המחוזי קבע כי אדם שמכר שתי דירות ברובע 3 בת"א, בה חלה תוכנית תמ"א 38, חייב בתשלום היטל השבחה משהפטור בגין התוכנית אינו חל על מכר. עם זאת, יש להתחשב בפוטנציאל התכנוני הנובע מעליית שווי בשל תחולתה של תמ"א 38, בעת קביעת ה"מצב הקודם" של הדירות
במרכזו של הערעור המנהלי דנא, ניצבת השאלה האם יש להביא בחשבון בעת קביעת "מצב קודם" של שווי מקרקעין עליית ערך שאירעה בשל תחולת תמ"א 38. ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה בתל אביב דנה בעשרה עררים אשר הוגשו על שומת הוועדה המקומית בקשר עם תכנית רובע 3, אשר נערכה מכוח הוראות סעיף 23 לתכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. אזור זה הוכרז בשנת 2003 כאתר מורשת עולמית על ידי ארגון אונסקו, שכן הוא כולל מבנים בעלי אופי ארכיטקטוני ייחודי המיועדים לשימור ולכן ניתנה התחייבות לשמרו ככל האפשר. מטעם זה נראה כי תכנית רובע 3 העניקה לאזור "הכרזת אונסקו" זכויות בניה מצומצמות יותר מאלה הקבועות בתמ"א 38. המערער מכר את זכויותיו בשתי דירות ברובע 3, ובהתאם, נדרש לשלם היטל השבחה. המערער טען כי אין כלל השבחה מאישורה של תכנית רובע 3 אלא דווקא פגיעה. הועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב קבעה כי בשונה מהזכויות מכוחה של תמ"א 38 שהינן זכויות מותנות, הזכויות מכוחה של תכנית רובע 3 הינן זכויות מוקנות וקונקרטיות ובשל כך ההשבחה בגינה מתגבשת עם אישורה.
לטענת המערער, תכנית רובע 3 איננה מקימה חבות בהיטל השבחה: התכנית הינה תכנית כוללנית במהותה שאינה מקימה חבות עד להוצאת היתר בניה מכוחה. יש להביא בחשבון בקביעת "מצב קודם" את עליית שווי המקרקעין בשל תמ"א 38.
לעמדת הוועדה, הזכויות לפי תמ"א 38 הינן זכויות מותנות ולא מוקנות, והבאתה בחשבון של עליית שווי בשל ציפייה זו תביא לגביה בחסר של היטל השבחה ולפגיעה בקופה הציבורית.
לעמדת היועצת המשפטית לממשלה, לא ניתן להתחשב בשינוי השווי הנובע מהאפשרות להוספת זכויות בניה בשל עצם תחולתה של תמ"א 38 במגרש מסוים, טרם סיום ההליך התכנוני הכרוך בה, ולא ניתן להביאה בחשבון במסגרת "מצב קודם" בעת חישוב היטל השבחה.
כב' השופט י' שקד פסק כי יש לקבל את הערעור בחלקו. אישור תכנית מתאר עשוי להשפיע על ערכם של מקרקעין המצויים בתחומי התכנית או בסמוך להם. כאשר התכנית מביאה לעליית ערכם של מקרקעין, עשויים בעלי הזכויות בהם, להידרש לשתף את הציבור בטובת ההנאה שצמחה להם בזכות התכנית. השתתפות זו נעשית בדרך של תשלום היטל השבחה. המחוקק קבע חבות זו בסעיף 196א לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. בע"א 1341/93 בעניין סי אנד סאן, עמד בית המשפט העליון על הרעיון העומד ביסוד היטל ההשבחה: "ביסוד היטל ההשבחה מונח רעיון של צדק חברתי. הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח. כתוצאה מכך עלה ערכם של המקרקעין. בעל המקרקעין מתעשר מכך. מן הראוי שבעל המקרקעין ישא בהוצאות התכנון והפיתוח...". סעיף 13(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובע כי סכומים שנגבו כהיטל מיועדים לכיסוי ההוצאות של הועדה המקומית או של רשות מקומית לשם הכנת תכניות במרחב התכנון המקומי ולביצוען וכן להוצאות פיתוח ורכישת מקרקעין לצרכי ציבור, כמו גם להוצאות שימור אתרים או הפקעתם. סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מגדיר "השבחה": "השבחה" - עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". שני תנאים צריכים להתקיים על מנת שיוטל היטל השבחה: האחד, שווי המקרקעין עלה. השני, העלייה הינה עקב אחת מפעולות התכנון האמורות. תנאים אלו במצטבר יוצרים את החיוב בהיטל ההשבחה. לכן, לא ייגבה היטל השבחה בגין עליית שווי מקרקעין שנגרמה שלא עקב אחת משלוש פעולות התכנון המנויות בסעיף האמור, כגון בשל עליית מחירים כללית בשוק החופשי, ולא ייגבה היטל בשל אחת מפעולות התכנון המוזכרות בסעיף אשר לא הביאה בפועל לעליית שווי המקרקעין. בשונה ממס שבח, היטל השבחה אינו מס המוטל על עצם עליית שוויים של מקרקעין בשוק החופשי, אלא על עליית שווי שנגרמה בשל פעולות תכנון של רשות מקומית.
