדגיש שטיין כי האיסור האמור על הפליה איננו מתאדה לחלל האוויר כאשר רמ"י עושה הסכם עם קבלן פרטי שבמסגרתו אמור האחרון לבנות דירות על מקרקעי המדינה ואחר כך למכרן לאזרחים במחירי שוק או במחירים מסובסדים. לדבריו, בכל מקרה כזה, חובתה של רמ"י לא להפלות בין רוכשי הדירות עוברת לקבלן, שאינו אלא ידה הארוכה בכל הקשור להקצאת הזכויות בדירות שנבנו על מקרקעי המדינה. "חובה כאמור היא חלק מהמערכת ההסכמית שבין רמ"י לקבלן", הבהיר שטיין, "בין אם נקבעה מפורשות בהסכם שביניהם ובין אם לאו".

לדעת שטיין, הדבר מוביל למסקנה כי מקרה של חברה קבלנית פרטית, שהתקשרה בחוזה עם רשות מקרקעי ישראל במסגרת מיזם משותף להקמת דירות על מקרקעי המדינה ולאחר מכן סירבה למכור לאזרח דירה בשל דתו, גזעו, השתייכותו הלאומית, מינו, מגדרו או נטייתו המינית – מקים זכות לנפגע לקבלת פיצויים בגין נזקיו. בעניין זה הבהיר שטיין כי חברה פרטית עדיין כפופה לאיסור על הפליה ואין היא רשאית להתנער ממנו במגעיה עם רוכשי דירות פוטנציאליים, שכן התנערות כזו סוטה משורת הדין ועל כן היא מהווה שימוש לרעה בזכות ומהווה ניהול משא-ומתן טרום-חוזי בדרך לא מקובלת. מטעם זה, סבר שטיין כי יש לדחות את ערעורה של החברה במקרה זה.

לצד זאת, ביקש להדגיש כי פסק דינו אינו מתייחס להפליה במכירת דירות אשר נבנו על ידי קבלן פרטי על קרקע פרטית. עוד הוסיף לסיום כי הסוגיה שבנדון קשורה לשאלות חוקתיות יסודיות וכבדות משקל בתחום השוויון החברתי ולכן ניתן לחשוב על פתרון הסוגיה גם באמצעות דיני חוקה. "ברם, דרך זו איננה דרכי", כתב שטיין. "הנני מוצא טעם רב בהלכה אשר מורה לנו להימנע מלדון בשאלות חוקתיות כאשר בידינו להגיע להכרעה בתיק מבלי להידרש אליהן".

השופט הנדל, שהיה השלישי בהרכב, סבר כי אין מקום להכריע במחלוקת שנפלה בין השופטים מזוז ושטיין לעניין תחולתו של חוק איסור ההפליה גם על מכר דירות. לשיטתו, ראוי יהיה להשאיר את ההכרעה לעת מצוא. להשקפתו, המתנה למקרה המתאים מיטיבה עם איכות ההכרעה ודיוקה, מה גם שמערכת המשפט אינה נוהגת, במצב דברים רגיל, להידרש לסוגיות תיאורטיות ביחס למקרה המונח לפניה.

סיכומם של דברים – הערעור נדחה. המערערת תישא בהוצאות המשיבים בסך כולל של 20,000 שקל. המערערת יוצגה בהליך ע"י עו"ד יעקב אמסטר ועו"ד חגי מאירי. המשיבים יוצגו ע"י עו"ד דאוד עזי. בשם היועמ"ש: עו"ד לימור פלד. בשם האגודה לזכויות האזרח: עו"ד גיל גן-מור. בשם פורום קהלת: עו"ד אריאל ארליך.

 

רע"א 10011/17

 

בנוסף אולי יעניין אותך
הרשמה לניוזלטר
באפשרותכם להירשם לניוזלטר תקדין ולהתעדכן באופן יומי בחדשות המשפטיות החמות ביותר, בתקצירי פסקי הדין החשובים ביותר שניתנו לאחרונה, בעידכוני החקיקה ובעוד מידע חשוב. כל שעליכם לעשות הוא להקליד את כתובת הדוא"ל שלכם ותקבלו את הניוזלטר לתיבת הדואר שלכם.
הרשם עכשיו
תקדין
תקדין בטוויטר
/HashavimCmsFiles/images/banners/300x300-baner-commit.png
עורכי דין/בעלי מקצוע עוד
17 | S:166