בית המשפט קיבל תביעת יורש שנכס שקיבל מאימו המנוחה נרשם ע"ש אחר בשימוש בצו ירושה מזויף. נקבע כי לשכת רישום המקרקעין התרשלה והפרה את חובת הזהירות. ככל שהיה קיים קושי לזהות זיופים בהעדר אמצעים טכנולוגיים, כפי שטענה רשמת המקרקעין, ולאור חשיבות הרישום, היה מתבקש כי לכל הפחות, תיערך בדיקה מול הגורם אשר מנפיק את הצו
תביעה כספית לתשלום פיצויים בגין מעשה תרמית שבוצע כלפי התובע במסגרתו נמכר נכס מקרקעין אותו ירש מאמו המנוחה שלא בידיעתו. אמו המנוחה של התובע, נפטרה בשנת 2005, ובשנת 2006 ניתן על ידי רשם הירושה בתל אביב צו ירושה ולפיו בנה היחיד, התובע, הוא היורש. במהלך שנת 2016, כאשר ביקש התובע לרשום את הנכס ולהעבירו לבנותיו, התברר לו לתדהמתו, כי הנכס נרשם על שם אדם בשם מקובסקי מכוח ירושה. עוד התברר כי לאחר מכן נמכר הנכס לאשה בשם סופיה וברבות הזמן נמכר פעמים נוספות. במסגרת בירור שערך התובע מול לשכת רישום המקרקעין, התברר לו כי במועד לא ידוע זויף או הופק במרמה או נערך מסמך הנחזה להיות צו ירושה, אשר אושר בביה"ד הרבני, לפיו מקובסקי הוא בנה ויורשה היחיד של המנוחה. בשנת 2011, עורך הדין דויטש, הגיש וחתם בשם מקובסקי, מכוח ייפוי כוח, בקשה לרישום הנכס על סמך צו הירושה המזויף, והנכס נרשם על שמו בלשכת רישום המקרקעין. הנכס נמכר כעבור כחודש. התביעה הוגשה נגד מקובסקי אשר נטען כי התחזה לבנה ויורשה של המנוחה; נגד בית הדין הרבני שנתן את צו הירושה; נגד הרשם לענייני ירושה והאפוטרופוס הכללי בטענה כי התרשל במילוי תפקידו, נגד לשכת רישום המקרקעין בשל רשלנותה ברישום הנכס על סמך צו ירושה מזויף, ונגד עוה"ד בשל מעורבותו אם בתרמית או ברשלנות.
לטענת התובע, לשכת רישום המקרקעין תרמה תרומה מכרעת לגזילת הנכס. היא אחראית בכך שלא בדקה כי קיים צו ירושה קודם לפיו היורש הוא התובע; התרשלה כאשר אפשרה רישום הנכס בהסתמך על צו ירושה מזויף; התעלמה מליקויים, טעויות, שיבושים ופגמים בבקשה לרישום ולא פעלה בזהירות הנדרשת ובסבירות כמתחייב מהיותה הגורם האחראי לביצוע רישום הזכויות בנכס. עוה"ד אחראי לנזקיו, כאשר לא ברור האם לקח חלק פעיל והיה מודע למעשה התרמית או שלמצער התרשל באופן חמור בכך שלא ביצע את הבדיקות הנדרשות טרם העברת הזכויות בנכס.
לעמדתה של לשכת רישום המקרקעין, דין התביעה נגדה להידחות מחמת התיישנות ושיהוי. לא נפל כל פגם בהתנהלותה, והמסמכים אשר הוצגו בפני בוחן העסקאות והמבקר נחזו להיות אותנטיים לחלוטין ולא עוררו חשד כלשהו. התובע תרם תרומה מכרעת העולה לכדי 100% לקרות נזקו שעה שלא רשם את הנכס על שמו בסמוך לקבלת צו הירושה כבר בשנת 2006.
עוה"ד טען כי יש לדחות את התביעה מחמת התיישנות. בנוסף, טען כי החתימה והחותמת שלו זויפו.
