העליון קבע כי יש לחייב חברה ממשלתית בארנונה באופן רטרואקטיבי, לאחר שלא חוייבה בתשלום במשך שנים. העירייה לא עמדה בחובותיה ביחס למקרקעין, עם זאת, הסתמכותה של החברה אינה ראויה להגנה מלאה בשים לב לכך שטמנה ראשה בחול ופעלה כאילו אינה מחויבת כלל בתשלום ארנונה במשך שנים ארוכות
השאלה במרכזו של ההליך דנן הינה מה דינו של חיוב בארנונה ששלחה עיריית חיפה לחברה בגין מתחם מקרקעין רחב ידיים בבעלותה, לאחר שלא חויב בתשלום ארנונה במשך שנים. המקרקעין, אשר בעבר היו מחוץ לתחום השיפוט של כל רשות מקומית, צורפו לתחום המוניציפלי של עיריית חיפה, ולאחר צירוף המקרקעין, שלחה העירייה הודעת חיוב לחברה ביחס לשבע השנים שקדמו לכך - בהתאם למגבלות ההתיישנות. תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ, היא חברה ממשלתית הרשומה מאז שנת 1974 כבעלים של מקרקעין הנמצאים במתחם בתי הזיקוק בכרמל. עד שנת 2005 המקרקעין לא היו בתחומה של אף רשות מקומית, והחברה - המשיבה לא שילמה בגינם ארנונה. בסוף שנת 2005, הכריז שר הפנים על צירופם של המקרקעין לתחום שיפוטה של עיריית חיפה. חרף שינוי זה, במשך שנים עיריית חיפה לא שלחה דרישות לתשלום ארנונה. בשנת 2007, התקשרה המשיבה עם צד שלישי בהסכם שכירות לצורך עיבודם החקלאי של המקרקעין, אולם לא הודיעה לעירייה על העברת החזקה במקרקעין. בשנת 2021, העירייה מסרה דרישה לתשלום ארנונה בסיווג "קרקע חקלאית" עבור השנים 2021-2015, בסכום כולל של 6,658,267 ₪. המשיבה השיגה על החיוב והלינה על היותו רטרואקטיבי. כמו כן, טענה כי יש להסב את החיוב לשוכרת המחזיקה ומעבדת את הקרקע. העירייה דחתה את ההשגה, והמשיבה הגישה עתירה למחוזי וטענה כי יש לבטל את החיוב מחמת היותו רטרואקטיבי. המחוזי קבע כי מידת האשמה של העירייה בחיוב הרטרואקטיבי מצדיקה לבטלו.
העירייה טוענת כי המשיבה נמנעה מלדווח לעירייה על השכרת המקרקעין מתוך מטרה ברורה לחמוק מתשלום הארנונה, ביודעה שאין כדאיות כלכלית בהשכרת המקרקעין לצורך שימוש חקלאי תוך תשלום ארנונה.
מנגד, המשיבה סומכת ידה על פסק דינו של בית המשפט המחוזי וטוענת כי ככלל אין מקום להטלת חיובים באופן רטרואקטיבי.
כב' השופטת ד' ברק-ארז פסקה כי יש לקבל את הערעור בחלקו. נקודת המוצא לדיון היא עמדה שלילית וחשדנית כנגד חיוב רטרואקטיבי בארנונה. זוהי ההלכה הפסוקה. הטעם העיקרי להסתייגות מהטלת חיוב באופן רטרואקטיבי הינו הפגיעה בהסתמכות, לנוכח הציפייה הסבירה של המחזיק שהעירייה תודיע מבעוד מועד על שיעור החיוב בארנונה. השיקול של הגנה על הסתמכות נחלש במידה משמעותית כאשר מדובר במקרה שבו הנישום אינו משלם כל ארנונה. היותו של נכס "נעלם" מבחינת חיובי הארנונה אמורה למצער להדליק "נורה אדומה" מבחינת המחזיק. מי שלא משלם ארנונה על בסיס ההנחה ש"היה לו מזל" אינו יכול לטעון להסתמכות סבירה, והוא בגדר נוטל סיכון. בנוסף, ישנה מידה מסוימת של הגינות הנדרשת גם מן הצד הפרטי במערכת היחסים שלו עם הרשות, על אף שחובת הגינות זו היא מצומצמת מחובת ההגינות שמוטלת על השלטון כלפיו. ככל שהמחזיק אינו משוכנע שהוא זכאי לפטור מתשלום ארנונה – למשל, אם הוא סבור שמדובר במקרקעין חקלאיים שבהם נעשה שימוש עונתי בלבד – ביכולתו לפנות למנהל הארנונה לבירור הסוגיה. אולם, אין ביכולתו להניח, וממילא להסתמך, על היעדר חבות, ודאי בנסיבות שבהן נעשה שימוש במקרקעין, גם אם לשיטתו זהו שימוש חלקי בלבד. יש להדגיש כי ברקע הדברים עומד האינטרס הציבורי בגביית ארנונה לטובת הציבור כולו.
