תזכיר חוק

 

א. שם החוק המוצע

תזכיר חוק המתווכים במקרקעין (תיקון מס' ... ) (ביטול חובת הרישוי ותיקונים שונים), התשע"ט-2019

 

ב. מטרת החוק המוצע, הצורך בו, עיקרי הוראותיו והשפעתו על הדין הקיים

בעקבות החלטת ממשלה מס' 2118 מיום 22.10.14, שעניינה 'הפחתת הנטל הרגולטורי', ביצע משרד המשפטים במהלך השנים 2018-2019 תכנית להפחתת הנטל הרגולטורי ביחידת רשם מתווכי המקרקעין. במסגרת התכנית, נבחנו השינויים החברתיים והכלכליים שחלו לאורך השנים על תחום התיווך מאז נחקק חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 ועד עתה, נבחנה השאלה האם החוק עדיין משיג את מטרותיו לאור השינויים האמורים, והאם קיימת הצדקה להמשך האסדרה הקיימת באמצעות רישיון.

 

בחודש יוני 2019 הסתיים התהליך ופורסמו מסקנותיו בדו"ח מסכם, כאשר העיקרית שבהן נוגעת לביטול חובת הרישוי המוטלת על מתווכי מקרקעין. תזכיר חוק זה הוא פרי התהליך האמור. המלצה נוספת שנכללה בדו"ח ומוצעת בתזכיר חוק זה היא העברת האחריות על תחום התיווך במקרקעין לאחריות הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן, הכפופה לשר הכלכלה, וזאת בשל התמחותה הכללית בתחום הגנת הצרכן.

 

יצוין, כי ביטול האסדרה כמוצע לעיל לא יחול ביחס למגזר מסוים של העוסקים בתיווך במקרקעין -  מתווכים במקרקעין אשר מבצעים פעולות בנכס פיננסי עבור לקוחותיהם. לגביהם, מוצע להותיר את האסדרה ולקבוע חובת רישום במרשם שיתנהל במשרד המשפטים, בהתאם לתנאים המפורטים בתזכיר החוק. זאת, על מנת שלא לפגוע במאבק בהלבנת הון ובמימון טרור, כפי שיפורט להלן.

 

ג.  השפעת תזכיר החוק המוצע על התקציב ועל התקן המנהלי של המשרד היוזם, משרדים אחרים ורשויות אחרות.

משרד המשפטים והרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן יבחנו את ההשלכות התקציביות במהלך התקופה בה יפורסם התזכיר להערות הציבור.

 

ד. להלן נוסח תזכיר החוק המוצע ודברי הסבר

 

 

 

 

תזכיר חוק מטעם משרד המשפטים:

תזכיר חוק המתווכים במקרקעין (תיקון מס' ...) (ביטול חובת הרישוי ותיקונים שונים), התשע"ט-2019

 

 

דברי הסבר

כללי בעקבות החלטת ממשלה מס' 2118 מתאריך 22.10.14, שעניינה 'הפחתת הנטל הרגולטורי', ביצע משרד המשפטים במהלך השנים 2018-2019 תכנית להפחתת הנטל הרגולטורי ביחידת רשם מתווכי המקרקעין. במסגרת התכנית, נבחנו השינויים החברתיים והכלכליים שחלו לאורך השנים מאז נחקק החוק על תחום התיווך, נבחנה השאלה האם החוק עדיין משיג את מטרותיו לאור השינויים האמורים, והאם קיימת הצדקה להמשך האסדרה הקיימת באמצעות רישיון. בחודש יוני 2019 הסתיים התהליך ומסקנותיו פורסמו בדו"ח מסכם, כאשר העיקרית שבהן נוגעת לביטול חובת הרישוי למתווכי מקרקעין.

במסגרת התהליך שתואר לעיל, נבחנו כל אחד מתפקידי המתווך במקרקעין, הפגשה, מסירת מידע וסיוע בניהול המשא ומתן, תוארו הסיכונים הנובעים מכל אחד מאלו ובהתאם להם – ההצדקה לרישוי, וכך נכתב בדו"ח:

"הסיכון הנובע מהפגשה – ניתוח המפגש שעורך המתווך מעלה כי לא קיים סיכון ממשי מתפקיד זה. מדובר בשלב ראשוני בלבד של התהליך. הסיכון הקיים הוא שמתווך שאינו מקצועי דיו לא יביא להתאמה מיטבית בין צרכי הקונה לצרכי המוכר, אך מלבד אובדן של זמן לא מדובר בסיכון משמעותי ללקוח. 

הסיכון הנובע ממסירת מידע – פעמים רבות ההצדקה למשטר רישוי נובעת מכשל שוק עקב אסימטריה של מידע בין בעלי המקצוע ללקוחות. אין חולק על כך כי באמצע שנות ה-90, טרום עידן האינטרנט, היה למתווך משקל רב במסירת מידע פורמלי ולא פורמלי על הנכס וסביבתו וקונים נזקקו לשירותיו של מתווך כדי לקבל מידע זה והסתמכו במידה רבה על מידע זה. לכן, ברור כי הסיכון הנובע ממסירת מידע לא מדויק היה משמעותי ועשוי בקלות היה להוביל להטעיה בעסקה או להובלת לקוח לחתום על חוזה לרכישת דירה שבפועל אינה מתאימה לצרכיו ורצונותיו. לכך יש להוסיף את המניע המרכזי לחקיקת החוק – גלי העלייה מברה"מ – אשר יצרו תלות גבוהה עוד יותר של אוכלוסייה שאינה מצויה בשפה, בתרבות ובדין הישראלי. 

אולם, ההצדקה שהייתה קיימת בעבר לרישוי עקב פערי מידע כמעט ואינה רלוונטית עוד כיום, לאור יכולתם של צרכנים לגשר על הפערים באמצעות השיפור בגישה למידע. מאז נחקק החוק חלפו 23 שנים ואנו מצויים כיום בעיצומה של מהפכה דיגיטלית שהביאה לכך שהמידע על שוק הנדל"ן נגיש מאוד במגוון פלטפורמות דיגיטליות - ממשלתיות ופרטיות. פלטפורמות אלה מבקשות לספק שירותים שעשויים לייתר או לצמצם את הצורך בתיווך. כך למשל, מידע על מצבו התכנוני או המשפטי של הנכס ניתן להשיג באופן מקוון באתר לרישום והסדר מקרקעין (טאבו), במרכז למיפוי ישראל ובמקרים רבים גם ברשויות המקומיות. מידע על סביבת הנכס (למשל, מצב תחבורתי, מעמד סוציו אקונומי, חינוך, הגנת הסביבה וכיו"ב) ניתן להשיג הן באתרים רשמיים של המדינה והן באתרים עסקיים אשר בונים מיפוי על פי פילוחים שונים ושאילתות מתוחכמות. פלטפורמות חשובות נוספות בהקשר זה הן הרשתות החברתיות אשר מאפשרות להשיג מידע בלתי פורמלי על סביבת הנכס. במילים אחרות, קיימים היום אמצעיים נוספים להשגת מידע רלוונטי, מלבד מתווך. שינויים אלו שצמצמו את פערי המידע שהיו קיימים בין מתווכים ללקוחותיהם, צמצמו כתוצאה מכך את משקלו של המתווך כגורם שעלול להביא לסיכון ללקוח בעסקת נדל"ן.

זאת ועוד, ברוב המוחלט של העסקאות הקונה והמוכר מיוצגים על ידי עורך דין אשר מנסח את הסכם המכר, ומוסר להם מידע רלוונטי. עורך הדין הוא זה שאמור לבצע את הבדיקות המקדימות ביחס למצבו הקנייני והתכנוני של הנכס. התמחותו בדיני מקרקעין מספקת לו את הידע הדרוש על מנת להחליט איזה מידע נדרש לאיזה סוג נכס. ככל שעורך הדין לא מילא את חובותיו ובדק את כל המידע שאמור היה לבדוק לגבי הנכס, הוא חשוף לתביעת אחריות מקצועית מצד הלקוח. עורך דין נדרש לרישיון, אשר התנאים לקבלתו הם - תואר אקדמי,  התמחות ובחינת הסמכה, בנוסף הוא כפוף לדין משמעתי של לשכת עורכי הדין, ולעיתים קרובות בעל פוליסת ביטוח מקצועית. לכן, ניתן לומר כי קיים גורם נוסף בעסקה שהכשרתו ומומחיותו מצמצמות משמעותית את הסיכון ללקוח אף במידה והמתווך התרשל בתפקידו.

יתר על כן, גם על המוכר קיימת חובת גילוי מכוח סעיף 16 לחוק המכר, התשכ"ח-1968. המוכר חייב לגלות לקונה קיומם של ליקויים בנכס אשר יכולים להשפיע על החלטתו של הקונה ביחס לקניית הנכס. בדומה לשינוי המגמה בעולם, גם בישראל בשנים האחרונות הולכת ומשתנה הגישה בפסיקה מ"ייזהר הקונה" ל"יישמר המוכר", מתוך הבנה שישנם ליקויים חבויים שרק המוכר יכול להיות מודע להם. כך שהמוכר חשוף אף הוא לתביעות במידה ויתגלה כי הסתיר פרטים חשובים על הנכס. אף בשינוי מגמה זה ביחס לאחריות המוכר לגלות פגמים בנכס, שלא היה קיים בעת חקיקת חוק המתווכים, יש כדי לצמצם את הסיכון כתוצאה מאי-מסירת מידע רלוונטי על ידי המתווך.

