טיוטת תקנות

 

א. שם התקנות המוצעות

תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה מקצועית), התשפ"ד-2024

 

 

ב. מטרת התקנות המוצעות והצורך בהן

במסגרת תיקון מס' 7 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996, הוסף סעיף 14כט לחוק שמאפשר לשר המשפטים להתקין תקנות אתיקה למתווכים במקרקעין. הוחלט כי בשלה העת להתקנת התקנות האמורות, ולפיכך מוצע לקבוע כללי אתיקה והתנהגות מקצועית ראויה של מתווכים במקרקעין. בתקנות מוצע להסדיר את כללי האתיקה וההתנהגות הראויים בהיבטים שונים. בין היתר מוצע להסדיר את אופן ההתנהגות כלפי לקוחות וצדדים נוספים, מידע שיש חובה למוסרו, איסור התניות שונות למתן שירותי תיווך, חובות כאשר המתווך מייצג יותר מצד אחד לעסקת מקרקעין ועוד. 

 

 

ג. להלן נוסח טיוטת התקנות המוצעות:

 

טיוטת תקנות מטעם משרד המשפטים:

טיוטת תקנות המתווכים במקרקעין (אתיקה וחובות מקצועיות), התשפ"ד-2024

 

 

___ ב________ התשפ"ד__ (___ ב________ 2024)

 (חמ _____-3)

 

__________________

דוד אמסלם

שר נוסף במשרד המשפטים

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

דברי הסבר

 

במהלך המחצית השנייה של המאה ה-20 התפתחה בעולם מגמה בנוגע לפיקוח ואסדרת העיסוק בתיווך במקרקעין (להלן: "תיווך"). עם חקיקת חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: "חוק המתווכים") הצטרפה ישראל למדינות אשר ביקשו להסדיר את העיסוק בתחום. הצורך בהגנה ייחודית על הצרכן בתיווך בעסקת מקרקעין נובע מהמאפיינים הייחודיים של עסקה זו עבור האדם הפרטי: לעיתים קרובות מדובר בעסקה הגדולה והמורכבת ביותר שעורך אדם במהלך חייו. כמו כן, לרוב, אדם פרטי נקשר בעסקת מקרקעין פעמים בודדות בלבד, כך שהוא לא צובר ניסיון כשחקן חוזר. בנוסף, העלויות המשמעותיות של עסקת מקרקעין עשויות ללוות את הרוכשים שנים ארוכות.

 

חוק המתווכים מסדיר את פעילותם של המתווכים במקרקעין (להלן: "מתווכים"). סעיף 1 לחוק מגדיר "תיווך במקרקעין" כ-"הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעיסקה בזכות במקרקעין". כלומר, בחוק זה, המתקשר לעולמות דיני הגנת הצרכן, נעשה ניסיון לצמצם את פערי הכוחות והמידע בין הספקים לבין הפרט. בהתאם לכך, נקבעו בחוק סדרה של הוראות צרכניות להסדרת התחום, ובהן חובות גילוי והגינות החלות על המתווך, לצד קביעת תנאים לעיסוק במקצוע. החוק קובע איסור שלצידו ענישה פלילית, לעסוק או להעסיק אדם בתיווך במקרקעין ללא רישיון, ובשנת 2012 אף נוסף לחוק פרק של דין משמעתי.

 

תיקון מס' 7 לחוק המתווכים במקרקעין, תשנ"ו-1996 (להלן: "החוק"), נכנס לתוקפו בשנת 2012, במסגרתו הוסף סעיף 14כט לחוק לפיו השר[1], בהתייעצות עם הרשם והוועדה המייעצת ובאישור ועדת הפנים והגנת הסביבה, רשאי לקבוע כללי אתיקה מקצועית לעניין התנהגותם וחובותיהם המקצועיות של מתווכים במקרקעין. לפיכך מוצע לקבוע תקנות אתיקה והתנהגות מקצועית ראויים של מתווכים במקרקעין, שנועדו להכוונת התנהגותם של המתווכים במקרקעין.