כב' השופט א' דפדי פסק כי יש לקבל את התביעה ולחלק את האחריות בין כל הנוגעים בדבר לרבות התובע. ראשית נקבע כי התביעה לא התיישנה ולא היה שיהוי בהגשתה. לתובע נודע על מעשה התרמית רק במהלך 2016, עת ביקש להעביר את הנכס על שם בנותיו. עובדה זו לא נסתרה. התביעה הוגשה בינואר 2019 לאחר שחלפו להם פחות מ-3 שנים. לתובע בהיותו אדם מן היישוב לא היה מקום לחשוד כי נכס מקרקעין הרשום על שם אמו המנוחה ואשר רישומו מתנהל על ידי גוף רשמי של המדינה הדורש לצורך ביצוע שינוי רישום המצאת מסמכים ואישורים שונים, ייגנב ויימכר ללא ידיעתו. באשר לעוה"ד, נקבע כי לא היה שותף במודע למעשה המרמה כלפי התובע וכי אינו נושא באחריות פלילית. עם זאת, התובע הוכיח ברמה מספקת כי רישום צו הירושה נעשה על ידי עוה"ד או מי מטעמו. הבקשה לרישום נערכה ונחתמה על ידו ובחותמתו לאחר שקיבל ייפוי כוח מאותו אדם שהזדהה כמקובסקי. חתימתו של עוה"ד על הבקשה אושרה על ידי עורכת דין ממשרדו, אשתו הגישה את הבקשה לרישום וסכום האגרה שולם באמצעות כרטיס האשראי שלו. משכך נפסק כי עוה"ד התרשל במילוי תפקידו כעורך דין, ומאחר שבעקבות כך התאפשרה גניבת הנכס, הרי שעליו לפצות את התובע בגין נזקיו. באשר לאחריותה של לשכת רישום המקרקעין, נקבע כי אין מחלוקת כי רישום הנכס על שם מקובסקי נעשה באמצעות צו ירושה מזויף. בהיותה של הלשכה ממונה על רישום זכויות במקרקעין, כאשר על רישום זה הציבור הרחב מסתמך, חובתה לפעול בזהירות ולוודא כי מי שמבקש ממנה לרשום את הזכויות בנכס מקרקעין על שמו, אכן זכאי לכך. בע"א (ת"א) 1729/06 בעניין אובניק, הדגיש בית המשפט כי על רשם המקרקעין עשוייה לחול, בנסיבות מתאימות, חובת זהירות מושגית וקונקרטית, ועשוי הוא לחוב ברשלנות הנגזרת מתפקידו – ניהול מרשם המקרקעין. התובע הצביע על פגמים שנפלו בתעודת הפטירה ובצו הירושה שהיו בתיק הנכס בלשכת רישום המקרקעין ואשר הוגשו מטעמו של מי שהזדהה כמקובסקי. תעודת הפטירה המזויפת של המנוחה כללה בהשוואה לתעודת הפטירה האמיתית, פרטים עובדתיים לא נכונים. ניתן לראות הבדלים בין צו הירושה המזויף לבין שלושה צווי ירושה אחרים שניתנו על ידי בית הדין הרבני בסמוך לאותו מועד, ובוחן העסקאות בלשכת רישום המקרקעין היה צריך להבחין בהם ובכך למנוע את העברת הזכויות בנכס. בראש כל אחד מהצווים האותנטיים מופיע סמל המנורה ואילו בצו המזויף אין סמל כזה. קיימים הבדלים בין הצווים האותנטיים לצו המזויף בסוג, גודל רווחים ונראות של הכתוב. נקבע כי מעדויות עובדי לשכת רישום המקרקעין עולה, כי בהכשרת בוחני העסקאות לא שמים דגש על בדיקת אותנטיות של מסמכים. אומנם אין הכוונה להפוך את בוחן העסקאות לגרפולוג, איש מז"פ או חוקר משטרה, עם זאת, היה מקום בתהליך ההכשרה להנחות את בוחן העסקאות לערוך בדיקה קפדנית יותר באופן שיאפשר לו לזהות חשדות לזיופים כאלה שיובילו בהמשך לביצוע בדיקה מעמיקה של אותם מסמכים. עוד צויין כי בנוהל שהיה קיים הן בשנת 2011 והן בשנת 2016 לא מצויה הנחייה המורה לבוחני העסקאות לנסות ולאתר זיופים וחבל שכך. אף שהתובע טען לגבי הבדלים בין צו הירושה המזויף ותעודת הפטירה המזויפת למסמכים האמיתיים, לא ניתן לקבוע כי מי ששימש כבוחן עסקאות יכול היה להבחין בכך שמדובר בזיוף. זאת בין היתר לאור המקורות השונים (בתי הדין, בתי המשפט והרשם) של צווי הירושה המוצאים בשנים שונות ולאור כך שאין אחידות וקיים קושי אובייקטיבי לעלות על זיוף כאמור. עם זאת, ייתכן ובתהליך הכשרה נכון שהיה שם דגש על בדיקה קפדנית יותר של המסמכים שאז ייתכן והדבר היה מתגלה.