הסיכון הנובע מסיוע בניהול המשא ומתן – סיוע בניהול משא ומתן המתבצע ברמה נמוכה ובהעדר ידע משפטי מתאים עשוי להוביל להכשלת העסקה או להיעדר בדיקות נדרשות. עם זאת, המחוקק אסר במפורש ביצוע פעולות משפטיות על ידי המתווך ואף הדגיש במיוחד את עניין ייצוג המתווך את הלקוח במו"מ שאינו משפטי. כאמור לעיל לגבי מסירת מידע - קיומו של עורך דין, שהוא גורם מקצועי, כפוף לדין משמעתי ולעיתים קרובות מחזיק בביטוח אחריות מקצועית - מצמצם משמעותית את הסיכון ללקוח. לכן, בהינתן גבולות הסיוע והימצאותו של עורך דין ברוב המוחלט של העסקאות, לא נמצא כי קיים בתפקיד זה של המתווך סיכון המצדיק רישוי.

עד כה עסקנו בעסקת מכר במקרקעין. קל וחומר שאם לא מצאנו סיכון משמעותי שיכול להיגרם בעקבות ממשק עם המתווך בעסקת מכר, כאשר מדובר בעסקת שכירות לטווח קצר הסיכון מצטמצם עוד יותר מהסיבות הבאות:

· הגנה על עסקה בסכום גבוה - עסקאות שכירות לטווח קצר הן בד"כ למשך שנה, ולכל היותר מדובר בדרך כלל בסכום בגובה של עשרות אלפי שקלים בודדים. סכום זה אינו מבוטל כמובן, אך הוא בוודאי נמוך משמעותית ביחס לעסקאות נדל"ן שנערכות בהיקפים של בין מאות אלפי שקלים למיליוני שקלים. כמו כן, התשלום לרוב לא מועבר מראש במלואו או בשלבים כפי שקורה במכירת דירה, אלא באמצעות צ'קים דחויים.

· עסקה חד פעמית שביטולה קשה עד בלתי אפשרי – במכירת דירה יש לביטול עסקה עלויות גבוהות ולעיתים הדבר אף יהיה בלתי אפשרי. בשכירות המצב שונה. בישראל השכירות היא לרוב לתקופה קצרה יחסית, ולעיתים קרובות חוזה השכירות כולל גם סעיפי יציאה מהחוזה בטרם הסתיימה תקופת השכירות המוגדרת בו.

· פערי ידע ומידע משמעותיים - בניגוד לעסקאות מכר בהן נדרש מידע מרישומים ציבוריים, בדיקות מקדמיות רבות והסתייעות באנשי מקצוע, בשוק השכירות אין צורך בד"כ בכל אלו. השוכר לא נדרש למידע מרישומים ציבוריים. לגבי ליקויים חבויים שרק בעל הנכס מודע אליהם, חוזה שכירות סטנדרטי נותן הגנות ברב המקרים למרבית הליקויים שיתוקנו על ידי בעל הנכס. חוק שכירות הוגנת שנחקק לאחרונה (כתיקון לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971) מספק הגנות נוספות".

בסיכומו של הדו"ח, הגיעו הכותבים לכלל מסקנה כי הסיכון ממעורבותו של מתווך בעסקת מכר במקרקעין יד שניה או בעסקת שכירות אינו מצדיק הגבלת חופש העיסוק באמצעות רישיון. לתפיסתם, ההגנה על הלקוח בעסקת תיווך צריכה להתבצע במסגרת דיני הגנת הצרכן - גם אם בדמות הוראות ייחודיות לתחום זה מעבר להוראותיו ה"רגילות" - ואינה מצדיקה קיומו של מנגנון רישוי. על כן, ההמלצה המרכזית שבדו"ח המסכם היא לבטל את משטר הרישוי החל על המתווכים, ובכלל זה את הבחינה בכניסה למקצוע ואת הדין המשמעתי החל על המתווכים.

המלצה נוספת שנכללה בדו"ח ומוצעת בתזכיר חוק זה היא העברת האחריות על תחום התיווך במקרקעין ממשרד המשפטים לרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן, הכפופה לשר הכלכלה, וזאת בשל התמחותה הכללית בתחום הגנת הצרכן. כך נכתב בדו"ח "הרשות להגנת הצרכן משמשת כזרוע אכיפה עצמאית ובעלת מומחיות בכל הנוגע לקשר שבין העוסק והצרכן. בנוסף, יש לרשות היכרות עם תחום המתווכים במקרקעין שכן כבר היום הרשות אמונה על אכיפת חלק מהוראותיו של החוק, ואליה מופנות תלונות על מתווכים שנטען כי עברו על הוראות חוק הגנת הצרכן, שחל גם הוא כמובן על פעולתם".

 

יצוין, כי ביטול האסדרה כמוצע לעיל לא יחול ביחס למגזר מסוים של העוסקים בתיווך במקרקעין -  מתווכים במקרקעין אשר מבצעים פעולות בנכס פיננסי עבור לקוחותיהם. לגביהם, מוצע להותיר את האסדרה ולקבוע חובת רישום במרשם שיתנהל במשרד המשפטים, בהתאם לתנאים המפורטים בתזכיר החוק. זאת, על מנת שלא לפגוע במאבק בהלבנת הון ובמימון טרור, כפי שיפורט להלן.

 

עוד יצוין, כי במהלך התקופה בה יפורסם תזכיר החוק להערות הציבור, תישקל האפשרות לפצל את ההוראות בתזכיר זה לשתי הצעות חוק נפרדות: האחת, הצעת חוק שתעסוק במתווכים במקרקעין, תכלול את החובות המוטלות עליהם וההוראות הצרכניות אשר תאכפנה על ידי הרשות להגנת הצרכן וסחר הוגן, ואשר השר הממונה על ביצועה יהיה שר הכלכלה.  והשניה, הצעת חוק שעניינה אסדרת פעילותם של מתווכי המקרקעין המבצעים פעולה בנכס פיננסי עבור לקוחותיהם אשר השר הממונה על ביצועה יהיה שר המשפטים. 

סעיף 1

בהיעדר רישוי למתווך במקרקעין, מוצע לקבוע הגדרה ל"מתווך" – "מי שעוסק בתיווך במקרקעין". כן מוצע, בהתאם להמלצה על העברת האחריות על תחום התיווך במקרקעין לרשות להגנת הצרכן להגדיר כי "השר" לפי חוק זה הינו שר הכלכלה, במקום שר המשפטים אשר הנושא מצוי כיום בתחום אחריותו.  בנוסף, מוצע לבטל את ההגדרה ל"רשם" אשר ההתייחסות אליו תהיה במסגרת פרק ב' העוסק במתווכי מקרקעין המבצעים פעולה בנכס פיננסי עבור לקוח.

 

סעיף 2, סעיף 5, סעיף 16, סעיף 18, סעיף 19

בהמשך להמלצה על ביטול חובת הרישוי למתווכים במקרקעין מוצע לבטל את סעיפים 2 עד 6 לחוק העיקרי, אשר עניינם  - איסור תיווך במקרקעין ללא רישיון, התנאים לקבלת רישיון, הבחינה לקבלת רישיון תיווך במקרקעין, הרשם ותפקידיו (להעניק רישיונות ולנהל פנקס בעלי רישיונות לפי החוק), הוועדה המייעצת ותפקידיה (לייעץ לרשם בכל הנוגע לתוכן הבחינה לקבלת רישיון תיווך במקרקעין ובכל ענין אחר שהרשם ימצא לנכון). כן מוצע לבטל בסעיף 14 לחוק העיקרי את פסקה (1) בסעיף קטן (א) הקובעת כי מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך אם לא היה בעל רישיון בתוקף בעת שעסק בתיווך, את סעיף 16 לחוק העיקרי שעניינו ביטול או התליית רישוי של מתווך במקרקעין ואת סעיף 17א לחוק העיקרי שעניינו התליית רישיון מרצון.

בנוסף, כאמור לעיל, מוצע לבטל את הדין המשמעתי שחל היום על המתווכים במקרקעין המוסדר כיום בסעיפים 14א-14ל בחוק העיקרי.

 

סעיף 3

מוצע לייחד במסגרת החוק פרק נפרד שעניינו החובות המוטלות על המתווכים במקרקעין. פרק זה יכלול את סעיף 8 לחוק העיקרי שעניינו חובת ההגינות והזהירות, סעיף 9 לחוק העיקרי העוסק בדרישה להזמנה בכתב וכללים העוסקים בהסכמה על "בלעדיות", סעיף 10 לחוק העיקרי שעניינו גילוי ענין אישי, סעיף 11 לחוק העיקרי שעניינו איסור גילוי ידיעה, סעיף 12 לחוק העיקרי שעניינו איסור ביצוע פעולות משפטיות על ידי מתווך במקרקעין וסעיף 14 הקובע את התנאים לזכאות לדמי תיווך.

 

סעיף 4 וסעיף 14

עניינם של סעיפים אלה בהתאמת סעיף 13 לחוק העיקרי להמלצה בדבר ביטול חובת הרישוי על מתווכים במקרקעין והטלת חובת רישום על מתווכים במקרקעין המבצעים פעולה בנכס פיננסי עבור לקוחותיהם.  סעיף 13 קובע כי "אדם לא יעסיק אדם אחר בתיווך במקרקעין אלא אם כן המועסק הוא בעל רשיון בתוקף לפי חוק זה; סעיף זה לא יחול לגבי העסקת אדם בתפקיד מינהלתי". לפיכך, מוצע לבטל הוראה זו ולקבוע הוראה דומה לה במסגרת סעיף 14ח המוצע שתחול ביחס למתווכים במקרקעין המבצעים פעולה בנכס פיננסי עבור לקוח.