 

 

תקנה 1

במסגרת התקנה מוצע להוסיף על ההגדרות הקבועות בחוק.

 

תקנה 2

מוצע להרחיב את ההגדרה הקיימת בסעיף 8 לחוק, שקובע את חובת ההגינות והזהירות של המתווך. מוצע להוסיף מושגי שסתום נוספים על האמור בחוק ("יושר",  ו"חובת תום הלב"), וכן להבהיר את החובה הקיימת של המתווך במקרקעין לנהוג בלקוחותיו בכבוד, תוך מתן שירות נאות בסטנדרט מקצועי מקובל.

 

תקנה 3

מוצע להרחיב את האמור בסעיף 8 לחוק באשר לאיסור השפעה בלתי הוגנת, כהגדרתה בסעיף 3 לחוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1981. הגם שאיסור ההשפעה הבלתי הוגנת חל גם היום על העוסקים בתיווך במקרקעין, מוצע להבהיר ולהדגיש את החובות מכוח חוק זה. כמו כן, הוספה רשימה לא סגורה של התנהגויות שמהוות השפעה בלתי הוגנת, בהתאם למקרים שעלו מתלונות שהוגשו ומפסיקה בעניין זה.

 

תקנה 4

מוצע בתקנה זו להסדיר את איסור ההטעיה על ידי מתווך המקרקעין. מוצע לאסור על מתווך במקרקעין למסור מידע שהוא יודע או שהוא אמור לדעת שהמידע שגוי או שיש בו כדי להטעות. מוצע כי אף אם מתווך במקרקעין מציג מידע שכזה שאין לו חובה להציג – יהיה בכך משום עבירה אתית.

 

תקנה 5

מוצע כי על מתווך במקרקעין תחול חובה להצגת רישיון בתוקף בהזדמנות הראשונה וטרם התקשרות בעסקת תיווך, זאת בדומה לבעלי מקצועות נוספים שחלה עליהם חובה להציג רישיון בתוקף בהזדמנות הראשונה.

 

תקנה 6

מוצע בתקנת משנה (א) להטיל חובה על המתווך להסביר לאדם, עוד בטרם הפיכתו ללקוח של המתווך, על אודות מהות עסקת התיווך. על ההסבר להיות בשפה פשוטה ומובנת לאדם השומע, כיוון שאחת המטרות של התיווך היא הנגשת והעברת המידע ללקוח. התיבה של "שפה פשוטה ומובנת" נלקחה מתוך חוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות, תשכ"ב-1962 במטרה שפרשנות בית המשפט בהקשרים אלה יחולו גם בענייננו. כמו כן, נוספה רשימה לא ממצה של פרטים שעל המתווך להסביר לאדם אותו הוא מבקש להיקשר בהסכם התיווך-אם העסקה בבלעדיות ומה המשמעויות של עסקה זו, וכן כלל הפרטים בטופס ההזמנה בכתב.

מוצע בתקנת משנה (ב) לחדד את תקנת משנה (א), ולהבהיר שאם מדובר באדם שאינו שולט בשפתו של המתווך במקרקעין, יש צורך בהסבר בשפתו של האדם. יובהר כי די בכך שיוסברו הדברים גם לא על ידי המתווך, אלא על ידי אדם שלישי (מתרגם או אדם אחר שמגיע עם האדם שאינו שולט בשפה ואשר כן שולט בשפת האדם).

 

תקנה 7

מוצע בתקנה זו להבהיר מהו המידע המהותי המינימלי שעל המתווך במקרקעין למסור ללקוחותיו וללקוחותיו הפוטנציאליים. זו אינה רשימה סגורה ויתכנו מקרים נוספים שיעלו כדי מידע מהותי ואינם מופיעים ברשימה בקבועה בתקנות.

בתקנת משנה (א) מוצע להבהיר את החובות הקיימות טרם החתימה על הסכם תיווך, קרי בטרם הפיכת האדם ללקוח. מוצע כי על המתווך יהיה לגלות אם התיווך בנכס הספציפי הוא בתיווכו הבלעדי או לאו. כמו כן, מוצע כי יהיה על המתווך במקרקעין לגלות במפורש אם הנכס מצוי בהליך כינוס נכסים.

