חדשות

כבר שנים ששוק הנדל"ן בארץ נמצא בסימן עליית מחירים וכל הזדמנות לרכוש דירה במחיר מעט יותר נמוך רצויה, אבל כשמדובר בדירות המיועדות לתמ"א 38/2 – פינוי בינוי, לעתים האתגרים קשים יותר

לקחת משכנתא זה לא עסק פשוט, גם כאשר מדובר בדירה בנויה מוכנה לאכלוס. כאשר מדובר על דירות במסגרת פרוייקטי תמ"א 38, ובפרט תמ"א 38/2 שמוכר כפינוי-בינוי, בהם הבניין נבנה מחדש מהיסוד לאחר הריסתו – נושא לקיחת המשכנתא יכול להפוך לאתגר של ממש. הרעיון מאחורי משכנתא הוא כי הדירה ממושכנת לבנק כל עוד החזר הלוואת המשכנתא לא הושלם. במקרים של פרויקט תמ"א העניינים מסתבכים כיוון שנוסף לרוכש ולבנק נכנסים עוד גורמים לתמונה: הדיירים שגרו בבניין, הדיירים החדשים והיזם.

הערות אזהרה

כאשר יזם או בעל דירה רוצה למכור דירה ומוצא קונה, הוא כותב בטאבו הערת אזהרה על הדירה. משמעות האזהרה היא כי קיימת התחייבות לגבי הדירה, במטרה למנוע מיזם למכור את אותה הדירה לשני רוכשים, למשל. כאשר נכנסים לפרויקט תמ"א 38/2 הדיירים מעבירים לזכות היזם את זכויותיהם על הדירות הישנות, כמו גם זכויות בנייה שקיימות להם. למעשה – היזם רושם הערת הזהרה לגביי כלל הדירות בבניין – כולל החדשות שעדיין לא נבנו.

כאשר בנק למשכנתאות מעניק משכנתא לרוכש דירה, גם הוא נעזר בכלי של הערת אזהרה על מנת להתריע כי הדירה שהרוכש קנה אינה נקייה מהתחייבויות – ההתחייבות להחזיר את הלוואת המשכנתא. במקרה זה יכול להיווצר מצב בו הערות האזהרה של היזם מפריעות לרישום הערת אזהרה של הבנק – וקושי, כתוצאה מכך, בקבלת משכנתא עבור הרכישה.

החדשות הטובות הן כי במידה והבנק הסכים להעניק את הלוואת המשכנתא לרוכש – רכישת ביטוח משכנתא נותרת ללא שינוי. כמו במקרים בהם המשכנתא ניתנת עבור דירה קיימת, גם במקרה הזה ביטוח משכנתא מומלץ הוא ביטוח שנרכש ישירות מחברת הביטוח לאחר ביצוע סקר שווקים. ביטוח משכנתא כולל הרי שני רכיבים – ביטוח חיים (שאין לו כל נגיעה לדירה) וביטוח מבנה. במידה וביטוח המשכנתא נרכש לפני שהדירה נבנתה, רצוי לבדוק אפשרות ליישם ביטוח זה רק משלב בו הדירה קיימת.

עלות – סיכון

פרויקט תמ"א 38/2 כולל מספר שלבים. ראשית יש להשיג הסכמת בעלי הבתים לביצוע הפרויקט ואז להגיע להסכם חתום. מרגע שיש הסכם עליו חתמו 80% מבעלי הדירות, ניתן להתחיל בשלב השני – קבלת היתרי בנייה, בחירת קבלן ובנק מלווה. שלב זה עלול להמשך אפילו מספר שנים. רק לאחר כל אלו הפרויקט עצמו יכול לצאת לדרך. גם שלב זה נמשך לרב בין שנתיים לשלוש עד לקבלת בניין חדש.

תמורת זכויות הדיירים, מקבל היזם דירות נוספות אותן הוא יכול למכור. המכירה יכולה להתבצע בשלבים השונים במהלך הפרויקט אולם יש לשים לב כי מכירה לפני תחילת העבודות בפועל היא מסוכנת– הפרויקט עלול להכשל לא רק בגלל הסתבכות פיננסית של היזם אלא גם בגלל קשיים אחרים – דרישות מצד הדיירים הקודמים, העירייה, אי-קבלת היתרי בנייה וכדומה. היזם מצדו מעוניין למכור את הדירות כמה שיותר מהר על מנת להבטיח הכנסה ולכן לרב מוכן למכור את הדירות החדשות במחירים מוזלים ככל שהשלב מוקדם יותר. מצד אחד – זו הזדמנות לקנות דירה חדשה במיקום נחשק ובמחיר מוזל – אולם יש לשים לב כי בצד ההזדמנות קיים גם סיכון – סיכון שבניית הדירה החדשה בסופו של דבר לא תצא לפועל ושהרכישה לא תתאפשר כי בנק המשכנתאות לא יסכים לעזור במימון העסקה.

אילו פתרונות קיימים ועל מה חשוב להתעקש

ישנם גופים המעניקים משכנתאות לרוכשי דירות בפרויקטים של תמ"א 38. הריביות במשכנתאות הללו הן גבוהות יותר כיוון שהבנק לוקח עליו סיכון שאינו קיים בעסקאות נדל"ן אחרות. ניתן גם להשיג אישור משפטי מהיזם כי הערת האזהרה של הבנק קודמת להערת האזהרה של היזם. אישור כזה אינו מחייב את הבנק אבל עשוי לעזור. ישנם מצבים בהם היזם הוא זה שמעניק את המימון הנדרש, לפחות עד להעברת הדירות על שם הרוכשים – אולם כאן כדאי מאד להתעקש על בטוחות – ערבויות בנקאיות לדוגמה, שיבטיחו את קבלת המימון במידה והיזם פושט את הרגל.

כאשר עדיין לא נבחר קבלן ובנק מלווה לפרויקט, נהוג לכלול בהסכם מול היזם סעיף המתנה את קיום ההסכם בקבלת משכנתא מהבנק כאשר יבחר בנק מלווה וקבלן. לפני בחירה זו הבנקים למשכנתאות לא ידונו או יסכימו לתת משכנתא עבור דירה חדשה בפרויקט.

אם בעל דירה מנסה למכור את דירתו לאחר חתימת ההסכם עם היזם ולפני תחילת הבנייה, הוא יזדקק לאישור היזם לביצוע המכירה. לרב, נהוג בשלב הזה לבטל את חתימת המוכר על הסכם התמ"א 38/2 ולהחתים את הקונה על ההסכם בתנאים זהים כדי למנוע חבות של מס שבח. בשלב הבנייה המכירה אינה של דירה, אלא של זכויות בנייה, דבר היוצר קשיים אף הוא. ניתן לעקוף זאת על ידי הכנסת סעיף משולש בהסכם מול היזם על פיו כאשר היזם בד בבד רוכש את הדירה ומוכר אותה. הסכם כזה יעזור בקבלת משכנתא לרוכש החדש.