 

סעיפים 6-13

כאמור, ביטול חובת הרישוי המוצעת לעיל לא תחול ביחס למתווכים במקרקעין אשר מבצעים פעולות בנכס פיננסי עבור לקוחותיהם, אשר לגביהם מוצע להחיל חובת רישום בהתאם לתנאי החוק, וזאת על מנת שלא לפגוע במאבק בהלבנת הון ובמימון טרור, כפי שיפורט להלן.

עקב התגברות המאבק הבינלאומי בהלבנת הון, עבריינים פונים לשיטות מתוחכמות יותר להלבנת כספים ולשם כך, בין היתר, הם משתמשים בנותני שירותים מקצועיים, דוגמת מתווכים במקרקעין. במדינות שונות בעולם, מוכרת פרקטיקה של שימוש במתווכים במקרקעין על ידי מלביני הון, אשר מנצלים לרעה את המאפיינים של שוק הנדל"ן והמומחיות של בעלי מקצוע אלה בהתנהלות בשוק זה.

שוק הנדל"ן בישראל הוא שוק משמעותי מבחינת מספר העסקאות המבוצעות בו והיקפן הכספי. הגידול בהיקפי השוק וברמת המחירים בו, מאפשר הטמעת רכוש שהופק בפשיעה ביתר קלות. החשש מפני הלבנת הון הוא חשש מעשי בשוק זה, נוכח הקושי הקיים במעקב אחר שרשרת הבעלות בזכויות במקרקעין מקום בו הבעלים הוא תאגיד או כאשר רכישת הזכויות במקרקעין נעשית על ידי נאמן. קושי זה  רלוונטי בעיקר כאשר הרכישה מתבצעת במזומן או באמצעות שיק זר, מאחר ואין גורם פיננסי מפוקח שבאמצעותו ניתן לחייב בהצהרה על הנהנה.

ביטול חובת הרישוי המוצעת ביחס למתווכים במקרקעין עלול להגביר את הסיכון שנשקף מפעילות זו, ועל כן מוצע לאסדר את פעילותם של מתווכים במקרקעין אשר מעורבים, או התבקשו להיות מעורבים, בצד הפיננסי של עסקאות רכישה או מכירה של נכס, עבור לקוחותיהם.

יצוין, כי החשש מניצול לרעה של נותני שירותים עסקיים שונים, ובהם מתווכים במקרקעין, עורכי דין ורואי חשבון לצורך הלבנת הון, הביא את הארגונים הבינלאומיים, ובראשם ארגון ה-FATF (Financial Action Task Force), להמליץ למדינות להטיל על מגזרים אלה חובות זיהוי, רישום ודיווח. ביוני 2016 צורפה מדינת ישראל לארגון ה- FATF במעמד של מדינה משקיפה. ההצטרפות לארגון היא מהלך חשוב, נוכח העובדה שצירופה של ישראל יאפשר לה ליטול חלק בקביעת המדיניות העולמית בתחום מניעת הלבנת הון ומימון טרור וישפר את מעמדה הבינלאומי בתחום זה. בהתאם לכללי הארגון, תוכל המדינה להצטרף לארגון במעמד של חברה מלאה בתנאי שתעמוד בהצלחה בביקורת בינלאומית מקיפה בתחום המאבק בהלבנת הון ומימון טרור שתבוצע על ידי הארגון (בשיתוף פעולה עם ארגון Moneyval). בביקורת האחרונה של ארגון Moneyval, נדרשה מדינת ישראל להתאים את החקיקה בתחום המלחמה בהלבנת הון לדרישות המעודכנות שנקבעו במישור הבינלאומי בתחום זה על ידי ארגון ה-FATF, בין היתר על דרך של הטלת חובות, כאמור, על מתווכים במקרקעין המבצעים פעולות פיננסיות עבור לקוחותיהם. לפיכך, בנוסף לתזכיר חוק זה הקובע חובת רישום למתווכים האמורים, מקדם משרד המשפטים בימים אלה יוזמת חקיקה נוספת שעניינה החלה של משטר איסור הלבנת הון על אותם המתווכים. זאת, על מנת להכביד על שימוש לרעה בשירותיהם לצורך הלבנת הון או למנוע אותו.

כפי שצוין לעיל, במהלך התקופה בה יפורסם תזכיר החוק להערות הציבור, תישקל הפרדת פרק ב' המוצע להצעת חוק נפרדת.

 

הפרק המוצע כולל את ההוראות הבאות:

סעיף 14א המוצע –  מוצע להגדיר את המונחים שיעשה בהם שימוש בפרק המוצע. כך, בין היתר, מוצע להגדיר "נכס פיננסי" בהתאם להגדרתו בסעיף 11א לחוק הפיקוח על שירותים פיננסיים (שירותים פיננסיים מוסדרים), תשע"ו-2016 הקובעת כדלקמן: "כל אחד מאלה: (1) מזומן; (2) שיק, שטר חוב או שטר חליפין כמשמעותם בפקודת השטרות; (3) המחאה בנקאית או המחאת נוסעים; (4) פיקדון כספי; (5) נייר ערך למוכ"ז כמשמעותו בחוק החברות; (6) לוחית או חפץ אחר המיועדים רכישת נכסים או שירותים, שניתן לצבור בהם ערך כספי מעל סכום שקבע השר; (7) מטבע וירטואלי; (8) נכס פיננסי אחר שקבע השר באישור ועדת הכספים של הכנסת".

"פעולה", לפי המוצע, היא לרבות החזקה, העברה, מסירה, קבלה, הפקדה, משיכה, המרה, לרבות באמצעות חשבון בגוף פיננסי.

 

סעיף 14ב המוצע - כאמור, מוצע להחיל חובת רישום במרשם לאדם העוסק בתיווך במקרקעין במסגרתו הוא מבצע פעולה בנכס פיננסי עבור לקוח.

 

סעיף 14ג המוצע – מוצע לקבוע כי שר המשפטים ימנה, משפטן מבין עובדי משרדו, לתפקיד הרשם. הרשם ינהל מרשם של מתווכים במקרקעין המבצעים פעולה בנכס פיננסי עבור לקוח (בפרק זה – המרשם), והודעה על מינויו תפורסם ברשומות.

 

סעיף 14ד המוצע – מוצע לקבוע כי המרשם יהיה פתוח לעיון הציבור באתר האינטרנט של משרד המשפטים ובכל דרך נוספת בהתאם להנחיית הרשם.

 

סעיף 14ה המוצע – מוצע לקבוע כי בקשה לרישום במרשם תוגש לרשם ואליה יצורפו המסמכים המעידים על קיום התנאים לרישום בהתאם לפרק זה.

 

סעיף 14ו המוצע – מוצע לקבוע מהם התנאים לרישום במרשם, לגבי מבקש שהוא יחיד ולגבי מבקש שהוא תאגיד. בכל הנוגע למבקש שהוא יחיד מוצע לקבוע את התנאים הבאים: (א) מלאו לו 18 שנים; (ב) הוא אזרח ישראלי או תושב ישראל, או תושב חוץ שניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל; (ג) הוא לא הוכרז פסול דין; (ד) לא ניתן לגביו צו כינוס נכסים בהליכי פשיטת רגל, אלא אם הופטר, או לא ניתן לגביו צו פתיחת הליכים לפי חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ח-2018, ולא מתקיימים לגביו הליכי חדלות פירעון; (ה) הוא לא הורשע בעבירה שמפאת מהותה, חומרתה או נסיבותיה אין הוא ראוי לשמש מתווך במקרקעין המבצע פעולה בכנס פיננסי עבור לקוח וכן לא הוגש נגדו כתב אישום בעבירה כאמור שטרם ניתן בעניינה פסק דין סופי; "הורשע בעבירה" – לרבות הורשע בעבירה דומה במדינה אחרת (ו) הוא לא הורשע בעבירה לפי סעיפים 3 ו- 4 לחוק איסור הלבנת הון, התש"ס-2000 (הלבנת הון ועשיית פעולה ברכוש אסור, בהתאמה) אלא אם כן מצא הרשם, מטעמים מיוחדים הנוגעים לנסיבות ביצוע העבירה ומידת חומרתה, כי הוא ראוי לשמש מתווך במקרקעין המבצע פעולה בנכס פיננסי עבור לקוח; (ז) לא הוטל עליו עיצום כספי לפי פרק ה' לחוק איסור הלבנת הון, התש"ס-2000, בשל הפרה שלדעת הרשם מפאת מהותה, חומרתה או נסיבותיה הוא אינו ראוי לשמש מתווך במקרקעין המבצע פעולה בנכס פיננסי עבור לקוח.

לגבי מבקש שהוא תאגיד מוצע לקבוע את התנאים הבאים: (א) הוא התאגד ונרשם בישראל; (ב) אחד לפחות מנושאי המשרה בו הוא אזרח ישראלי או תושב ישראל, או תושב חוץ שניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל; (ג) בית המשפט לא מינה לו כונס נכסים ולא ציווה על פירוקו או לא ניתן לגביו צו לפתיחת הליכים לפי חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, התשע"ח-2018 המורה על פירוקו; (ד) מתקיים לגבי התאגיד וכן לגבי כל מי שיעסוק בתיווך במקרקעין במסגרתו מבוצעת פעולה בנכס פיננסי עבור לקוח וכל נושאי המשרה ובעלי השליטה בתאגיד, התנאים המנויים לגבי מבקש שהוא יחיד בפסקאות (ה) עד (ז), ולגבי כל מי שיעסוק בתיווך במקרקעין במסגרתו מבוצעת פעולה בנכס פיננסי עבור לקוח, נושאי משרה ובעלי שליטה בתאגיד שהם יחידים – גם התנאים המנויים לגבי מבקש שהוא יחיד בפסקאות (א) עד (ד).

