העליון ביטל את החלטת המחוזי שקבע כי אדם זכאי להירשם כבעלים בחלק מדירה של בת זוגו בהתאם להסכמה בע"פ, מאחר והלכת השיתוף הספציפי אינה מצריכה כתב. הלכה זו אינה רלוונטית לזוגות שאינם כפופים לחוק יחסי ממון, ואין בה כדי לייתר את דרישת הכתב בעסקאות קונקרטיות במקרקעין בין בני זוג
עסקינן בקשת רשות ערעור על פסק-דינו של המחוזי שבגדרו נדחה ערעור שהגישה המבקשת על החלטה ועל פסק-דין של בית המשפט לענייני משפחה, שבמסגרתם נקבע כי האיש רכש 7% מזכויות הבעלות בדירה שרשומה על-שם המבקשת. המבקשת והאיש ניהלו קשר זוגי במשך כשלוש שנים, ולא נישאו זה לזו. במהלך הקשר התגוררו בדירה ששייכת למבקשת ורשומה על-שמה בלבד, ונולד להם בן. המבקשת רכשה את הדירה טרם היכרותה עם האיש, ולצורך כך נטלה הלוואת משכנתא. במהלך הקשר הזוגי בין הצדדים, והחל מחודש מאי 2005, האיש העביר למבקשת סכומי כסף מדי חודש. בחודש מאי 2007 עזב את הדירה, אך המשיך להעביר למבקשת סכומי כסף מדי חודש, עד חודש מרץ 2008. האיש הגיש תביעה רכושית נגד המבקשת, שבמסגרתה טען כי נכרת בין הצדדים הסכם מכר בעל-פה, שלפיו הוא ישלם לתקופה מסוימת את תשלומי המשכנתא שנטלה המבקשת, וכן יישא בעלות של שיפוצים שנערכו בבניין שבו נמצאת הדירה, ובתמורה ירכוש זכויות בדירה. בית המשפט קבע כי קיים הסכם מכר תקף בין הצדדים, שמכוחו רכש האיש זכויות בדירה, וכי הוא זכאי להירשם כבעלים של 7% מהדירה. המחוזי דחה את הערעור שהגישה המערערת, תוך שקבע שהלכת השיתוף הספציפי שמכוונת להכללת נכסים חיצוניים, לא מצריכה כתב.
המבקשת טענה כי הכספים שהעביר לה האיש במהלך השנים לא נועדו לרכישת זכויות בדירתה. גם אם היו הסכמות בין הצדדים בדבר רכישת זכויות בדירה, הרי שהשתכללות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב.
מנגד, לטענת האיש, בשום שלב לא טען לשיתוף בדירה מכוח חזקת השיתוף. בנסיבות המקרה קמה "זעקת הגינות" – שמאפשרת להתגבר על דרישת הכתב – שכן הוא שילם את תשלומי המשכנתא במשך מספר שנים ואת עלות השיפוצים בבניין.
כב' השופטת י' וילנר פסקה כי יש לקבל את הבקשה ואף את הערעור. סעיף 8 לחוק המקרקעין, קובע כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". הלכה היא כי דרישה זו איננה ראייתית גרידא, כי אם גם מהותית וקונסטיטוטיבית, שבלעדיה אין תוקף לעסקה. הרציונל המרכזי של דרישת הכתב, נעוץ ברצון המחוקק להבטיח את רצינותן של עסקאות במקרקעין, ולוודא שהצדדים יפעילו שיקול דעת מושכל ולא יבצעו בצורה חפוזה עסקאות מסוג זה. לנוכח החשיבות שמייחס המחוקק לעסקאות במקרקעין, דרישת הכתב נועדה להשיג ודאות באשר לתוכנן של עסקאות כאלה. במרוצת השנים החילה הפסיקה "ריכוך" מסוים בנוגע להיקף דרישת הכתב, ונקבע כי מסמך כתוב שנדרש לכינון עסקה במקרקעין, אינו חייב לכלול בהכרח את מלוא הפרטים הרלוונטיים לעסקה. בפסק דינו של העליון בעניין קלמר (ע"א 986/93), נקבע, כי במקרים "מיוחדים ויוצאי דופן", שבהם עמידה על דרישת הכתב מקימה "זעקת הגינות", עשוי להינתן תוקף לעסקה במקרקעין אף ללא מסמך כתוב, וזאת מכוח עקרון תום הלב. בעניין דנן, המחוזי הסכים לקביעת ביהמ"ש למשפחה אשר קבע כי הייתה בין הצדדים הסכמה שבעל-פה, שהאיש ירכוש זכויות בדירה תמורת סכומי כסף שיעביר למערערת. המחוזי הוסיף וקבע כי בנסיבות המקרה, מתן תוקף משפטי להסכם המכר שבעל-פה אינו מותנה בקיומו של מסמך בכתב, משהלכת השיתוף הספציפי רלוונטית גם לזוגות לא נשואים, שניתן לטעון לגביהם לתחולת חזקת השיתוף, וכי הלכת השיתוף הספציפי "אינה מצריכה כתב".