בתקנת משנה (ב) מוצע כי על המתווך במקרקעין תחול חובה למסור לכל הפחות את הפרטים שבתוספת הראשונה ללקוחותיו.

בתקנת משנה (ג) מוצע כי על המתווך במקרקעין תחול חובה למסור לצד שאינו הבעלים (הרוכש או השוכר בהתאם לנסיבות העניין), שאלון ובו מידע על הנכס שמקורו בבעלי המקרקעין. מידע זה יכלול מידע על ליקויים ומטרדים בנכס או מידע אחר שעל הבעלים לדעת ולמסור מכוח חובת תום הלב לצד השני. כיוון שהרשימה עשויה להשתנות מעת לעת מוצע כי רשם המתווכים יפרסם רשימה כאמור. כדי לשמור על המתווכים במקרקעין מפני תביעה שמקורה בכך שבעלי הנכס סירבו למסור מידע, מוצע בסיפא כי תקנת המשנה לא תחול אם סירב בעל הנכס למסור את המידע, חרף מאמץ סביר מצד המתווך לקבלו, קריא שלא תהיה עבירה אתית או תביעת רשלנות נגד המתווך בנסיבות אלה.

 

 

תקנה 8

מוצע כי יהיה על מתווך במקרקעין למסור העתק מטופס ההזמנה בכתב, מהסכם הבלעדיות ומכל מסמך אחר עליו חתם הלקוח, וזאת כדי לתת ללקוחות את מלוא המידע והמסמכים עליהם חתמו. כמו כן, מוצע כי על המתווך במקרקעין תחול חובה לשמור את המסמכים הללו לפחות לשלוש שנים מיום החתימה.

 

תקנה 9

מוצע כי תחול על מתווך במקרקעין חובה לגלות לאדם, טרם התקשרות עמו כלקוח, על כל תשלום או טובת הנאה, בכסף או בשווה כסף, שהוא מקבל מגורמים אחרים בקשר לעסקת המקרקעין או לעסקת התיווך, וזאת במטרה ליתן ללקוח הפוטנציאלי, בטרם התקשרות בעסקת תיווך, את מלוא המידע על האינטרסים שיש למתווך במקרקעין בעניינה של העסקה המסוימת.

 

תקנה 10

מוצע לקבוע מהו שימוש אסור בידיעה, כקבוע בסעיף 11 לחוק ובכלל זה שימוש בפרטי התקשרות של לקוח שלא לצורך שעבורו נמסר המידע. בין היתר, שימוש בפרטיו של לקוח לצרכי פרסום באופן שוטף.

 

תקנה 11

מוצע לאסור על מתווך במקרקעין להתנות את מתן השירות כמתווך בקניית שירותים נוספים ממנו או מאדם אחר, למשל שירותי אינסטלציה, ייעוץ פיננסי, ייעוץ משכנתא, או כל שירות אחר, על ידי הלקוח או הלקוח הפוטנציאלי. יובהר כי מטרת התקנה המוצעת לאפשר ללקוח את החופש לבחור את בעל המקצוע הספציפי, ככל שהוא מעוניין בכך.

 

תקנה 12

מוצע כי מתווך במקרקעין המעניק שירות נוסף ללקוחו, יבחין בין השירות האחר, שאינו תיווך במקרקעין, לשירותי התיווך. מוצע כי ההבחנה תהיה מפורשת ובכתב ותכלול הבחנה בין הסכומים בעד כל אחד מהשירותים. הכלל המוצע נועד ליצור סטנדרט מקצועי של שמירה על התנהלות כספית מסודרת, וכחלק מדרישת ההזמנה בכתב של עסקת התיווך. נורמות אלה עולות בקנה אחד עם נורמות של הגינות שמעוגנות בסעיף 8 לחוק. עוד יובהר כי הדבר חשוב לצורכי פיקוח על פעולות המתווך במקרקעין, כאשר הוא נותן שירותים נוספים, שהרי רק הפעולות כמתווך במקרקעין צריכות להיות מפוקחות ומבוקרות.