 

סעיף 14ז המוצע – מוצע להקנות לרשם סמכות שלא לרשום מבקש במרשם על אף התקיימות התנאים המפורטים בפרק זה, וזאת לאחר שנתן למבקש הזדמנות להשמיע את טענותיו. המקרים שבהם יוכל לעשות כן הם מקרים שבהם נודע לו על עובדות ולפיהן מבקש הרישום אינו ראוי לשמש מתווך במקרקעין המבצע פעולה נכס פיננסי עבור לקוח. הוראה דומה מקובלת לגבי מקצועות אחרים כגון שמאי מקרקעין, פסיכולוגים, עורכי דין ועוד.

כן מוצע להקנות לרשם סמכות להתלות או למחוק את רישומו של מי שנרשם במרשם, וחדלו להתקיים לגביו התנאים לרישום המנויים בפרק זה, וזאת לאחר שנתן לאותו אדם הזדמנות להשמיע את טענותיו.

במקרים בהם נודע לרשם שמתנהלים כנגד מי שנרשם לפי פרק זה הליכים פליליים או הליכים להטלת עיצום כספי (לרבות הליכי חקירה) בשל עבירה או הפרה שבגינה אין הוא ראוי לשמש מתווך במקרקעין המבצע פעולה בנכס פיננסי עבור לקוח, מוצע לאפשר לרשם, אם ראה שחומרת העניין או טובת הציבור מחייבות זאת, לאחר שניתנה הזדמנות לאותו אדם לטעון את טענותיו בפניו, להתלות  את רישומו.

מוצע לקבוע כי החלטת הרשם בדבר סירוב לרישום, התלייה או מחיקה של רישום תהיה מנומקת וכי השר יקבע הוראות לענין פרסומן.

 

סעיף 14ח המוצע – ראו לעיל.

 

סעיף 14ט המוצע – מאחר שהרישום אינו קצוב לתקופת זמן מוגדרת, מוצע לקבוע כי מי שנרשם במרשם ומבקש שלא לשמש מתווך במקרקעין המבצע פעולה בנכס פיננסי עבור לקוח רשאי לבקש מחיקת רישומו בהודעה שימסור, מראש ובכתב, לרשם.

 

סעיף 17

מוצע להתאים את סעיף העונשין הקובע ענישה בדבר הפרת ההוראות שעניינן תיווך במקרקעין ללא רישיון והעסקת אדם אחר בתיווך במקרקעין, למוצע בתזכיר החוק. לאחר התיקון, יחול סעיף זה על תיווך במקרקעין אשר במסגרתו מבוצעת פעולה בנכס פיננסי עבור הלקוח, ללא רישום והעסקת אדם בתיווך במקרקעין אשר במסגרתו מבוצעת פעולה בנכס פיננסי עבור הלקוח, ללא רישום.

 

סעיף 20

מוצע להתאים את הסעיף העוסק באגרות להמלצה בדבר ביטול חובת הרישוי על מתווכים במקרקעין והטלת חובת רישום על מתווכים במקרקעין המבצעים פעולה בנכס פיננסי עבור לקוחותיהם, ולקבוע כי השר יקבע אגרת רישום חד פעמית וכי תבוטל האגרה השנתית והאגרה המושלמת בעבור בחינה לקבלת רישיון.

 

סעיפים 21-25

מוצע לקבוע כי השר הממונה על ביצוע החוק, למעט פרק ב' שעניינו מתווכי מקרקעין המבצעים פעולה בנכס פיננסי עבור לקוח, יהיה שר הכלכלה וכי הוא רשאי להתקין תקנות לביצוע החוק, בהתייעצות עם שר המשפטים. כן מוצע לקבוע כי שר המשפטים יהיה השר הממונה על ביצוע פרק ב' שעניינו מתווכי מקרקעין המבצעים פעולה בנכס פיננסי עבור לקוח.

 

מוצע לקבוע כהוראת מעבר כי מי שערב תחילתו של חוק זה עסק בתיווך במקרקעין במסגרתו ביצע פעולה בנכס פיננסי עבור לקוח, רשאי להמשיך ולעסוק בכך - גם ללא רישום - במשך שנה נוספת מיום תחילתו של חוק זה. זאת, על מנת לאפשר שהות מספקת לחייבים ברישום לפנות אל הרשם ולהסדיר את רישומם.

 

בהמשך להמלצה בדבר ביטול הדין המשמעתי על מתווכים במקרקעין, מוצע לערוך תיקון בחוק הקלה באמצעי משמעת המוטלים על בעלי מקצועות מוסדרים, התשע"ז-2017, במסגרתו יימחק חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 מהתוספת שעניינה רשימת החוקים המסדירים אשר ההקלה בהתאם לחוק, חלה ביחס לבעלי מקצוע בתום הליך משמעתי המתנהל בהתאם להוראותיהם.

 

מוצע כי יום תחילתו של החוק יהיה 120 יום מיום פרסומו, וזאת על מנת לאפשר לכלל הגורמים הרלוונטיים אשר תזכיר החוק צפוי להשפיע עליהם, תקופת התארגנות מספקת לקראת כניסתו לתוקף.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

דו"ח מסכם – תכנית משרדית להפחתת הנטל הרגולטורי

 

 

 

 

 

 

 

מדינת ישראל

משרד המשפטים

 

 

 

 

 

מנהלת היחידות המקצועיות

רשם המתווכים

 

יוני 2019, סיון תשע"ט

 

 

כתיבת הדו"ח: גליה שגיא רוטשטיין, מנהלת תחום מדיניות רגולציה, אגף תכנון מדיניות ואסטרטגיה

עריכת הדו"ח:  גב' אתי מויאל, רשמת המתווכים, מנהלת היחידות המקצועיות

 

 

 

 

 

 

 

 

 

תוכן עניינים

 

רקע כללי. 3

חלק א' – פעילות הרגולטור : הסבר כללי ונתונים בסיסיים.. 4

א.1  האינטרס הציבורי וציבור המפוקחים.. 4

א.2  הבסיס החוקי לפעילות רשם המתווכים.. 5

א.3  תיאור פעילות הרגולטור. 6

א.4  רגולטורים משיקים.. 8

חלק ב' – סיכום השיח מול בעלי העניין 9

חלק ג' – פירוט העומסים הרגולטוריים שעלו מן הציבור. 10

חלק ד' – תוצאות צפויות.. 18

נספח א' – כמות מתווכים רשומים בין השנים 2009-2018. 19

נספח ב' – התפלגות מתווכים שהצטרפו/ פרשו מהמקצוע בין השנים 2014-2018. 19

נספח ג' – כמות נבחנים במבחני רישוי בין השנים 2009-2018. 20

נספח ד' – אחוזי מעבר של בחינות רישוי בתיווך נדל"ן בין השנים 2009-2018. 20

נספח ה' – נבחנים שעברו את בחינות הרישוי אך לא הגישו בקשה לרישיון בתוך 5 שנים ממועד המבחן בין השנים 2014-2018. 21

נספח ו' – הליך בירור תלונות משמעתי. 21

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

רקע כללי

 

בעקבות החלטת ממשלה מס' 2118 מתאריך 22.10.14, שעניינה 'הפחתת הנטל הרגולטורי' (להלן: "החלטת הממשלה"), נדרשים כלל משרדי הממשלה לבצע תכניות להפחתת הנטל הרגולטורי. דוח זה מציג את עיקרי הנושאים שעלו בתהליך ואת תכנית משרד המשפטים (להלן: "המשרד") להפחתת הנטל הרגולטורי ברשם המתווכים.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

חלק א' – פעילות הרגולטור : הסבר כללי ונתונים בסיסיים

 

א.1  האינטרס הציבורי וציבור המפוקחים

 

חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 (להלן: החוק) נועד להסדיר פעילותם של מתווכי מקרקעין. על פי ס' 1 לחוק תפקידו של מתווך במקרקעין הוא "הפגשה בתמורה בין שני צדדים או יותר, לשם התקשרותם בעסקה בזכות במקרקעין".

 

בפסיקה ובכתיבה האקדמית מתייחסים לתחום התיווך כענף של תחום הגנת הצרכן, שכן העיסוק המרכזי בתחום הוא הגנה על הצרכן – רוכש הנכס. עם זאת, עקב מאפיינים ייחודיים של עסקת מכר במקרקעין ביחס לעסקאות אחרות, בארץ, כמו במדינות רבות בעולם, לא הסתפקו בהוראות הכלליות של חוק הגנת הצרכן, התשמ"א-1991, אלא קבעו הוראות ייחודיות לעסקה זו. המאפיינים הייחודיים העיקריים של עסקת מכר במקרקעין לאדם פרטי (להבדיל מנדל"ן עסקי) הם: גובה העסקה ומורכבותה - לעיתים קרובות זוהי העסקה הגדולה והמורכבת ביותר שמבצע אדם בחייו; תדירותה – אנשים רבים מבצעים עסקה כזו פעם בתקופת חייהם ולכן אינם צוברים את הניסיון של שחקן חוזר; רגישותה –  ההשלכות שיש למקום מגורים על חייו של האדם; והיותה בלי הפיכה במידה רבה או בעלויות לא מבוטלות בהשוואה לעסקאות מכר אחרות.

