תוכן עניינים

טיוטת תקנות. 2

א. שם התקנות המוצעות. 2

ב. מטרת התקנות המוצעות והצורך בהן [למילוי רק בעת הפצה להערות הציבור] 2

ג. להלן נוסח טיוטת התקנות המוצעות:. 2

טיוטת תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכנית ובהיתרים) (תיקון), התשפ"ה-2025. 3

1. תיקון תקנה 1. 3

2. הוספת תקנות 2א, 2ב, 2ג 3

3. תיקון תקנה 4. 6

4. תיקון תקנה 10. 6

5. הוספת תקנה 10א. 6

6. תיקון תקנה 13. 6

7. תחילה ותחולה. 7

דברי הסבר. 8

 

טיוטת תקנות

 

א. שם התקנות המוצעות

תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכנית ובהיתרים) (תיקון), התשפ"ה-2025

 

ב. מטרת התקנות המוצעות והצורך בהן [למילוי רק בעת הפצה להערות הציבור]

התקנות המוצעות עוסקות בשני נושאים עיקריים.

האחד, נוגע לתכניות חדשות (שאושרו לאחר 3 בדצמבר 2023) ולהיתרים מכוחן, שנערכו בשטח בנייה כולל, ללא חלוקה לשטח למטרות עיקריות ולשטח למטרות שירות, וזאת בהמשך לתיקון תקנה 9 לתקנות (שהותקן בשנת 2023) שלפיו בוטלה החובה לקבוע חלוקה בין שטח עיקרי לשטח שירות בתכניות. כעת מוצע תיקון משלים להוראות התקנות, בהתייחס לשיטת החישוב של שטחי הבנייה שייכללו בבקשות להיתר בשטח כולל.

הנושא השני שמוצע להסדיר בתקנות עניינו הפעלת סמכות שר הפנים שנקבעה בסעיף 31א לחוק. לפי הסעיף האמור, השר רשאי לקבוע תנאים והוראות לעניין שינוי כללי חישוב השטח הכולל המותר לבנייה בתוכניות מאושרות שקבעו את שטח הבנייה כאמור בחלוקה לשטח למטרות עיקריות ולמטרות שירות, ובלבד שההשפעה התכנונית של שינוי כללי החישוב תהיה מועטה. התקנות המוצעות קובעות את התנאים והכללים שבהתקיימם יינתן היתר בשטח כולל ללא חלוקה לשטחים עיקריים ושטחי שירות, אף אם התכנית קבעה את שטחי הבנייה בחלוקה כאמור. 

 

 

ג. להלן נוסח טיוטת התקנות המוצעות:

 

טיוטת תקנות מטעם משרד הפנים:

טיוטת תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכנית ובהיתרים) (תיקון), התשפ"ה-2025

 

 

___________ התשפ"ה (___________ 2025)

 (חמ _____-3)

 

__________________

משה ארבל

שר הפנים

 

 

דברי הסבר

 

רקע

התקנות המוצעות עוסקות בשני נושאים עיקריים.

האחד, נוגע לתכניות חדשות (שאושרו לאחר 3 בדצמבר 2023) ולהיתרים מכוחן, שנערכו בשטח בנייה כולל, ללא חלוקה לשטח למטרות עיקריות ולשטח למטרות שירות, וזאת בהמשך לתיקון תקנה 9 לתקנות (שהותקן בשנת 2023) שלפיו בוטלה החובה לקבוע חלוקה בין שטח עיקרי לשטח שירות בתכניות. כעת מוצע תיקון משלים  להוראות התקנות, בהתייחס לשיטת החישוב של שטחי הבנייה שייכללו בבקשות להיתר בשטח כולל.

הנושא השני שמוצע להסדיר בתקנות הוא הפעלת סמכות שר הפנים שנקבעה בסעיף 31א לחוק, לפיה השר רשאי לקבוע תנאים והוראות לעניין שינוי כללי חישוב השטח הכולל המותר לבנייה בתוכניות מאושרות שקבעו את שטח הבנייה כאמור בחלוקה לשטח למטרות עיקריות ולמטרות שירות, ובלבד שההשפעה התכנונית של שינוי כללי החישוב תהיה מועטה. התקנות המוצעות קובעות את התנאים והכללים שבהתקיימם יינתן היתר בשטח כולל ללא חלוקה לשטחים עיקריים ושטחי שירות אף אם התכנית קבעה את שטחי הבנייה בחלוקה כאמור. 

