שלח לחבר
דף הבית > חדשות משפטיות > המרוץ לקניית דירה – מה חשוב לדעת? קבלו טיפים לקניית דירה

חדשות

המרוץ לקניית דירה – מה חשוב לדעת? קבלו טיפים לקניית דירה, צילום:
המרוץ לקניית דירה – מה חשוב לדעת? קבלו טיפים לקניית דירה
31/12/2019, כתיבת מומחים

קניית דירה היא מהעסקאות הגדולות אותם אנשים עושים במהלך חייהם (אם לא הכי גדולה). אתם מרגישים שאתם עומדים להגשים חלום. חסכתם כסף במשך שנים רבות, אולי עם קצת עזרה מהורים והלוואת משכנתא שתיקחו כדי לקנות דירה, והנה זה מגיע. סוף כל סוף תהיה לכם דירה פרטית משלכם, ללא בעלי דירות שצריך לשלם להם שכירות חודשית ומבלי שתצטרכו לעבור לדירה אחרת בכל כמה שנים.

אז ממש לפני רגע שאתם חותמים על חוזה רכישת דירה עם המוכרים, ישנם כמה דברים חשובים שכדאי לשים אליהם לב ולבחון לעומק. מה חשוב לבדוק לפני קניית דירה? איזה שאלות יש לשאול את המוכרים? וממה כדאי לכם להיזהר? אנחנו נתמקד כאן על דגשים לעסקת קניית דירה יד שנייה.

מדוע אנשים מעדיפים לקנות דירה יד שנייה?

מרבית הדירות שנוהגים לרכוש היום הן דירות ישנות מיד שנייה, ולא דירות חדשות מיזם או קבלן. במקום לקנות דירה חדשה מהניילונים, ישראלים רבים מעדיפים לחסוך בכסף (ומדובר לא אחת בחיסכון של כ-20%) ולקנות דירה שכבר גרו בה מקודם ולאז שפץ אותה בהמשך, במידת הצורך.

ישנן סיבות נוספות שבגינן רבים מעוניינים לרכוש דירה יד שנייה. דבר ראשון –  לא תמיד קל למצוא דירה חדשה שהיא קטנה, ולעתים דווקא דירה כזו מתאימה יותר לזוג מבוגרים או לאדם שגר בגפו. דבר שני – כאשר קונים דירה מקבלן, קיים חשש שהקבלן הזה יקרוס ויפשוט רגל, כך שיהיו עיכובים משמעותיים בהשלמת הבנייה, וכל כל מי שהשקיע בדירה את מרבית כספו לא יקבל אותה במועד, ואולי גם יצטרך להוסיף בגינה כסף. דבר שלישי – דירה מיד שנייה היא מוכנה למסירה, לעומת דירה על 'הנייר' שלפעמים תימסר בעוד זמן רב יחסית, כאשר בינתיים עליכם לשאת בעלות של שכירות חודשית (וזה מסתכם בלא מעט כסף). נוסף על כך, במקרים מסוימים, אתם מעוניינים להתגורר בשכונה ספציפית, שיקולים של מוסדות חינוך לילדים, חברים, או ליד ההורים, אבל אין באזור דירות חדשות למכירה.

חרף היתרונות הרבים הגלומים ברכישה של דירה יד שנייה, ישנם כמה דברים חשובים שצריך לבדוק ולהביא בחשבון כדי להיזהר מהפתעות, בעיות ומוקשים שונים על מנת להגיע אל היעד הנכסף במהירות ובקלות.

יחד עם עורך הדין עמית ורד, ליקטנו עבורכם כאן מספר טיפים לקניית דירה אשר יסייעו לכם בנושא.

בקרו בדירה בזמנים שונים, בחנו היטב את מצבה ותשאלו שאלות

אם אתם קונים דירה ועומדים לגור בה במשך תקופה ארוכה, חשוב להגיע אליה כמה פעמים בזמנים שונים כדי לבדוק אותה מכל צד וזווית אפשרית. בפעם הראשונה כדאי להגיע לדירה באור יום, כך שתוכלו לראות עד כמה שניתן את כל הפגמים והליקויים שלה, ובמידת הצורך להעריך גם איזה שיפוץ תידרשו לעשות. שימו לב לרעש המגיע מהרחוב, לכיווני האוויר של הדירה, לאור היום המגיע אל החדרים ובחנו פרמטרים נוספים שחשובים לכם.