 

 עד חקיקת חוק המתווכים מקצוע התיווך במקרקעין לא היה מוסדר בישראל. המשמעות היא שכל אדם שהיה מעוניין לתווך בין גורמים בעסקת מכר יכול היה לעשות כן. הזרז להסדרת העיסוק בחקיקה היה גל העלייה מברית המועצות בשנות ה-90. הצורך להגן על הצרכן במסגרת עסקה בסכום הגבוה ביותר לו נדרש אדם בחייו, בשילוב פערי מידע אצל אוכלוסיית עולים גדולה שאינה שולטת בשפה, בתרבות ובדין הישראלי, הביאו את המחוקק להסדיר את המקצוע, וכך תואר המצב בשוק טרם האסדרה - "חלק גדול מהעולים אינם מכירים את המציאות הישראלית ואין להם כלים לשפוט ולהעריך את הנכס המוצע להם למכירה או להשכרה...חוסר ידע זה מנוצל לרעה"[2]. בכתיבה האקדמית שתיארה את הרקע לחקיקת החוק צוין גם הלחץ של לובי המתווכים כגורם משמעותי שהביא לחקיקת החוק.[3]

 

החוק קבע סדרה של הוראות צרכניות להסדרת התחום, ובהן חובת גילוי וחובת הגינות על המתווך, לצד קביעה כי המבקש לעסוק בתיווך נדרש לרישיון, לאחר שעמד בתנאי הסף לרישיון ובבחינה. כנהוג באסדרה מסוג זה נקבע כי חריגה מהוראות החוק מהווה עבירה פלילית. בשנת 2012 נוסף לחוק פרק של דין משמעתי.

 

יחידת "רשם המתווכים" (להלן: הרשם) הוקמה מכוח סעיף 3 לחוק. הרשם מתמנה לתפקידו על ידי שר המשפטים. היחידה אחראית על הסדרת מקצוע התיווך במקרקעין בדרך של מתן רישיון למי שנתקיימו בו התנאים המפורטים בחוק ועמד בהצלחה בבחינה לקבלת הרישיון.

תנאים לעיסוק בתיווך מקרקעין

סעיף 5 לחוק מגדיר את התנאים לקבלת רישיון :

· אזרח או תושב מדינת ישראל או שהוא תושב חוץ שניתן לו היתר כדין לעבוד בישראל.

· מלאו לו 18 שנים.

· אינו פושט רגל.

· לא הורשע בעבירה שמפאת מהותה, חומרתה ונסיבותיה אין הוא ראוי לשמש מתווך במקרקעין.

· אם נידון לעונש מאסר בפועל, הוא סיים לשאת את עונשו שישה חודשים לפחות לפני הגשת הבקשה לרישיון.

· עמד בהצלחה בבחינה לקראת קבלת רישיון תיווך במקרקעין.

 

נכון לכתיבת דוח זה, רשומים בפנקס המתווכים  21,611  מתווכים מורשים. מדי שנה נבחנים כ-7,000 מועמדים ומצטרפים למקצוע קרוב ל-3,000 מתווכים חדשים.[4] רישיונם של 14,419 מתווכים מוקפא.[5] לשינויים בכמות המתווכים לאורך השנים ראה נספחים א' ו-ב'.

 

א.2  הבסיס החוקי לפעילות רשם המתווכים

 

  1.  חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996

  2.  תקנות המתווכים במקרקעין, התשנ"ז-1997

  3.  תקנות המתווכים במקרקעין (פרטי הזמנה בכתב), התשנ"ז-1997

  4.  תקנות המתווכים במקרקעין (נושאי בחינה), התשנ"ז-1997

  5.  תקנות המתווכים במקרקעין (פעולות שיווק), התשס"ה-2004

  6.  תקנות המתווכים במקרקעין (סדרי דין בדיון לפני ועדת המשמעת ובערעור לביהמ"ש), התשע"ד-2014

  7.  תקנות המתווכים במקרקעין (תשלום גמול לחבר ועדת המשמעת שאינו עובד המדינה), התשע"ד-2014

  8.  הנחיות ונהלים פנים-משרדיים:

א. נוהל בחינה

ב. תהליכי עבודה ברשם המתווכים

א.3  תיאור פעילות הרגולטור

 

· עריכת בחינות רישוי – היחידה מקיימת ארבעה מועדי בחינות בשנה. היחידה מטפלת בהרשמה לבחינה, במשלוח התוצאות, בעררים ובבחינות בעל פה.

· מתן רישיונות וניהול פנקס המתווכים במקרקעין – היחידה בודקת עמידה בתנאים  לקבלת רישיון, מנהלת את פנקס המתווכים ומפרסמת אותו באתר האינטרנט.

· טיפול בבעלי רישיון תיווך – טיפול בתשלום אגרות שנתיות, הנפקת כרטיס רישוי נייד, התליית רישיון תיווך, בדיקת שנתית של רישום פלילי למתווכים בעלי רישיון.

· מתן מידע לרשויות החוק ולציבור בהתבסס על פנקס המתווכים – מתן מידע למעוניינים לפי חוק חופש המידע, התשנ"ט-1999; מתן אישורים לבתי משפט; הפניית תלונות שמגיעות לרשם לממונה על הגנת הצרכן ולתובע בדין משמעתי.

· קיום היוועצות עם חברי הועדה המייעצת – בהתאם לסעיף 4 לחוק המתווכים בכל הקשור לתוכן הבחינה ובכל נושא שהרשם מוצא לנכון להתייעץ עמה.

· תשלומים ואגרות – תשלומים מול ספקים וטיפול באגרות מתווכים חייבים.

· טיפול בפניות ציבור ועדכון שוטף של מתווכים בעלי רישיון באתר האינטרנט.

 

בחינות רישוי

כתיבת בחינות הרישוי מתבצעת על ידי רשם המתווכים בהתייעצות עם הוועדה המייעצת (להלן: הוועדה). הוועדה מתמנה מכוח סעיף 4 לחוק, כאשר תפקידה להעניק לרשם ייעוץ בנוגע לבחינות הרישוי בפרט, ובעבודתו השוטפת של הרשם בכלל. כיום, מונה הוועדה ארבעה חברים: נציג צרכנים, נציג לשכת עו"ד ושני נציגי מתווכים. הוועדה מתכנסת 2-3 פעמים מדי חודש, כשעיקר העיסוק ממוקד בבחינות. בנוסף, הוועדה דנה בבקשות של נבחנים להיבחן בע"פ וכן בעררים.

החוק מחייב קיום בחינה לפחות פעמיים בשנה, אולם על מנת לשפר את השירות לציבור, ובשל כמות הנבחנים הגדולה בשנים האחרונות, מקיים הרשם 4 מועדי בחינות בשנה.

בשנים האחרונות חלו שינויים בבחינה בניסיון להעלות את רמתם המקצועית של הבאים בשערי התחום כך שמלבד שאלות על חקיקה הוכנסו פסקי דין רלוונטיים ומושגים כלליים.

 

להלן השלבים בתהליך כתיבת הבחינות:

· כתיבת מאגר שאלות לבחינה על ידי כותבי שאלות

· העברת השאלות לוועדה המייעצת לצורך בחירת השאלות המתאימות

· העברת השאלות שנבחרו לבודק שאלון בחינה

· החזרתן לוועדה המייעצת לצורך שינוי או החלפה

· אישור השאלות ע"י הרשם והוועדה המייעצת

 

א.4  רגולטורים משיקים

אכיפת החוק וטיפול בתלונות נגד מתווכים אינם בסמכותו של רשם המתווכים, כי אם בסמכותם של בעלי התפקידים בהליך המשמעתי , הממונה על הגנת הצרכן (לגבי חלק קטן מהוראות החוק) או משטרת ישראל. לכן נמצא הרשם בממשק עם הגורמים הבאים:

· היחידה לדין משמעתי במשרד המשפטים – הדין המשמעתי למתווכים נכנס לתוקף החל באפריל 2013. במידה ומתנהל הליך משפטי הנוגע לפעילות המתווך, הטיפול בתלונה על ידי היחידה יוקפא עד למתן פסק דין. סעיף 14יא לחוק קובע כי התובע לפני ועדת המשמעת יהיה עורך דין שהיועץ המשפטי לממשלה הסמיכו לכך. היום, ממלא תפקיד זה עובד הלשכה המשפטית של משרד המשפטים.

תלונות אשר הוחלט להגיש  קובלנה בעניינן ידונו בפני ועדת המשמעת אשר מונה 3 חברים, יושב ראש הוועדה יהיה מי שכשיר להתמנות לשופט בית משפט שלום, וחבריה הם מתווך במקרקעין בעל ותק של חמש שנים לפחות, ועובד מדינה שהוא עורך דין בעל מומחיות בתחום המקרקעין. החלטות ועדת המשמעת מתפרסמות באתר האינטרנט של הרשם. מיום הקמת היחידה לדין משמעתי התקבלו 254 תלונות נגד מתווכים והוגשו 7 קובלנות.[6]

· הרשות לסחר הוגן במשרד הכלכלה - תלונות על מתווכים שנמצאו פועלים ללא רישיון  וכן מי שמעסיק אדם ללא רישיון - יטופלו על ידי הרשות לסחר הוגן. לרשות יש סמכות לברר תלונות באופן כללי, אולם בפועל, לאור הדין המשמעתי הקיים, הבירור ממוקד בתלונות בנושא רישיון. עד כה לא הוגשו כתבי אישום על ידי הרשות.