חרף קביעת המחוזי, נקבע כי הלכת 'השיתוף הספציפי' אינה רלוונטית לזוגות שחוק יחסי ממון בין בני זוג, לא חל עליהם, כבעניין דנן. משמעותה של חזקה זו היא שבני זוג (הן זוגות נשואים, הן ידועים בציבור) שחיים ביחד ומקיימים משק בית משותף, חזקה כי הרכוש שנצבר במהלך חייהם המשותפים הוא רכושם המשותף, אשר שייך קניינית לשניהם בחלקים שווים. עם זאת, בנסיבות מסוימות, אף "נכסים חיצוניים", שלא נצברו במלואם במהלך חיי הזוגיות, עשויים להיכלל במסגרת הרכוש המשותף מכוח חזקת השיתוף, בפרט כאשר מדובר בדירת המגורים המשפחתית. חוק יחסי ממון החל על זוגות שנישאו החל משנת 1974, קובע משטר רכושי שונה מזה שקובעת חזקת השיתוף, שעיקרו מנגנון של "איזון משאבים". לפי מנגנון זה, במשך הנישואין חלה הפרדה קניינית בין הנכסים של כל אחד מבני הזוג, בעוד שעם התרת הנישואין או פקיעתם, "זכאי כל אחד מבני הזוג למחצית שוויים של כלל נכסי בני הזוג" (סעיף 5 לחוק). זאת, למעט נכסים מסוגים המנויים שם, ובראשם "נכסים חיצוניים" כאמור, שהיו לבני הזוג "ערב הנישואין או שקיבלו במתנה או בירושה בתקופת הנישואין" (סעיף 5(א)(1) לחוק). בעניין אבו רומי (רע"א 8672/00), נקבעה "הלכת השיתוף הספציפי" המאפשרת לקבוע שיתוף ביחס ל"נכס חיצוני" בין בני זוג נשואים שכפופים לחוק יחסי ממון, בפרט כשמדובר בדירת המגורים המשפחתית. כלומר, הלכת השיתוף הספציפי נועדה ליתן מענה לזוגות נשואים, אשר כפופים להוראות חוק יחסי ממון, בשל היעדר האפשרות להחיל בעניינם את חזקת השיתוף ביחס ל"נכסים חיצוניים", גם כאשר מדובר בדירת המגורים המשפחתית. הלכת השיתוף הספציפי אינה רלוונטית לזוגות שחוק יחסי ממון אינו חל בעניינם, וממילא קיימת האפשרות להחיל לגביהם את חזקת השיתוף ביחס ל"נכסים חיצוניים", לרבות דירת המגורים. נפסק כי הלכת השיתוף הספציפי אינה רלוונטית לזוגות שאינם כפופים להוראותיו של חוק יחסי ממון, ואין בה כדי לייתר את דרישת הכתב בנוגע לעסקאות קונקרטיות במקרקעין בין בני זוג.
יתרה מזו, נקבע כי לנוכח הוראתו המפורשת של סעיף 8 לחוק המקרקעין, אין להכיר בקיומה של "זעקת הגינות" אלא במקרים נדירים שבנדירים. ביהמ"ש העליון הכיר במקרים בודדים בקיומה של "זעקת הגינות", כאשר מדובר בחוסר תום לב קיצוני של הצד המתנער מהעסקה, ובהסתמכות משמעותית ביותר של הצד שכנגד. העניין דנן אינו נמנה עם המקרים הנדירים שבנדירים, המיוחדים ויוצאי הדופן, שבהם קמה "זעקת הגינות" שבכוחה להתגבר על דרישת הכתב הקבועה בחוק המקרקעין. משאין מסמך בכתב, אשר מסדיר את הסכם המכר הנטען בדירה, ומשלא קמה בנסיבות דנן "זעקת הגינות" כאמור – המסקנה היא כי אין הסכם בעל תוקף משפטי, שמכוחו רכש האיש זכויות בדירת המערערת. נפסק כי הקביעה שלפיה האיש רכש 7% מהזכויות בדירה, תבוטל. עם זאת הודגש כי בשים לב לקביעה העובדתית, שלפיה הצדדים הסכימו בעל-פה כי האיש ירכוש זכויות בדירה, ולנוכח הסכמה זו העביר למערערת סכום של 126,165 ש"ח – טענות הצדדים בנושא השבת סכום זה שמורות להם.
לסיכום, הערעור מתקבל.
המבקשת יוצגה ע"י: עו"ד אבי גפן ; המשיב יוצג ע"י: עו"ד משה יצחק הלוי