מעבר לכך, כדאי לשים לב לסביבה הרחבה יותר שבקרבה עומד הבית. האם יש חניה צמודה או חניות פנויות בסביבה, מהי הקרבה לתחבורה ציבורית (תחנות אוטובוס, או רכבת)? עד כמה קרובים אליכם מקומות כמו מרכזים מסחריים, מוסדות חינוך, בית כנסת, או מרפאות וקופות חולים? האם מתכוננים לבנות בניינים נוספים בשכונה שלכם והאם זה יהווה מטרד מבחינתכם? בדקו, כמובן, גם את הכבישים ודרכי הגישה השונים לשכונה ולדירה המיועדת.

אל תתביישו, תשאלו את המוכרים כמה שיותר שאלות לגבי הדירה ומצבה הפיזי, למשל: מתי לאחרונה בוצע שיפוץ בדירה? האם הוחלפה צנרת המים? איזה בעיות ידוע להם שיש בדירה? האם הם נתקלו בבעיות של רטיבויות? (תתפלאו, לפעמים יגידו לכם, לפחות אולי חלק מהדברים). תסתובבו בדירה, תסתכלו היטב וחפשו בעיות, כמו למשל: סדקים בקירות, סימני רטיבות ועובש, דברים שבורים, או מקולקלים, ועוד.

מיהם השכנים שלכם?

נכון, אתם קונים את הדירה, אבל היא נמצאת בבית משותף, ולכן זהו גם אחד מהדברים החשובים ביותר שכדאי לבדוק כאשר אתם בוחרים דירה עבורכם. גם אם מצאתם את דירת חלומותיכם, אך גיליתם שלשכנים שלכם יש עבר בעייתי עם מי שעומד לעזוב את הדירה? רצוי לחשוב פעמיים אם אתם רוצים להיכנס למערבולת של סכסוכי שכנים בלתי פוסקים, רעש (יש לכם מתופף או חצוצרן מעל הראש? או ממול?), הפרעות בלילה, ואפילו התערבות משפטית לא נעימה.

מוטב לבחור דירה מעט פחות איכותית, ולדעת שהשכנים שלכם הם אנשים נעימים ונורמטיביים, שאינם מטרידים את שגרת חייכם וילדיכם. כאלו שתסתדרו איתם.

כמו כן, שיתוף הפעולה בין השכנים מאוד חשוב לשם שמירת הניקיון ורמת התחזוקה הכללית בבניין, שיפורים שעושים מפעם לפעם בשטחים המשותפים (כדוגמת לובי הבניין). אתם אמנם קונים דירה, אבל הבניין עצמו (הכניסה, הגינה, שטחי החניה וכו') הוא שער הכניסה לדירה שלכם. מעבר לכך שזה נותן תחושה נעימה בכל פעם שיוצאים מהבית או חוזרים אליו, בפן הכלכלי זה גם ישמור על ערך הדירה שלכם בעתיד.

מי מוכר לכם את הדירה?

לאחרונה, אירעו בישראל לא מעט מקרים של כל מיני נוכלים ורמאים שעשו עוקץ נדל"ן. איך התרגיל הזה עובד? אותם מתחזים מציגים בפני הקונים תעודת זהות מזויפת, חותמים מולם על חוזה מהיר, ואז נעלמים בהמשך עם הכסף שלכם ביד, ואתם הקונים נשארים בלי כסף ובלי דירה.

תמרורי אזהרה בולטים יכולים להיות כאשר המדובר על דירות שכורות, או בדירות נטושות שהבעלים לא מתגורר בהן (למשל: אדם מבוגר שהלך לעולמו, נמצא בבית אבות, או בבית חולים, או בעלים של דירה ששוהים בחו"ל, וכיו"ב).

לכן, זה ממש קריטי עבורכם לבצע זיהוי ודאי של המוכרים. לשם כך, ניתן לבקש מהמוכרים להציג מספר תעודות ולהצליב ביניהם, לבקר בדירה מספר פעמים ובמועדים ושעות שונים, כולל במהלך סופי השבוע (למשל: לא בכל פעם רק בין 10:00-12:00 בבוקר). נוסף על כך, רצוי לבדוק את הנושא מול השכנים ולתשאל אותם (האם הם מכירים את המוכרים וכו'). 

מהו מצב הזכויות בדירה?