· משטרת ישראל - תלונות נגד מתווכים, אשר עניינן עבירות כגון גניבה, מרמה או זיוף, יופנו ישירות למשטרת ישראל. כמו כן לרשם ממשק עם המשטרה לצורך בדיקת עבר פלילי על מנת לוודא כשירות להענקת רישיון או חידושו.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

חלק ב' – סיכום השיח מול בעלי העניין

 

איסוף המידע מהציבור נעשה בשלושה שלבים:

א. בחודש נובמבר 2017 הופץ קול קורא לציבור המתווכים[7] ובעלי עניין נוספים בתחום ובו הם נתבקשו להציף עומסים אשר הם סבורים שקיימים בעבודת הרשם ובהסדרת התחום. לקול הקורא נשלחו כמאה תגובות.

ב. ביום 9.1.2018 התקיים "שולחן עגול" בו השתתפו בעלי עניין מהשוק מסוגים שונים בתחום התיווך שכלל דיון על התהליך והעומסים בהם נתקלים המתווכים.[8]

  ג.  נערכו פגישות ושיחות עומק עם:

· גורמים פנים ממשלתיים – היחידה לדין משמעתי במשרד המשפטים, הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן ורשות המיסים.

· הציבור המפוקח – מתווכים, בעלי משרדי תיווך ונציגי לשכת המתווכים.

· גורמים מהציבור הרחב - עורכי דין לדיני מקרקעין, המועצה הישראלית לצרכנות, אתר מדלן, מוביל מחאת השוכרים בת"א ברשתות החברתיות, אנשי אקדמיה בתחום דיני מקרקעין, עורכי דין העוסקים בביטוח אחריות מקצועית וחברות ביטוח העוסקות בביטוח אחריות מקצועית, נציגי לשכת עורכי הדין ונציג הציבור בוועדה המייעצת שהינו נציג לשכת עורכי הדין.[9]

העומסים שזוהו מוצגים בחלק ג' שלהלן.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

חלק ג' – פירוט העומסים הרגולטוריים שעלו מן הציבור

 

העומס הרגולטורי המשמעותי ביותר בפעילות הציבור מול רשם המתווכים הוא מנגנון הרישוי אשר כולל את בחינת ההסמכה. עלות מנגנון הרישוי לציבור המתווכים עומדת כיום על קרוב ל-13.9 מיליון ₪ בשנה.[10]  

תהליך טיוב הרגולציה היווה למעשה הזדמנות לבחון כיצד השפיעו השינויים שחלו לאורך השנים מאז נחקק החוק - במציאות החברתית כלכלית בישראל - על תחום התיווך; לבחון האם תכליות החוק עדיין מתקיימות לאור שינויים אלו והאם הן מצדיקות את המשך האסדרה הקיימת באמצעות רישיון, שכאמור הינה ההגבלה המשמעותית ביותר של חופש העיסוק. 

חוק המתווכים נחקק בשנת 1996. כאמור לעיל, זרז מרכזי לחקיקת החוק היה גלי העלייה מברה"מ לישראל בתחילת שנות ה-90, על רקע מקרים של ניצול חוסר הידע וההיכרות של העולים בשוק המקרקעין.^[11] בפועל, כבר בשנת 1992 ביקשו המתווכים להסדיר את העיסוק באמצעות רישוי אך משרד המשפטים התנגד לכך בסוברו שאין הצדקה לכך אלא מדובר בשאיפה טבעית של "הגילדה" להגן על עצמה ולצמצם תחרות.[12]

כאשר ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת דנה בשנת 1996 בנחיצות החוק, היו שהתנגדו לעצם חקיקת החוק מהטעם שהוא סותר את חוק יסוד: חופש העיסוק. לכן בדברי ההסבר להצעת החוק הובהר כי אף שחופש העיסוק הוא ערך חשוב ובד"כ אין להגביל אותו, "הרי שבנסיבות שנוצרו עקב גל העלייה, אין מנוס מחקיקה שתסדיר את הנושא". בספרות המקצועית בנושא גם התייחסו לכך שהצורך בחקיקת החוק נבע מכך שבאותה עת היה זה "צו השעה".^[13]

בחינת תפקידי המתווך

במסגרת התהליך עלה כי תפקידי המתווך בפועל, הם שלושה: הפגשה, מסירת מידע וסיוע בניהול המשא ומתן. ישנה הצדקה או צורך ברישוי, במידה ונמצא כי הסיכונים הקיימים מתפקידים אלו של המתווך מצדיקים זאת, כלומר, שהצורך בהגנה על האינטרס הציבורי כתוצאה מהמפגש עם מתווך  עולה על העלויות והחסרונות של מנגנון רישוי. גם מבחינה משפטית, נדרשת הצדקה בפגיעה בחופש בעיסוק.

נתייחס להלן לכל אחד מתפקידים אלו ביחס לסיכון הנובע מהם:

הסיכון הנובע מהפגשה – ניתוח המפגש שעורך המתווך מעלה כי לא קיים סיכון ממשי מתפקיד זה. מדובר בשלב ראשוני בלבד של התהליך. הסיכון הקיים הוא שמתווך שאינו מקצועי דיו לא יביא להתאמה מיטבית בין צרכי הקונה לצרכי המוכר, אך מלבד אובדן של זמן לא מדובר בסיכון משמעותי ללקוח. 

הסיכון הנובע ממסירת מידע – פעמים רבות ההצדקה למשטר רישוי נובעת מכשל שוק עקב אסימטריה של מידע בין בעלי המקצוע ללקוחות.^[14] אין חולק על כך כי באמצע שנות ה-90, טרום עידן האינטרנט, היה למתווך משקל רב במסירת מידע פורמלי ולא פורמלי על הנכס וסביבתו וקונים נזקקו לשירותיו של מתווך כדי לקבל מידע זה והסתמכו במידה רבה על מידע זה. לכן, ברור כי הסיכון הנובע ממסירת מידע לא מדויק היה משמעותי ועשוי בקלות היה להוביל להטעיה בעסקה או להובלת לקוח לחתום על חוזה לרכישת דירה שבפועל אינה מתאימה לצרכיו ורצונותיו. לכך יש להוסיף את המניע המרכזי לחקיקת החוק – גלי העלייה מברה"מ – אשר יצרו תלות גבוהה עוד יותר של אוכלוסייה שאינה מצויה בשפה, בתרבות ובדין הישראלי. 

אולם, ההצדקה שהייתה קיימת בעבר לרישוי עקב פערי מידע כמעט ואינה רלוונטית עוד כיום, לאור יכולתם של צרכנים לגשר על הפערים באמצעות השיפור בגישה למידע. מאז נחקק החוק חלפו 23 שנים ואנו מצויים כיום בעיצומה של מהפכה דיגיטלית שהביאה לכך שהמידע על שוק הנדל"ן נגיש מאוד במגוון פלטפורמות דיגיטליות - ממשלתיות ופרטיות. פלטפורמות אלה מבקשות לספק שירותים שעשויים לייתר או לצמצם את הצורך בתיווך. כך למשל, מידע על מצבו התכנוני או המשפטי של הנכס ניתן להשיג באופן מקוון באתר לרישום והסדר מקרקעין (טאבו), במרכז למיפוי ישראל ובמקרים רבים גם ברשויות המקומיות.^[15] מידע על סביבת הנכס (למשל, מצב תחבורתי, מעמד סוציו אקונומי, חינוך, הגנת הסביבה וכיו"ב) ניתן להשיג הן באתרים רשמיים של המדינה והן באתרים עסקיים אשר בונים מיפוי על פי פילוחים שונים ושאילתות מתוחכמות. פלטפורמות חשובות נוספות בהקשר זה הן הרשתות החברתיות אשר מאפשרות להשיג מידע בלתי פורמלי על סביבת הנכס. במילים אחרות, קיימים היום אמצעיים נוספים להשגת מידע רלוונטי, מלבד מתווך. שינויים אלו שצמצמו את פערי המידע שהיו קיימים בין מתווכים ללקוחותיהם, צמצמו כתוצאה מכך את משקלו של המתווך כגורם שעלול להביא לסיכון ללקוח בעסקת נדל"ן.

זאת ועוד, ברוב המוחלט של העסקאות הקונה והמוכר מיוצגים על ידי עורך דין אשר מנסח את הסכם המכר, ומוסר להם מידע רלוונטי.^[16] עורך הדין הוא זה שאמור לבצע את הבדיקות המקדימות ביחס למצבו הקנייני והתכנוני של הנכס. התמחותו בדיני מקרקעין מספקת לו את הידע הדרוש על מנת להחליט איזה מידע נדרש לאיזה סוג נכס. ככל שעורך הדין לא מילא את חובותיו ובדק את כל המידע שאמור היה לבדוק לגבי הנכס, הוא חשוף לתביעת אחריות מקצועית מצד הלקוח. עורך דין נדרש לרישיון, אשר התנאים לקבלתו הם - תואר אקדמי,  התמחות ובחינת הסמכה, בנוסף הוא כפוף לדין משמעתי של לשכת עורכי הדין, ולעיתים קרובות בעל פוליסת ביטוח מקצועית. לכן, ניתן לומר כי קיים גורם נוסף בעסקה שהכשרתו ומומחיותו מצמצמות משמעותית את הסיכון ללקוח אף במידה והמתווך התרשל בתפקידו.