 

תקנה 13

מוצע כי על מתווך במקרקעין יהיה להעביר את כל ההצעות שקיבל מצד המבקש להתקשר בעסקת המקרקעין ללקוחותיו. העברת כל ההצעות גם מעלה את היעילות של העסקה ויוצרת אפשרות מיקוח טובה יותר לצדדים. עם זאת, ומתוך מטרה לאפשר לבעלים של הנכס לסנן למשל הצעות נמוכות יותר מהסכום אותו הוא מוכן לקבל, הוספה הסיפא לפיה אם הלקוח ביקש במפורש ובכתב, שלא יועברו אליו סוגי הצעות מסוימות, יוכל המתווך במקרקעין לעשות כן.

 

תקנה 14

מוצע כי יאסר על מתווך במקרקעין, לאחר שהצדדים חתמו על עסקת תיווך והוא הבטיח את זכויותיו, למנוע או להקשות על קיום קשר ישיר בין לקוחו ובין צד אחר לעסקת המקרקעין, בין שהוא לקוחו ובין אם לאו. יובהר כי התקנה עולה בקנה אחד עם סעיף 14 לחוק, לפיו כדי שהמתווך יהיה זכאי לדמי התיווך עליו להיות הגורם היעיל, ועולה בקנה אחד עם התקנות הקודמות המוצעות.

 

תקנה 15

מוצע להטיל חובות אתיות מוגברות כאשר מתווך במקרקעין מייצג יותר מצד אחד של עסקת המקרקעין.

בתקנת משנה (א) מוצע כי יהיה על המתווך במקרקעין ליידע על הענקת שירותיו ליותר מצד אחד בעסקת מקרקעין מסוימת, וכן מוצע כי יהיה עליו לקבל את הסכמתם בכתב לכך שהוא יעניק את שירותיו ליותר מצד אחד.

בתקנת משנה (ב) מוצע כי יהיה על המתווך במקרקעין למסור לכל לקוחותיו את המידע לגבי דמי התיווך שהסכים עליהם עם הצדדים האחרים אותם הוא משרת במסגרת עסקת המקרקעין המסוימת. כמו כן, מוצע כי יהיה עליו למסור מידע גם לגבי אופן חישוב דמי התיווך וסכומם.

בתקנת משנה (ג) מוצע כי יהיה על המתווך במקרקעין לתעד בכתב את כל ההצעות באשר לעסקה במקרקעין שניתנו על ידי הצדדים להם הוא מעניק שירותי תיווך וישלח תיעוד זה לצדדים. משמעותה של תקנת משנה זו, כי תהיה שקיפות בין המתווך במקרקעין לצדדים, וזאת מכוח חובת הנאמנות שמעוגנת בסעיף 8(א) לחוק, חובה שהמתווך במקרקעין חב לכל אחד מהצדדים.

 

תקנה 16

בתקנת משנה (א) מוצע לאסור על מתווך במקרקעין לבצע פעולות שמטרתן תיווך במקרקעין שנחזות להיות מטעם בעל הנכס, ובהן פרסום מודעות, הזמנת רוכשים או שוכרים פוטנציאלים או כל פעולה אחרת, שלא בהסכמת בעל הנכס בכתב. עוד מוצע כי גם דרכי השיווק יוסכמו בכתב עם בעלי הנכס.

בתקנת משנה (ב) מוצע כי אם בעלי הנכס ביקשו ממתווך במקרקעין להפסיק עם פעולות השיווק שהוא מבצע, עליו לעשות כן תוך זמן סביר.

 

תקנה 17

מוצע לחייב מתווך במקרקעין לציין את שמו, את היותו מתווך במקרקעין ואת מספר רישיונו בכל פרסום. מטרת תקנה זו למנוע  בכך הטעיה של הציבור כאילו המתווכים הם הבעלים של הנכס.

