במהלך דיון בבקשת רשות ערעור "בגלגול שלישי", נחלקו השופטים בשאלה מהו הדין לעניין מתן הרשות לערער מקום בו הערכאה הראשונה החליטה שלא להכריע בשאלה שבמחלוקת לגופו של עניין. השופט גרוסקופף: "תפקידו של בית משפט זה איננו רק להכריע בסכסוך המונח לפניו, אלא גם לקבוע הלכות המחייבות את כל בתי המשפט"
במסגרת דיון בבקשת רשות ערעור, נחלקו שופטי העליון בשאלה האם ניתן להעניק רשות ערעור כאשר הערכאה הקודמת לא הכריעה בשאלה שבמחלוקת. בעוד שלדעת השופט מזוז מתן רשות ערעור בנסיבות אלו אינו מתיישב עם הכללים החלים על הליך ערעור, סברו השופטים ברק-ארז וגרוסקופף כי נוכח תפקידו של בית המשפט העליון כמעצב הלכה, הרי שבאפשרותו לתת רשות ערעור אותם מקרים בהם הוא סבור כי קיימת הצדקה לעשות כן על מנת להעמיד הלכה על מכונה.
ההליך שבו התבקשה רשות הערעור נסב אודות פרשנותו של סעיף 59 לחוק המקרקעין, שעניינו ב"בית מורכב" – בית משותף המורכב ממבנים או מאגפים. ביתר פירוט, נסבה השאלה על היקף סמכותו של המפקח על רישום המקרקעין, בנסיבות שבהן בעלי הדירות בבית המורכב לא קבעו בתקנון כי הרכוש המשותף, או חלק ממנו, יהיה מוצמד לחלק מהדירות או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים. השאלה היא האם המפקח מוסמך להורות, בהתקיים נסיבות כאמור, על הצמדת חלקים מהרכוש המשותף למבנים או לאגפים בבית המורכב, לכל דבר ועניין, או שסמכותו מוגבלת רק להוראה על הפרדת ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף.
המערערים והמשיבים הם בעלי דירות בבית משותף בחיפה. הבניין כולל בפועל שני מבנים, עליון ותחתון, כשבסמוך לכל מבנה ישנה חצר וביניהם חוצצת גדר חיה. בכל מבנה ארבע דירות ולכל אחת מהן כניסה נפרדת ללא חדר מדרגות משותף. דירת המשיבות נמצאת במבנה העליון ודירת המערערים נמצאת במבנה התחתון.
לקבלת עדכוני חדשות, פסיקה וחקיקה ישירות למייל, לחץ כאן
בשנת 2016 הגישו המשיבות תביעה למפקחת על המקרקעין, ובה טענו כי המערערים החלו ליצור בחצר של המבנה העליון שביל גישה רציף אל המבנה התחתון, ולצורך כך גם הרסו חלק מהגדר החיה שהפרידה בין המבנים, ללא הסכמתם של שאר בעלי הדירות. המשיבות הוסיפו וטענו כי מאז נבנה הבניין, ולמצער מסוף שנות השישים של המאה הקודמת, הגישה למבנה התחתון הייתה אך ורק דרך שביל מדרגות, תוך הפרדה מוחלטת בין השטחים המשמשים את המבנה העליון לאלה המשמשים את המבנה התחתון. על רקע זה, ביקשו המשיבות כי המפקחת תפעיל סמכותה לפי סעיף 59(ב) לחוק ותקבע כי על הבניין להתנהל כבית מורכב. לעומת זאת, המערערים טענו כי מדובר בבית משותף אחד, שכל שטחי החצר שלו הם רכוש משותף שבו רשאים לעשות שימוש כלל בעלי הדירות.
לאחר שקיימה ביקור בבניין ושמעה את עדויות הצדדים, קיבלה המפקחת את תביעת המשיבות וקבעה כי יש להורות ששטחי הרכוש המשותף הסמוכים לכל אחד מהמבנים, העליון והתחתון, יוצמדו אליו. ערעור שהגישו המערערים לבית המשפט המחוזי נדחה, ובית המשפט קבע כי למרות שאין בעניין זה הלכה מחייבת, דעתו נוטה לכך שסמכות המפקחת לפי החוק אינה מתמצה במתן הוראות בדבר ניהול הבית המורכב, אלא משתרעת גם לעבר קביעה בדבר הצמדת הרכוש המשותף שבתחומי כל מבנה או אגף לדירות שבאותו מבנה או אגף. זאת, כך צוין, מכיוון שכוונתו של סעיף 59(ב) לחוק היא לאפשר למפקחת לפגוע בזכויות הצדדים לצורך הכרעה במחלוקת ביניהם ובהתאם למצב הדברים בשטח. מכל מקום, בית המשפט המחוזי קבע כי הוא אינו נדרש להכרעה עקרונית בשאלה זו, משום שהיא אינה נצרכת במקרה זה.
על כך, הגישו המערערים בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון. במסגרת ההליך התבקשה גם עמדתו של היועץ המשפטי לממשלה בסוגיה, וזה הביע עמדתו כי סעיף 59(ב) לחוק המקרקעין מקנה למפקח סמכות להורות אך ורק על דרך ניהולו של הרכוש המשותף בבית המורכב ולא על הצמדה קניינית. לשיטת היועמ"ש, לשון החוק, ההיסטוריה החקיקתית שלו ותכליתו תומכים בפרשנותו האמורה.