יתר על כן, גם על המוכר קיימת חובת גילוי מכוח סעיף 16 לחוק המכר, התשכ"ח-1968. המוכר חייב לגלות לקונה קיומם של ליקויים בנכס אשר יכולים להשפיע על החלטתו של הקונה ביחס לקניית הנכס. בדומה לשינוי המגמה בעולם, גם בישראל בשנים האחרונות הולכת ומשתנה הגישה בפסיקה מ"ייזהר הקונה" ל"יישמר המוכר", מתוך הבנה שישנם ליקויים חבויים שרק המוכר יכול להיות מודע להם. ^[17]  כך שהמוכר חשוף אף הוא לתביעות במידה ויתגלה כי הסתיר פרטים חשובים על הנכס.^[18] אף בשינוי מגמה זה ביחס לאחריות המוכר לגלות פגמים בנכס, שלא היה קיים בעת חקיקת חוק המתווכים, יש כדי לצמצם את הסיכון כתוצאה מאי-מסירת מידע רלוונטי על ידי המתווך.

הסיכון הנובע מסיוע בניהול המשא ומתן – סיוע בניהול משא ומתן המתבצע ברמה נמוכה ובהעדר ידע משפטי מתאים עשוי להוביל להכשלת העסקה או להיעדר בדיקות נדרשות. עם זאת, המחוקק אסר במפורש ביצוע פעולות משפטיות על ידי המתווך ואף הדגיש במיוחד את עניין ייצוג המתווך את הלקוח במו"מ שאינו משפטי.^[19] כאמור לעיל לגבי מסירת מידע - קיומו של עורך דין, שהוא גורם מקצועי, כפוף לדין משמעתי ולעיתים קרובות מחזיק בביטוח אחריות מקצועית - מצמצם משמעותית את הסיכון ללקוח. לכן, בהינתן גבולות הסיוע והימצאותו של עורך דין ברוב המוחלט של העסקאות, לא נמצא כי קיים בתפקיד זה של המתווך סיכון המצדיק רישוי.

עד כה עסקנו בעסקת מכר במקרקעין. קל וחומר שאם לא מצאנו סיכון משמעותי שיכול להיגרם בעקבות ממשק עם המתווך בעסקת מכר, כאשר מדובר בעסקת שכירות לטווח קצר הסיכון מצטמצם עוד יותר מהסיבות הבאות:

· הגנה על עסקה בסכום גבוה - עסקאות שכירות לטווח קצר הן בד"כ למשך שנה, ולכל היותר מדובר בדרך כלל בסכום בגובה של עשרות אלפי שקלים בודדים. סכום זה אינו מבוטל כמובן, אך הוא בוודאי נמוך משמעותית ביחס לעסקאות נדל"ן שנערכות בהיקפים של בין מאות אלפי שקלים למיליוני שקלים. כמו כן, התשלום לרוב לא מועבר מראש במלואו או בשלבים כפי שקורה במכירת דירה, אלא באמצעות צ'קים דחויים.

· עסקה חד פעמית שביטולה קשה עד בלתי אפשרי – במכירת דירה יש לביטול עסקה עלויות גבוהות ולעיתים הדבר אף יהיה בלתי אפשרי. בשכירות המצב שונה. בישראל השכירות היא לרוב לתקופה קצרה יחסית, ולעיתים קרובות חוזה השכירות כולל גם סעיפי יציאה מהחוזה בטרם הסתיימה תקופת השכירות המוגדרת בו.

· פערי ידע ומידע משמעותיים - בניגוד לעסקאות מכר בהן נדרש מידע מרישומים ציבוריים, בדיקות מקדמיות רבות והסתייעות באנשי מקצוע, בשוק השכירות אין צורך בד"כ בכל אלו. השוכר לא נדרש למידע מרישומים ציבוריים. לגבי ליקויים חבויים שרק בעל הנכס מודע אליהם, חוזה שכירות סטנדרטי נותן הגנות ברב המקרים למרבית הליקויים שיתוקנו על ידי בעל הנכס. חוק שכירות הוגנת שנחקק לאחרונה (כתיקון לחוק השכירות והשאילה, התשל"א-1971) מספק הגנות נוספות.

 

באופן כללי, משטר רישוי נותן לרגולטור אמצעים לפיקוח ובקרה על העוסקים בתחום. הדרישה לקבלת הרישיון מהווה כלי לסינון המבקשים לעסוק במקצוע, והאפשרות לשלול אותו או להגבילו מהווה עבור רגולטור אמצעי פיקוח. מן הצד השני, רישיון יוצר נטל רגולטורי על העוסקים בעת הפקתו וחידושו התקופתי, מצריך הקצאת משאבים של המדינה לתפעול מערך הרישוי ועשוי לייצר פגיעה במימוש התכליות במקרה שעיקר משאבי הרגולטור מופנים להיבטים הבירוקרטיים של הבחינה והרישוי במקום לפיקוח על הציות של המפוקחים להוראות הרגולטוריות המהותיות. מאחר שמשטר רישוי בראש ובראשונה מגביל את חופש העיסוק, יש לצמצם את השימוש בו למקרים בהם נמצא כי העיסוק במקצוע ללא רישיון עלול להביא לפגיעה באינטרס הציבורי.

מעבר לאמור לעיל, הרי שיש להדגיש גם כי ביחס למדינות אחרות בעולם, היקף רישוי המקצועות בישראל הוא רחב ביותר, כאשר מספר המקצועות המורשים בה גדול בעשרות אחוזים מהממוצע והחציון של המקצועות המורשים בקרב מדינות ארה"ב ובקרב מדינות האיחוד האירופי.[20]

בהצעת החוק הייתה טמונה ההנחה כי חקיקת החוק תחזק את מעמדם המקצועי של המתווכים ותעלה את קרנו של המקצוע ואת מעמדו הציבורי של המתווך שנתפס בעבר כ"חאפר", כמישהו חסר מיומנות המנסה "לגזור קופון" בלי שתרם תרומה של ממש לעסקה. ואולם, התערבות ממשלתית מצמצמת פעמים רבות את האפשרות להתפתחות מנגנוני אסדרה מקצועיים פרטיים גם במצבים המתאימים לכך ואינה מבטיחה כי העיסוק בפועל יהפוך מקצועי יותר לרווחת הלקוח. אפשר והעובדה כי מאז חקיקת החוק ועד היום טרם קם איגוד מקצועי המאגד יחד את מרבית המתווכים ויצר רגולציה עצמית אפקטיבית ומשמעותית – נובעת בין היתר מכך.

במדינות שונות התפתחו מנגנוני רגולציה עצמית אשר מהווים חלופה להתערבות הממשלה בהסדרת התחום וגורמים להעלאת רמתם המקצועית של העוסקים בתחום וחיזוק מעמדם באמצעות הכשרות, השתלמויות וכללי אתיקה ואף מחזיקים במנגנוני בוררות (מול הציבור ובין המתווכים לבין עצמם).[21]

מעניין לציין בהקשר זה, כי האסדרה המשפטית באמצעות חוק המתווכים ככל הנראה לא צמצמה באופן משמעותי את המחלוקות המשפטיות בתיווך מקרקעין בין מתווכים ללקוחותיהם.^[22]

לסיכום, נראה כי כיום, הסיכון ממעורבותו של מתווך בעסקת מכר במקרקעין יד שניה או בעסקת שכירות אינו מצדיק הגבלת חופש העיסוק באמצעות רישיון. ההגנה על הלקוח בעסקת תיווך צריכה להתבצע במסגרת דיני הגנת הצרכן - גם אם בדמות הוראות ייחודיות לתחום זה מעבר להוראותיו ה"רגילות" - ואינה מצדיקה קיומו של מנגנון רישוי. על כן, המלצתנו היא לבטל את משטר הרישוי החל על המתווכים, ובכלל זה את הבחינה בכניסה למקצוע ואת הדין המשמעתי החל על המתווכים.

 

אסדרת מתווכים המבצעים פעולות פיננסיות

למרות האמור לעיל, ובהתאם לדרישות ממדינת ישראל על ידי ה-FATF אליו הצטרפה ישראל בשנת 2018, מוצע להותיר אסדרה לגבי מתווכים המבצעים פעולות פיננסיות. קרי, כספי העסקה עוברים דרכם ונותרים אצלם בנאמנות לתקופה מסוימת. במקרה כזה, האינטרס הציבורי בפיקוח הוא משמעותי הרבה יותר, בשל הסיכון להלבנת הון שעולה. על כן, מוצע להחיל משטר מסוים של אסדרה על העוסקים בתחום זה.

 

העברת האחריות על תחום התיווך לשר הכלכלה

המלצה מקצועית נוספת היא העברת האחריות על תחום התיווך בנדל"ן לאחריות הרשות להגנת הצרכן ולסחר הוגן, הכפופה לשר הכלכלה, וזאת בשל התמחותה הכללית בתחום הגנת הצרכן.

הרשות להגנת הצרכן משמשת כזרוע אכיפה עצמאית ובעלת מומחיות בכל הנוגע לקשר שבין העוסק והצרכן. בנוסף, יש לרשות היכרות עם תחום המתווכים במקרקעין שכן כבר היום הרשות אמונה על אכיפת חלק מהוראותיו של החוק, ואליה מופנות תלונות על מתווכים שנטען כי עברו על הוראות חוק הגנת הצרכן, שחל גם הוא כמובן על פעולתם.

אף אם יוחלט בסופו של דבר שלא לקבל ההמלצה על ביטול האסדרה, אנו סבורים כי המלצה זו הנוגעת להעברת האחריות על תחום התיווך לשר הכלכלה עומדת בפני עצמה, שכן מבחינה מקצועית נכון לרכז את הטיפול בתחום תחת גורם אחד בממשלה, במקום לפצלו בין שני משרדים שונים.

לצד היתרונות של המהלך, מובן כי יהיה צורך להביא את הנושא בפני שר הכלכלה, בין היתר לדיון בדבר סוגיית המשאבים שיידרשו למשרד הכלכלה כדי לקבל אחריות על תחום חשוב זה.