 

תקנה 18

מוצע כי על המתווך במקרקעין לנהוג בכבוד ובהגינות כלפי חבריו למקצוע, מבלי לפגוע בחובת הנאמנות ללקוחותיו, שכן כשלוח של לקוחותיו, על המתווך במקרקעין קודם כל לפעול לטובת לקוחותיו. ההנחה היא כי אם הפעולה אינה לטובת הלקוח –היא אסורה, כלל שיפה לכל התקנות המוצעות.

 

תקנה 19

מוצע כי ברירת המחדל היא שלמתווך במקרקעין מותר לשתף פעולה עם מתווכים אחרים, בתנאי שהפעולות הן לטובת הלקוח ושהמתווך מסר על כך מידע בכתב ללקוחו, הכולל, בין היתר, את הסדרי התשלום בין המתווכים.

 

 

 

תקנה 20

מוצע כי תחול חובה על מתווך במקרקעין לנהוג בכבוד, בהגינות ובמקצועיות כלפי צד לעסקת מקרקעין שהוא אינו מעניק לו שירותי תיווך בעסקה.

 

תקנה 21

מוצע בתקנה זו להבהיר את האמור בסעיף 12 לחוק, לפיו חל איסור על מתווך במקרקעין לבצע פעולות משפטיות, ולהבהיר כי גם עריכת זיכרון דברים בין הצדדים על העסקה במקרקעין, וגם מסירת מסמך הצעה לעסקה במקרקעין מהווים פעולות משפטיות. מוצע כי יחול איסור על מתווך במקרקעין לבצע כל פעולה שיש בה כדי שינוי של מצבו המשפטי של הלקוח, שכן למתווך אין מומחיות במשפט.

 

תקנה 22

מוצע לאסור על מתווך במקרקעין להסיג לגבולות המקצוע של השמאים. הגבולות המטושטשים שקיימים לעתים בין המקצועות עלולים להוביל למצב בו המתווך במקרקעין ימליץ המלצות שאינן בתחום מומחיותו והדבר לא רצוי ואף עלול לפגוע בטבת הציבור. האיסור מקביל לאיסור החל על שמאי מקרקעין מכוח תקנה 1(11) לתקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), תשכ"ו-1966.

 

תקנה 23

מוצע כי יאסר על מתווך במקרקעין לגבות דמי תיווך מלקוח עבור עסקה במקרקעין שבה קיימת לו זכות במקרקעין, כלומר על תיווך עצמי. יובהר כי גם אם יש לו רק חלק מהמקרקעין – חובה זו תחול עליו.

 

תקנה 24

מוצע כי ייאסר על מתווך לגבות כספים שאינם דמי תיווך במסגרת עבודתו.

בתקנת משנה (א) מוצע כי מתווך במקרקעין לא יגבה כספים, בין אם במישרין ובין אם בעקיפין מאדם עבור שירותי תיווך, אלא לפי הוראות סעיף 14 לחוק. מטרת התקנה המוצעת היא לאסור על גביית סכומים שאינם בהתאם לחוק  בגין פעולות תיווך. סעיפים 9 ו-14 לחוק, המגדירים את התנאים לזכאות לדמי תיווך הם סעיפים קוגנטים, ולפיכך אם המתווך לא עמד בתנאים, אין הוא זכאי לקבלת תשלום כלשהו.

בתקנת משנה (ב) מוצע כי מתווך במקרקעין לא יתנה מתן שירותי תיווך בתשלומים כאמור בתקנת משנה (א). תקנת המשנה באה להבהיר, למעלה מן הצורך, כי גם התניה על מתן שירותי התיווך באותם כספים האמורים ב-(א) היא הפרה של חובותיו האתיות של המתווך במקרקעין.

 

תקנה 25

מוצע כי על המתווך במקרקעין תחול חובה לעדכן את הלקוח על צורך בשירותים שאינם בתחום מומחיותו, כאשר מדובר במאפיין מהותי של עסקת המקרקעין או של הנכס. התקנה מבהירה כי על המתווך להמליץ על הצורך בבעל המקצוע, אך שיקול הדעת לעניין הזמנת בעל מקצוע ספציפי צריך להישאר בידי הלקוח.