עליכם לדעת בוודאות שהמוכרים הם הבעלים האמיתיים של הדירה. 'נסח טאבו' הוא מסמך משפטי רשמי המופק מלשכת רישום המקרקעין ומהווה מעין תעודת זהות של הנכס שאתם קונים. בנסח מצוינים כל מיני פרטים חשובים, ובין השאר, מי הם הבעלים החוקיים של הדירה. יש לוודא שהמוכרים הם אמנם הבעלים האמיתיים של הדירה.

כמו כן, מעיון בנסח הטאבו תוכלו לדעת מהו מצב הזכויות בדירה, כלומר, האם הרישום הוא מלא ותקין, מהו השטח הרשום של הדירה, האם יש על הדירה שעבודים (משכנתא), האם קיימים לגביה הערות, צווים, או מגבלות אחרות כל שהן וכו'.

כדאי לדעת שיש דירות שעדיין לא רשומות בטאבו, ואז יש לעיין במרשם הזכויות המתאים, למשל: במקרה של דירה חדשה יחסית שרשומה עדיין בספרי חברה משכנת – יש להזמין אישור זכויות מהחברה עצמה או באמצעות משרד עורכי הדין המטפל ברישום הבית המשותף. או במקרה של דירה שרשומה ברשות מקרקעי ישראל – יש לקבל אישור זכויות מאת המינהל.

לא מומלץ לחתום על זיכרון דברים

זיכרון דברים הוא מסמך אשר לעתים חותמים צדדים לפני עסקת מכירת וקניית דירה יד שנייה, כדי לגבש את ההסכמות ביניהם, טרם חתימת החוזה עצמו באמצעות עורכי הדין.

חשוב לדעת, כי לזיכרון דברים יש תוקף משפטי מחייב. מחד – הוא מחייב את המוכרים לשמור לכם את הדירה ולא למכור אותה לצד שלישי, ומאידך – אתם רוכשים מתחייבים כלפי המוכרים לקנות את הדירה, והכול עד לחתימת החוזה, במחיר, במועד הפינוי ויתר התנאים שרשמתם בו. ישנם בעלי דירות לא מעטים המבקשים לחתום על מסמך זה, ולפעמים הדרישה באה מהצד של המתווך, אך שימו לב – כדאי מאוד להימנע ממנו. פשוט לא לחתום.

ההמלצה הברורה כמעט בכל המקרים היא לא לחתום בשום מצב על זיכרון דברים, אלא לפנות מהר ככל הניתן לעורך דין המתמחה במקרקעין וליווי עסקאות של קניית דירה.

מדוע לא לחתום?

ובכן, ראשית – משום שאם תתחרטו ולא תרצו לרכוש את הדירה ברגע האחרון, תצטרכו לשלם למוכרים קנס (פיצוי). ושנית – בשלב זה בו אתם מצויים, טרם הספקתם לבצע את כל הבדיקות המקדמיות הנדרשות בקשר לקניית הדירה, ויתכן ואתם קונים 'חתול בשק'. רק עורך דין מנוסה ומיומן יוכל לסייע לכם בנושא זה (יחד עם המומחים הנוספים מטעמכם, במידת הצורך). עליכם לדעת מראש את כל המידע והנתונים הרלוונטיים לגבי הדירה, טרם קבלת ההחלטה הסופית על הרכישה וחתימה על התקשרות מחייבת. הבדיקות הללו כוללת, למשל: בדיקה קניינית, בדיקה תכנונית, בדיקה שמאית, בדיקת הנושא של סוגיות המס הרלוונטיות, בדיקות מסחריות שונות לצורך בניית לוח התשלומים הנכון לעסקה, וכהנה וכהנה.

העריכו את ההשקעה הכספית בדירה

בנו תקציב ריאלי ונכון לעסקה!

גם אם מוצעת לכם דירה ישנה במחיר זול ומשתלם במיוחד, סביר להניח שתצטרכו להשקיע בה הרבה יותר ממה שאתם חושבים. למה? מאוד פשוט, כי המציאות מראה שככה זה קורה כמעט בכל המקרים.

אולי תצטרכו להחליף בדירה את צנרת המים או האינסטלציה, או את מערכת החשמל, חלונות, דלתות, דוד החשמל, לתקן את הרצפה העקומה שמהווה סכנה לכל מי שדורך עליה, להחליף את הריצוף, לסייד את הקירות ולבצע שורה ארוכה של תיקונים עד שהדירה תהיה ראויה מבחינתכם למקום מגורים עליו חלמתם.