 

ייצוג של שני הצדדים לעסקה על ידי אותו המתווך

השיח עם הציבור העלה קושי במקרה בו המתווך מייצג את שני הצדדים לעסקה גם יחד – את המוכר ואת הקונה. במדינות שונות פרקטיקה כזו נאסרה כליל עקב ניגוד העניינים שעלול להיווצר במצב שכזה, נוכח האינטרסים השונים של כל אחד מהצדדים.[23] במדינות אחרות – הפרקטיקה מותרת אך יש לקבל הסכמה בכתב משני הצדדים כדי לייצג ייצוג כפול שכזה. [24]

לעומת זאת, בישראל – הייצוג הכפול הוא המצב המקובל והנפוץ. כלומר, לא רק שייצוג כפול כזה מותר, הוא גם אינו דורש הסכמה מיוחדת.

מצב זה מעורר קושי ולפיכך מוצע לבחון שינוי של מצב זה.

 

הטעיות לכאורה באופן פרסום הנכס

שתי סוגיות נוספות שעלו מן הציבור נגעו להטעיות לכאורה באופן שבו נכסים מפורסמים לעיתים על ידי מתווכים.

הראשונה, פרקטיקה ולפיה מתווך עשוי לפרסם נכס למכירה מבלי לקבל לכך אישור מראש מבעליו. פרסום באופן זה יוצר תחושה כי המתווך נשכר לצורך מכירת הנכס. במצב זה, הקונה עשוי למצוא עצמו צורך שירותי תיווך מבלי שבעל הנכס התכוון במקור לשווק את הנכס באמצעות מתווך, על כל המשתמש מכך.

השנייה, פרסום מודעות של נכסים על ידי מתווכים בלי לציין במפורש שמדובר בנכס המפורסם על ידי מתווך. תופעה זו גורמת להטעיית הציבור, הסבור שמדובר בשיווק ישיר של הנכס על ידי בעליו, שאינו כרוך בעמלת תיווך.

שני מקרים אלו מעוררים מטבע הדברים קושי, ועשויים להטעות את הציבור. על כן, ההמלצה המקצועית היא לבחון דרכים למנוע ולהפסיק פרסומים שכאלה.

 

 

סוגיות נוספות עלו מן הציבור

להלן יפורטו העומסים שעלו מן הציבור הכללי (המתווכים ובעלי העניין שאינם מתוך הממשלה) אשר לא זכו להמלצות ספציפיות, בין היתר עקב ההמלצה הכללית על ביטול האסדרה:

 

טיב ההכשרה למתווכים

על מנת להפוך למתווך אין צורך כיום בהכשרה מחייבת אלא בחינה בלבד. את ההכשרה ניתן לרכוש באחד מבתי הספר לתיווך או ללמוד למבחן באופן עצמאי. שלוש טענות עיקריות עלו מהציבור בנושא זה:

1. אין פיקוח על בתי הספר לתיווך כך שחלקם אכן מעניקים הכשרה מקצועית ראויה בתחום המקרקעין ותיווך במקרקעין, אך אחרים מתמקדים בטקטיקות שיווק מפוקפקות ומניפולציות שונות במטרה להגיע לסגירת עסקאות.[25]

2.  אפקטיביות הבחינה, לגבי כך שהיא אינה באמת מכשירה באופן פרקטי את מי שנכנס לעסוק במקצוע ועוסקת בעיקר בחוק היבש. יצוין בהקשר זה כי על מנת להעלות את תוקף הבחינה הוכנסו בשנים האחרונות מושגי יסוד מתחום המקרקעין לנושאים עליהם נערכת הבחינה. 

3. מרגע קבלת הרישיון, מתווכים אינם נדרשים לשמירה על כשירות מקצועית. כך למשל, מתווך יכול להתלות רישיונו באופן בלתי מוגבל בזמן כך שיחזור לעסוק במקצוע אחרי שנים רבות בלי שטרח להתעדכן בשינויים שעבר התחום, שינויים שבימינו קורים תדיר.[26] 

יתר על כן, לא נערכות השתלמויות מקצועיות לציבור העוסקים בתחום. יש לציין כי בשנה האחרונה נערכו על ידי הרשם שני כנסים מקצועיים לציבור המתווכים (ללא תשלום) על מנת לשפר את השירות הניתן להם.

עם זאת, עקב ההמלצה לביטול חובת ההכשרה כחלק מביטול הסדרת המקצוע, הערות אלה הפכו לא רלוונטיות.

 

תיווך בנדל"ן עסקי

חוק המתווכים הוא חוק צרכני במהותו. בחוק הגנת הצרכן הוגדר צרכן כמי שקונה נכס או מקבל שירות מעוסק במהלך עיסוקו לשימוש שעיקרו אישי. בפערי הכוחות שבין מתווך ללקוח הפרטי, נמצא האחרון בעמדת נחיתות מול המתווך. עם זאת, כאשר מדובר בנדל"ן עסקי, נראה כי תכלית החוק לא מתקיימת שכן במאזן הכוחות דווקא המתווך הוא הצד החלש ועמדה זו מנוצלת לא אחת לרעה כאשר מדובר בגורם עסקי. 

שיתוף הציבור העלה כי מתווכים בתחום הנדל"ן העסקי מוצאים עצמם לא פעם מול שוקת שבורה כאשר על אף שהביאו לעסקת מכירה או שכירות, גורמים עסקיים לא חותמים על הסכם התיווך בשל תואנות לגבי ייפויי כוח והרשאות שונות (הגורם שמגיע לראות את הנכס אינו בעל הרשאה לחייב את התאגיד בחתימתו). במקרים אלה מדובר בניצול לרעה של החוק ושל ההגנה שהוא מספק ללקוח.

בשנים האחרונות דנו בתי המשפט מספר פעמים בסכסוכים שנתגלעו בין מתווך לבין לקוחות מסחריים.[27] במקרים אלו נקטו בתי המשפט בפרשנות רחבה המגמישה מאוד את הוראות החוק.  בתי המשפט קבעו כי במקרים בהם בוצעה עסקת התיווך בין שני גופים מסחריים לא מדובר בלקוח "חלש" ולכן אין צורך להגן עליו. הנושא עלה גם בפרויקטים של התחדשות עירונית אשר מערבים עסקאות עם גורמים עסקיים הבקיאים בעסקאות נדל"ן העשויים לנסות לסגור עסקים מאחורי גבו של המתווך. בתי המשפט ערים אף הם למצב בעייתי זה ובמקרים שונים נשענו על "זעקת ההגינות" בהחלטתם להכיר ולו באופן חלקי בהתקשרות שלא גובתה בהסכם תיווך כתוב.  

ביחס לעסקים קטנים, אשר לכאורה דומים יותר מבחינת פערי הכוחות לצרכן פרטי, בירור בסוכנות לעסקים קטנים במשרד הכלכלה העלה כי לרוב עסקים קטנים מעדיפים לשכור נכס ולא לרכוש, ולכן הנושא פחות רלוונטי עבורם. 

תיקונים להוראות הצרכניות שבחוק לא עמדו במוקד התהליך ולכן נושא זה לא נדון לעומק, אך נראה שיש מקום לשקול קביעת הוראות שימנעו או יצמצמו את הקושי שתואר לעיל.

 

 

 

חלק ד' – תוצאות צפויות

 

חיסכון כספי

מדי שנה נבחנים כ-7,000 מועמדים בבחינות הרישוי, כאשר העלות לנבחן היא 501 ₪. מבין הנבחנים עוברים את הבחינות כ-3,800 נבחנים, מהם כ-3,000 מבקשים להצטרף למקצוע ומשלמים עבור תצהיר עו"ד וכן אגרה בסך 977 ₪  בעד רישיון ורישום בפנקס. [28] בנוסף, מדי שנה נדרשים כ- 21,000 מתווכים פעילים לחדש את רישיונם תמורת אגרה בסך 217 ₪.[29]  בסך הכל, עומדת כיום עלות מנגנון הרישוי לציבור המתווכים על קרוב ל-13.9 מיליון ₪ בשנה, עלות אשר צפויה להיחסך במידה וההמלצה בעניין ביטול מנגנון הרישוי תיושם.

 

קיצור ימי המתנה  

בהתאם למנגנון הרישוי הקיים כיום זמני ההמתנה הממוצעים עד לקבלת רישיון הם כדלהלן:

זמן המתנה למבחן – 45 ימים[30]

זמן המתנה לתוצאות המבחן – 14 ימים

זמן המתנה לרישום כמתווך – 30 ימים

במידה והמלצה בעניין ביטול מנגנון הרישוי  תיושם, מתווך נדלן יוכל להתחיל לעבוד באופן מידי, כך שבסה"כ מדובר בקיצור משקי של 501,320 ימי המתנה עד לכניסה לעיסוק.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

נספח א' – כמות מתווכים רשומים בין השנים 2009-2018

 

 

 

 

נספח ב' – התפלגות מתווכים שהצטרפו/ פרשו מהמקצוע בין השנים 2014-2018

 

 

 

 

 

נספח ג' – כמות נבחנים במבחני רישוי בין השנים 2009-2018

 

 

 

 

נספח ד' – אחוזי מעבר של בחינות רישוי בתיווך נדל"ן בין השנים 2009-2018

 

 

 

 

 

 

נספח ה' – נבחנים שעברו את בחינות הרישוי אך לא הגישו בקשה לרישיון בתוך 5 שנים ממועד המבחן בין השנים 2014-2018

 

 

נספח ו' – הליך בירור תלונות משמעתי