יתרה מזו, נקבע כי גם בהנחה כי גם בוחן עסקאות מנוסה שהונחה לערוך בדיקות קפדניות כדי לבחון אותנטיות של מסמכים לא היה מגלה את הזיוף, הרי שלאור חובת הזהירות המוטלת על לשכת רישום המקרקעין אשר מודעת לחשיבות הרישום המבוצע על ידה ולהשלכותיו כמו גם לסכנת הזיופים, אין לפטור אותה מאחריות. ככל שהיה קיים קושי לזהות זיופים, בהעדר אמצעים טכנולוגיים כפי שטענה רשמת המקרקעין ולאור חשיבות הרישום, היה מתבקש כי לכל הפחות, תיערך בדיקה מול הגורם אשר מנפיק את הצו. יש לזכור שרשם הירושה כמו גם בתי הדין הרבניים, מהווים זרועות של המדינה שלשכת רישום המקרקעין היא חלק ממנה. העדר בדיקה מול הגורמים שהנפיקו את צו הירושה כך שהתאפשר רישום צו ירושה מזויף על ידי הלשכה מהווים רשלנות והפרה של חובת הזהירות. רשמת המקרקעין העידה כי יש אחוז קטן של זיופים כשלשיטתה, אין מנוס מלהכיל או לקבל את העובדה האמורה ביחס לכך, שאחרת הכל ישותק. אם הלשכה בחרה להעדיף יעילות על פני איתור זיופים ולאור המשמעות הרבה שיש לרישום הזכויות על ידה עליו הציבור הרחב מסתמך, הרי שיש מקום שתישא בהשלכות הנובעות מכך. לא הייתה כל מניעה שגם במועד קרות האירוע בשנת 2011 ייעשה שימוש בכלים טכנולוגיים שכבר היו קיימים כגון דואר אלקטרוני, פקס או שיחת טלפון קצרה מול הגורם הרלוונטי כדי לבדוק כי מדובר במסמכים אותנטיים. מדובר בבדיקה פשוטה, מהירה, זולה ואמינה. מפיק המסמך הוא בית הדין הרבני המהווה גוף ציבורי שהיה אמור לענות לפנייה של לשכת רישום המקרקעין שגם היא גוף ציבורי. הדבר נכון גם לגבי הרשם לענייני ירושה, שבדיקה מולו הייתה מגלה כי קיים צו ירושה של המנוחה לטובת התובע. לא הייתה כל מניעה כי ייקבעו נהלי עבודה מסודרים שיסדירו התקשרות כזו של לשכת רישום המקרקעין אל בית הדין הרבני והרשם לענייני ירושה. יש להניח כי ברוב המקרים שינויי רישום בזכויות מקרקעין מבוצעים במועד סמוך יחסית לאחר הוצאת צו הירושה ולא לאחר שנים רבות כפי שקרה במקרה דנן. לפיכך, בהחלט ייתכן שאין צורך כלל בהזמנת התיק מהארכיון כך שבדיקה פשוטה כאמור לעיל הייתה נענית במהירות. במקרה בו מדובר בבקשה להעברת זכויות בגין צו ירושה שהוצא שנים רבות קודם לכן, כפי המקרה דנן, אכן אין צורך למהר ולרשום ובהחלט יש מקום להמתין את הזמן הדרוש לצורך עריכת הבדיקה הנדרשת. גם כיום, כאשר יש צורך בביצוע רישומי זכויות מורכבים המצריכים בדיקות מיוחדות, מתבצעת הפקדה של התיק והליך הרישום מושהה עד לסיום הבדיקות הנדרשות.