ולבסוף, כדאי לבדוק מראש את הליקויים בדירה, ואף לפנות למהנדס בניין כדי לוודא שהליקויים, אם קיימים, הם ברי תיקון. מעבר לבדיקות המשפטיות ההכרחיות, ניתן להיעזר גם בשמאי מקרקעין, או שירותי מהנדס בניין, כדי להכיר טוב יותר את הדירה ומצבה, על מאפייניה השונים.

ויש עלויות נוספות

מעבר לעלות קניית הדירה עצמה ולשיפוצים שאותם תידרשו לבצע בה, ישנן עוד כמה הוצאות על הדירה שחשוב להביא בחשבון, למשל: מס רכישה, עלות מתווך, לקיחת משכנתא, אגרות טאבו, שמאי מקרקעין, ועוד.

נוסף על כך, ישנן גם עלויות עבור שכר טרחה לעורך דין. לא מומלץ לוותר על שירותיו של איש מקצוע זה, אם אתם רוצים לקנות דירה ולצלוח את התהליך באופן בטוח וחלק.

ועדיין לא דיברנו כאן על הוצאות של קניית ריהוט וציוד חדש לדירה, וגם על העלויות הכרוכות במעבר עצמו (אריזה, פירוק והרכבה, הובלה, מנוף, וכיו"ב).

אל תתעצלו. לפני תחילת תהליך קניית דירה רשמו לעצמכם באופן מסודר (הכי טוב לעדשות טבלה מפורטת) את כל ההוצאות הכספיות הצפויות לכם בקשר עם העסקה, וכן קחו לעצמכם מקדם של הוצאות בלתי צפויות (מרפי תמיד מגיע לבקר בשלב כלשהו...). ככה לא תהיו מופתעים ותוכלו לוודא מראש שיש לכם מספיק כסף לקניית הדירה וכל ההוצאות הכרוכות בכך.

רוצים לקנות דירה, אך לא יודעים איך מתחילים? פנו לעורך דין מקצועי

כאשר אתם מבצעים רכישה גדולה ומשמעותית כמו קניית דירה, חשוב להיוועץ בעורך דין מקצועי המבין ובקיא בתחום של דיני מקרקעין. רק עורך דין לקניית דירה שהוא מנוסה יוכל ללוות אתכם כמו שצריך בכל התהליך הארוך והמורכב הזה. עורך הדין שלכם הוא הגורם המקצועי הראשון במעלה מבחינתכם. תפקידו הוא הכי חשוב במסגרת העסקה, ולכן אין להקל ראש בכך.

עורך הדין הוא יהיה זה שיגיד לכם מה חשוב לבדוק לפני חתימת חוזה הרכישה, ממה צריך להיזהר, יפנה את תשומת לבכם לכל אותן האותיות הקטנות שבחוזה או בכל מסמך אחר וידריך אתכם לגבי כל ההכנות ומעמד החתימה על החוזה, וכן בהמשך בכל שלבי התהליך, לרבות הרגע המגרש של קבלת החזקה והמפתחות בדירה, וכמובן עד לשלב הסופי של רישום הזכויות בדירה על שמכם בטאבו (או במרשם הזכויות הרלוונטי).

נוסף על כך, עורך הדין יכול להגיע עבורכם להסכמה עם המוכרים על פריסת תשלומים מסודרים ומיטבית מבחינתכם. שכן, לאחר שאתם סוגרים את המחיר המוכרים, יהיה עליכם לקבוע את התאריכים המדויקים שבהם ישולמו כל אחד מתשלומי התמורה. וגם לא פחות חשוב – מהם התנאים הנדרשים מצד המוכרים בכל שלב ושלב, למשל: רישום הערת אזהרה לטובתכם, מחיקת המשכנתא של המוכרים, המצאת אישורי מסים החלים על המוכרים, ועוד. כך, תוכלו לדעת שאתם קונים דירה בראש שקט, ותהיו מובטחים מהבחינה המשפטית.

הרשמה לניוזלטר
באפשרותכם להירשם לניוזלטר תקדין ולהתעדכן באופן יומי בחדשות המשפטיות החמות ביותר, בתקצירי פסקי הדין החשובים ביותר שניתנו לאחרונה, בעידכוני החקיקה ובעוד מידע חשוב. כל שעליכם לעשות הוא להקליד את כתובת הדוא"ל שלכם ותקבלו את הניוזלטר לתיבת הדואר שלכם.
הרשם עכשיו
תקדין
תקדין בטוויטר
/HashavimCmsFiles/images/banners/banner-commit.jpg
17 | S:166
מכר משפטי 29 ש"ח לאור המצב