זאת ועוד, נקבע כי האשם רובץ לפתחם של שני הצדדים. עיריית חיפה נהגה במידה רבה של רשלנות בהימנעותה רבת השנים ממשלוח הודעות חיוב בארנונה למשיבה, ואילו המשיבה מצדה, טמנה ראשה בחול וקיוותה שמזלה יוסיף לשחק לה, ואף לא טרחה להודיע למנהל הארנונה על שינוי החזקה במקרקעין עם זאת, בשונה מקביעת המחוזי, במקרה דנן יש לייחס משמעות מעשית לכך שגם המשיבה הפרה את חובת ההגינות שלה כלפי העירייה. הדברים מקבלים משנה חיזוק נוכח העובדה שהמשיבה היא חברה גדולה, ואף חברה ממשלתית, כלומר גוף הפועל כשהוא מלווה בייעוץ משפטי, ופעילותו מקיימת קשר ישיר לזירה הציבורית. זהו אחד מאותם מצבים שבהם מתן משקל לחובת ההגינות המוטלת גם על הפרט, לצד החובה המוטלת על הרשות, הוא בעל אפקט דומה לזה של דוקטרינת האשם התורם, שכפי שנקבע בעע"ם 7217/10 בעניין אילנית, ניתן להחילה בהקשרים מתאימים גם בתחום הציבורי. הדברים אף מתבקשים כאשר מדובר במחלוקת שהיא כספית בעיקרה. לצורך הדיון במידת סבירותו או מידתיותו של החיוב הרטרואקטיבי, מתבקשת התייחסות לשאלות שעניינן סבירות ההסתמכות ומידת ההגינות בהתנהלותו של החייב בארנונה. במהלך השנים, בית המשפט העליון התחשב בשאלות של אשם תורם בכל הנוגע לתשלומי חובה גם בהקשרים נוספים.
נוכח האמור, נקבע כי משהאחריות למצב שנוצר רובצת על שני הצדדים גם יחד, יש להעריך את מידת האשם התורם, ובהתאמה לקבוע מה היקפה של הרטרואקטיביות בחיוב בארנונה. העירייה לא עמדה בחובותיה ביחס למקרקעין ולא ערכה בירור ביחס אליהם לאחר שעברו לתחום שיפוטה. לעומת זאת, הסתמכותה של המשיבה אינה ראויה להגנה מלאה בשים לב לכך שפעלה כאילו אינה מחויבת כלל בתשלום ארנונה במשך שנים ארוכות, נמנעה מלערוך בירור ביחס לכך, ואף נמנעה מלדווח לעירייה על הסכם השכירות שנחתם ביחס למקרקעין. התניה בהסכם השכירות שערכה אף מעידה על מודעות לאפשרות של חיוב בארנונה כבר בשלב שבו המקרקעין הושכרו, מבלי לנקוט כל פעולה נוספת. בהתחשב בכך, ועם זאת תוך מתן משקל לעובדה שהחיוב הרטרואקטיבי אמור להישאר חריג, יש להורות על חיוב רטרואקטיבי חלקי בלבד. ראוי להביא בחשבון את העובדה שהאחריות הציבורית רובצת קודם כול לפתחה של העירייה. העירייה היא רשות ציבורית שחייבת למלא את החובות המוטלות עליה על-פי דין. חובות הרשות והפרט אינם מצויים על אותו מישור. מנגד, במקרים מסוג זה אין להתעלם מהיתרון הברור שממנו נהנתה המשיבה כנישום בנגישות למידע על אודות מצב המקרקעין וביכולת לבצע את הפעולות המינימליות הדרושות בכל הנוגע לדיווח עליהם. במקרה זה הדברים מקבלים משנה משקל בהינתן מאפייניה של המשיבה. נפסק כי הגבלת החיוב למשך שלוש שנים בלבד מבטאת את האיזון הראוי.
לסיכום, הערעור מתקבל בחלקו.
המערערת יוצגה ע"י: עו"ד שמואל לנקרי, עו"ד סיגל מאיו כהן; המשיבה יוצגה ע"י: עו"ד עפר שפיר, עו"ד רועי גנות