תקנה 1

מוצע להוסיף הגדרה לשטח כולל לבניה.

תקנה 2

מוצע להוסיף את תקנה 2א הקובעת סוגי היתרי בנייה ששטחי הבנייה בהם יחושבו כשטח כולל:

1. היתר מכוח תכנית שאושרה אחרי התיקון לתקנה 9 ושטחי הבנייה בה נקבעו בשטח כולל או נקבע בה כי היתר הבנייה יינתן בשטח כולל, אף אם התכנית כוללת חלוקה לשטחים עיקריים ושטחי שירות.

2. היתר מכוח תכנית שאושרה לפני התיקון לתקנה 9 ושטחי הבנייה בה נקבעו בחלוקה לשטחים עיקריים ושטחי שירות.

על מנת להבטיח שההשפעה התכנונית של ביטול החלוקה של שטחי הבנייה כאמור תהיה מועטה מוצע לקבוע מספר תנאים לכך שההיתר יהיה בשטח כולל:

            (1) מדובר בבקשה להקמת מבנה חדש או בקשה להריסה ובנייה מחדש, כלומר לא מדובר בתוספות בנייה.

            (2) הבקשה אינה כוללת שטחי שירות שנקבעו בתכנית בסמכות הוועדה המקומית בתת הקרקע – וזאת, רק אם נקבע בתת הקרקע שטח למטרה עיקרית לפי כל תכנית שחלה על המגרש; זאת, מאחר שבעניין זה החוק הסמיך את הוועדות המקומיות להוסיף שטחי שירות בלבד ולא ניתן בתקנות לאפשר לשנות שטח כאמור לשטח שישמש למטרה עיקרית, בניגוד להוראות החוק.

            (3) בקשה להיתר אינה כוללת שטחי שירות שנקבעו בתכנית בסמכות הוועדה המקומית לפי סעיף 62א(א1)(4) לחוק. כאמור, מדובר בסמכות להוספת שטחי שירות בלבד, בתת הקרקע ומעל הקרקע.

            (4) בקשה להיתר שכוללת שטחי שירות שנקבעו בתכנית מבלי שנקבעה מגבלה ביחס להיקף השטח. ישנן תכניות שקבעו שטחי שירות ללא הגבלת היקף השטח לאור העובדה שמדובר בשטחי שירות בלבד. לפיכך, על מנת שלא תהיה השפעה תכנונית משמעותית לא ניתן לאפשר להפוך שטח כאמור לשטח למטרה עיקרית.

            (5) בקשה להיתר אינה כוללת שטחי שירות שנקבעו בתכנית שהיא תכנית נושאית כהגדרתה בסעיף 62א(ח) לחוק אם אותה תכנית לא קבעה ששטחי השירות האמורים ישמשו למטרת שירות מסויימת אחת או יותר. תכנית נושאית הקובעת תוספת שטחים מבלי לייעד אותם למטרה מסוימת למעשה קבעה את תוספת השטח באופן גורף מבלי להידרש למאפייני המגרש המסוים. לפיכך, הפיכה אוטומטית של השטח לשטח כולל, שיכול לשמש למטרה עיקרית, עלולה להוות השפעה תכנונית משמעותית. 

 

עוד מוצע לקבוע, בבחינת למען הסר ספק, הוראות ותנאים נוספים בנוגע להיתרים כאמור, שנועדו להבטיח שמירה על התאמה של ההיתר לתכנית:

      (1)       ההיתר בשטח כולל לא יוכל כדי לבטל חלוקה שנקבעה בתכנית, בין שטחים בתת הקרקע לשטחים מעל פני הקרקע.

      (2)       ההיתר בשטח כולל לא יוכל לבטל חלוקה שנקבעה בתכנית בין שטחי שירות שונים שנקבעו לשרת מטרות עיקריות שונות.

      (3)       ההיתר בשטח כולל לא יוכל להתיר שימוש בשטחי שירות שנקבעו בתכנית למטרת שירות מסוימת או למטרות שירות מסוימות שפורטו בתכנית, למטרה שונה.

 

עוד מוצע לקבוע שההוראות האמורות בנוגע להיתרים בשטח כולל יחולו גם על בקשה להיתר שכוללת שטחי שירות שנוספו לפי תקנה 13(ב), כלומר, שטחי שירות שלא נקבעו בתכנית אלא נוספו בהחלטת הוועדה המקומית מכוח הוראות המעבר בתקנות.