יתר על כן, נקבע כי בית המשפט העליון כבר עמד בעבר על חשיבות גיבושם של נהלים המסדירים את הממשק בין רשם המקרקעין לרשויות השונות ובמיוחד אלו המנפיקות צווים שונים באופן שיקל על פעולת הרשם וימנע ממנו ליפול לפח שטומנים לו רמאים למיניהם. "על רשם המקרקעין לגבש נהלים מסודרים וברורים בשיתוף עם הגורמים הרלוונטיים, המסדירים את נקודות הממשק בין לשכת רישום המקרקעין ורשויות המפנות כלפיה החלטות וצווים. לא יעלה על הדעת מצב שבו כל רשות מניחה שרעותה ביצעה את הבירורים הבסיסיים, ובמיוחד כאשר הממשק בין שתי הרשויות הוא כה רחב ומשמעותי. ניתן לחשוב על מנגנונים פשוטים ויעילים." (ע"א 6894/15 בעניין זלצר). לאור כל האמור, נקבע כי לשכת רישום המקרקעין התרשלה והפרה את חובת הזהירות ולפיכך, גם היא חייבת בפיצוי התובע.
זאת ועוד, נקבע כי אין מקום לפטור את התובע מאחריות ויש להטיל עליו אשם תורם למצב אליו נקלע. ייתכן בהחלט שאם התובע היה דואג להעביר את הנכס על שמו בסמוך לאחר מכן, היה נמנע מעשה המרמה. הדעת נותנת כי נוכלים ייטו לבצע פעולת מרמה בנכסים של נפטרים שאין בהם מעש ושהרישום בהם לא עודכן משך שנים ולכאורה אין גורם המתעניין בהם. במיוחד הדברים אמורים, מקום בו מדובר בנכס מקרקעין שאינו בנוי. אם הנכס היה נרשם על שם התובע, ייתכן שבמהלך הדיווחים לרשויות השונות על העברת הנכס לידי הנוכל ולאחר מכן לידי הרוכשים המאוחרים, היה מגיע אליו מכתב או דרישה כלשהי מאת מי הרשויות המיידע אותו בדבר ביצוע הפעולה, כך שיכול היה לפעול לסיכול מעשה המרמה. העובדה שהתובע הגיש תביעה כספית ולא דרש את השבת נכס המקרקעין, נבעה מכך שזה כבר הועבר הלאה לידי קונים אשר רכשו אותו בתום לב בהסתמך על הרישום הקיים. יש להניח כי אם התובע היה מגלה את דבר הגניבה מוקדם יותר, היה יכול למנוע את העברתו הלאה מידי הנוכל. יש להבין כי אין גוף החסין מפני מעשה מרמה וגם המדינה אינה חסינה מכך. נקבע כי בנסיבות דנן, יש להטיל אחריות משמעותית על עוה"ד, אשר מהראיות עלה כי הוא או מי מטעמו היה בקשר ראשוני עם הנוכל הרמאי והוא זה שלמעשה דאג לרישום הזכויות ולהעברתן על שמו. יש גם לקחת בחשבון שלשכת רישום המקרקעין הסתמכה בפעולתה, בין היתר, על המסמכים שהוגשו על ידו, ולכן שיעור האחריות שיוטל עליה אמור להיות נמוך יותר מזה של עוה"ד. אשר לתובע שהיה למעשה הקורבן של מעשה המרמה, נקבע כי הוא חטא בפסיביות ובחוסר מעש מתמשך אשר מעמיד את רשלנותו על הרף הנמוך מבין השלושה. נמצא לחלק את האחריות כך: התובע - 20%, לשכת רישום המקרקעין -35%, עוה"ד - 45%. בפסיקת סכום פיצוי בגין נזק שנגרם לתובע על בית המשפט לפעול עד כמה שניתן על פי העיקרון לפיו יש להשיב את הנפגע למצב בו היה נתון אילולא אירע מעשה העוולה. התובע זכאי לקבל מאת פיצוי בגין שווי המקרקעין שהועמד על סך של 1,336,971 ₪, כאשר 35% מהסכום ישולם על ידי הלשכה ו-45% על ידי עוה"ד. סכום הפיצוי בגין עגמת נפש יעמוד על סך של 50,000 ₪ כאשר 35% מהסכום ישולם על ידי הלשכה ו-45% על ידי עוה"ד. מסכום פיצוי זה יש לנכות 20% בגין חלקו של התובע במצב שנוצר.
לסיכום, התביעה התקבלה ברובה.
התובע יוצג ע"י: עו"ד עודד שטייף; עו"ד פז לב רן ; הנתבעים יוצגו ע"י: עו"ד שרון ואלה; עו"ד רמי רובין