בהמשך לאמור, נקבע כי סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה מגדיר שלושה מצבים של מימוש הזכויות מושא אירוע המס: קבלת היתר לבניה או לשימוש שלא ניתן היה לתיתם ללא אישור תכנית, התחלת שימוש בפועל עקב אישור תכנית והעברת הזכויות במקרקעין. סעיף 4 לתוספת השלישית קובע כי כאשר פעולת התכנון היא אישור תכנית, הוועדה המקומית רשאית לדחות את עריכת השומה, ומועד התשלום בגין ההשבחה שנוצרה, עד למועד מימוש הזכויות. היטל ההשבחה הינו חמישים אחוזים מההפרש בין המצב החדש למצב הקודם, ככל שקיים. סעיף 19(ב) לתוספת השלישית לחוק קובע שלא תחול חובת תשלום היטל השבחה בשל קבלת היתר לבנייה או להרחבה של דירת מגורים, ואין כל אחיזה לשונית לכך שהפטור חל על מכר. תכלית הוראות הפטור ברורה, לעודד ביצוע בפועל של בנייה לפי הוראות תמ"א 38, שעיקרן חיזוק מפני רעידות אדמה, כלומר שמירה על ביטחון הציבור, ולא מתן הטבה בעת מכר. לפיכך, המסקנה היא כי סעיף 19(ב) לחוק התכנון והבניה איננו מעניק פטור בעת מכר. בעת אישור תכנית מפורטת המביאה להשבחת מקרקעין נוצר החיוב בהיטל השבחה. בניגוד לסעיף 27 לתמ"א 38, המטיל חובת יידוע הציבור שבעקבותיהן יכול ויוגשו התנגדויות לבקשה להיתר, אין הוראה מעין זו בתכנית רובע 3. מדובר בזכויות מוקנות המאפשרות קבלת היתר אם המבקש עומד בהוראות התכנית. בהינתן שהיקף שיקול דעת הועדה המקומית בתכנית רובע 3 מצומצם מאד, אם בכלל, הרי שהזכויות על פיה מוקנות ומימושן מחייב גבית היטל השבחה. נקבע כי תכנית רובע 3 הינה תכנית קונקרטית ומסוימת היוצרת ודאות עקרונית וממילא מקנה זכויות בניה. על כן, ההשבחה מתגבשת בעת אישורה וההיטל משולם בעת מכר.
יתרה מזו, נקבע כי לא ניתן לשלול קטגורית התחשבות בפוטנציאל התכנוני הנובע מעליית שווי בשל תחולתה של תמ"א 38, בעת קביעת ה"מצב הקודם" של הדירות. השאלה האם ציפיית השוק - "קונה מרצון" - לקבלת היתר בניה מכוח תמ"א 38 הינה נתון שעל השמאי המייעץ לשקלל בעת קביעת "מצב קודם" של המקרקעין, טרם הוכרעה מפורשות על ידי בית המשפט העליון. כאמור, הוועדה טענה כי הזכויות לפי תמ"א 38 הינן זכויות מותנות ולא מוקנות, והבאתה בחשבון של עליית שווי בשל ציפייה זו תביא לגביה בחסר של היטל השבחה. בעניין לוסטרניק (רע"א 4487/01) הכיר בית המשפט העליון בתכנית שלא אושרה כבעלת פוטנציאל להעלות שווי מקרקעין ועולה מדבריו כי ניתן בנסיבות מסוימות להביאה בחשבון בעת קביעת "מצב קודם", כל עוד מדובר בצפייה שאינה קלושה אלא ודאית, או לפחות הינה בגדר ציפיה סבירה בנסיבות העניין. תמ"א 38 איננה חלק מ"הליכי התכנון הכרוכים" בתכנית רובע 3, כלשון בית המשפט העליון בעניין לוסטרניק, ולכן אין להתעלם ממנה בקביעת "מצב קודם". השמאי שיעסוק בדבר יקבע מקדמים שיביאו לכך שעליית שווי מקרקעין כתוצאה מתמ"א 38 תהא פחותה בשיעורה ביחס לעליית שווי לאחר הוצאת היתר מכוח תמ"א 38. על השמאי לחלץ ולבודד את המרכיב של השבחת התכנון מכל יתר המרכיבים שהביאו לעליית שוויים של המקרקעין, כאשר רק השבחה זו תשמש נושא להיטל השבחה. ההתחשבות בעליית השווי בשל תחולת תמ"א 38 ב"מצב קודם" תלויה בבחינה שמאית שתיערך, באשר לגדר הציפיות הסביר של השוק. נקבע כי הערעור מתקבל בחלקו. נדחית טענת המערער כי קיים פטור מהיטל השבחה במכר הדירות וכי תכנית רובע 3 אינה מחייבת בגביית היטל השבחה. מתקבלת טענתו העקרונית של המערער לפיה יש לבחון עליית שווי בשל השפעת תמ"א 38, בעת קביעת "מצב קודם" של הדירות, כפוף להנחיות לשמאי המייעץ.
לסיכום, הערעור מתקבל בחלקו.
המערער יוצג ע"י: עו"ד בנימין קריתי; המשיבה יוצגה ע"י: עו"ד אירית יום טוב; עו"ד אילנה בראף – שניר