על מנת להבטיח שלא יתקבלו בעתיד החלטות להוספת שטחי שירות כאמור, אך ורק לצורך הפיכתם לשטחים עיקריים בהיתר, מוצע לקבוע מגבלה לפיה ההיתר יהיה בשטח כולל רק אם ההחלטה על הוספת שטחי השירות התקבלה לפני מועד פרסום טיוטת התקנות להערות הציבור.

 

מוצע לקבוע כי גם לגבי היתר מכוח תכנית שאושרה אחרי התיקון לתקנה 9 ושטחי הבנייה בה נקבעו בחלוקה לשטחים עיקריים ושטחי שירות, תינתן אפשרות להגישו כהיתר בשטח כולל, אם מוסד התכנון שאישר את התכנית החליט, לאחר תחילת התכנית, כי היתר בנייה מכוחה יינתן בשטח כולל ואם ההחלטה על אישור התכנית התקבלה לפני יום 1 בינואר 2026.

למעשה מוצעת מעין הוראת מעבר שנועדה לאפשר, גם לגבי תכניות שאושרו זמן לא רב אחרי התיקון לתקנה 9, אך בטרם הותקנו כלל התקנות המסדירות את כללי חישוב השטחים בהיתרים בשטח כולל, להגיש את ההיתר בשטח כולל. על היתר כאמור יחולו כל התנאים וההוראות כאמור בקבוצה 2.

 

בנוסף, מוצע להוסיף את תקנה 2ב ולקבוע כי לעניין תכנית או היתר בשטח כולל, בכל מקום בתקנות 4 עד 8 הנוגעות לאופן חישוב שטחים מסויימים בבניין, בכל מקום שבו מצוין שטח שירות או שטח עיקרי, יקראו זאת כאילו מדובר בשטח כולל.

 

עוד מוצע להוסיף את תקנה 2ג שמטרתה להבהיר, למען הסר ספק, כי גם בתכנית בשטח כולל ניתן לייעד שטח מסוים לשמש למטרת שירות מסויימת מבין מטרות השירות המפורטות בתקנה 9(ד).

 

תקנה 3

מוצע תיקון טכני בנוסח של תקנה 4(ט).

תקנה 4

מוצע לתקן את הכותרת של תקנה 10 ולהבהיר שעניינה בשינויים מותרים בשטחי השירות.

תקנה 5

מוצע להוסיף את תקנה 10א ולקבוע, בנוגע להיתר בשטח כולל, מנגנון דומה לזה הקבוע בתקנה 10, על פיו רשאית הוועדה המקומית או רשות הרישוי המקומית להתיר שינויים בשטח בנייה שנועד למטרת שירות מסויימת, כך שישמש למטרת שירות אחרת בהתקיים שני תנאים אלה – השטח שמבקשים לשנותו לא עולה על 200 מ"ר או 1.5% מסך השטח הכולל, לפי הנמוך. זאת, בהתאמה להיקף השטחים שנקבעו בתקנה 10 שקבעה 5% מסך שטחי השירות, לאור העובדה שבממוצע שטחי השירות מהווים כשליש מסך השטח הכולל.

תקנה 6

תקנה 13(ב) קבעה הוראת מעבר לפיה לגבי תכניות שאושרו או הופקדו לפני תחילת התיקון לתקנות משנת 1992 ולא קבעו חלוקה לשטחי שירות ושטחים עיקריים, הוועדה המקומית רשאית להוסיף, במסגרת החלטה במליאתה, שטחי שירות לתכנית. לא נקבעה תקופה מסויימת שבמהלכה ניתן לעשות שימוש בסמכות האמורה ולמעשה גם כיום ועדות מקומיות מקבלות החלטות להוספת שטחי שירות בתכניות ישנות כאמור. כחלק משינוי תפיסת חישוב השטחים בתכניות והיתרים ומעבר לשטח כולל, מוצע לקבוע כי הסמכות הקבועה בתקנה 13(ב) תעמוד בתוקפה עד 1 באוקטובר 2025 ולאחר מכן לא ניתן יהיה להוסיף שטחי שירות לתכניות ישנות מכוח תקנה זו ויהיה צורך בהכנת תכנית חדשה.

תקנה 7

מוצע לקבוע הוראת תחילה ותחולה כך שתתאפשר תקופת התארגנות קצרה לצורך הגשת היתרים בשטח כולל.