מאחר שהבקשה עוררה שאלה עקרונית ביחס לפרשנות הסעיף שטרם נדונה בפסיקת בית המשפט העליון, סברה השופטת דפנה ברק-ארז כי יש לתת רשות ערעור אולם לדחות את הערעור לגופו. לשיטתה, לשונו של סעיף 59(ב) לחוק יכולה, במישור הפורמאלי, לסבול את שתי הפרשנויות המוצעות – הן שלמפקח נתונה רק הסמכות להורות על ניהול והחזקה נפרדים של הרכוש המשותף כולו או חלקו אם נוכח שנסיבות העניין מצדיקות לעשות כן, והן לתת הוראות בתחומים אלו אם בעלי הדירות בתקנון לא קבעו הוראות מיוחדות לעניין הצמדות חלקים בבית המשותף בהתאם למבנים או אגפים, ואף לא קבעו הוראות בדבר ניהול נפרד של אגפים ומבנים.
לדעת ברק-ארז, למרות שלדעתה לשון החוק נוטה לעבר העדפת הפרשנות הראשונה, הרי שבהתחשב בכך שהיא אינה חד-משמעית באופן מובהק יש לבחון גם את תכליתו וההיסטוריה החקיקתית של הסעיף האמור. לאחר בחינה זו, הגיעה השופטת למסקנה כי לבעלי הדירות בבית המשותף מוקנית הסמכות להחליט על כינונו של בית מורכב משני סוגים: "מוצמד", שבו הרכוש המשותף בכל חלק שלו מוצמד לדירות שבאותו חלק בלבד, ובית מורכב "לא מוצמד", שבו מופרד רק רכיב הניהול וההחזקה של הרכוש המשותף. לצד זאת, למפקח נתונה רק הסמכות להורות על כינונו של בית מורכב מן הסוג השני – בית מורכב "לא מוצמד".
אשר למשמעות המעשית הנובעת מההבחנה האמורה בין שני סוגי הבתים, ציינה השופטת כי חובת ההשתתפות בהוצאות בגין החזקת הרכוש המשותף תחול רק על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף של הבית המורכב, וכי שני המקרים הם זהים בכל הנוגע לקיום אספות כלליות נפרדות עבור בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף של הבית המורכב וכן כינון נציגויות נפרדות לבעלי אותן דירות. אשר לשימוש ברכוש המשותף "הנפרד", סברה השופטת כי הגבלת השימוש אינה תוצר "אוטומטי" של החלטת המפקח על הפרדת הניהול וההחזקה וכי זו יוצרת פלטפורמה לקבלת החלטה בדבר הגבלת השימוש בחלקים המופרדים על ידי בעלי הדירות עצמם בכל אחד מן האגפים בבית המורכב, ככל שהם חפצים בכך.
עוד קבעה השופטת ברק-ארז כי בחינת הוראותיו של סעיף 59 כמכלול מובילה למסקנה לפיה כאשר המפקח מפעיל את סמכותו לפי סעיף 59(ב) לחוק, עליו להורות על רישום החלטתו בתקנון עצמו, וכן על רישומו של התקנון המעודכן במרשם המקרקעין. עוד הוסיפה השופטת כי החלטת המפקח בעניין הפרדת הניהול וההחזקה היא החלטה "הפיכה" במובן זה שניתן לחזור ולהגיש בקשה לשינויה על יסוד שינוי נסיבות שהוא רלוונטי. כמו כן, אין כל מניעה שכלל בעלי הדירות יסכימו לחזור ולשנות את ההסדר שעליו הורה המפקח, על דרך של שינוי תקנון. לצד זאת, הותרה בצריך עיון השאלה האם שינוי כאמור יתאפשר גם ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
כפועל יוצא מהקביעות לעיל, לא מצאה השופטת להתערב בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, מלבד הוראה לתקן את תקנון הבית באופן שיביא לידי ביטוי את קביעותיה של המפקחת לעניין ההפרדה בין חלקי הבית ואת חלקי הרכוש המשותף שינוהלו על ידי כל חלק של הבית המורכב, כמו גם הוראות רלוונטיות לעניין נציגויות נפרדות.
מתן רשות ערעור כאשר השאלה שנידונה לא הוכרעה בערכאות קודמות – האמנם?
בשלב זה, נחלקו השופטים בשאלה העקרונית של עצם מתן רשות הערעור בנסיבות המקרה. לדברי השופט מזוז, השאלה שנידונה במוקד ההליך היא שאלה שבית המשפט המחוזי החליט במפורש שלא להכריע בה ולא השתית עליה את פסק דינו, ולכן כלל לא היה מקום לתת רשות ערעור וממילא לא לדון ולהכריע בסוגיה. לשיטתו, מתן רשות הערעור בנסיבות אלו אינו מתיישב עם הכללים החלים על הליך ערעור בכלל, ובקשה לרשות ערעור בפרט, שכן אין אפשרות לערער על אמרת אגב בפסק דין, קל וחומר במסגרת בקשה לרשות ערעור. עוד ציין מזוז כי זו גם ההלכה בנוגע לבקשה לדיון נוסף, שיש לה מאפיינים משותפים לבקשה לרשות ערעור.
על כך השיבה השופטת ברק-ארז כי אין חולק על כך שהענקתה של רשות ערעור אמורה להיעשות בתשומת לב ובזהירות, על מנת לעשות שימוש מושכל במשאבי השפיטה. יחד עם זאת, נודעת חשיבות רבה לכך שבית המשפט העליון ימלא את תפקידו בהנחייתן של הערכאות הדיוניות בשאלות בעלות חשיבות עקרונית, ולא כל שכן כאלה שיש להן גם השלכות מעשיות. על רקע זה, סברה השופטת כי נכון היה לתת רשות ערעור במקרה זה, שכן הוא עורר סוגיה שטרם הגיעה אל שולחנו של בית המשפט העליון ושיש לה חשיבות מעשית פוטנציאלית רבה, בהתחשב בכך שמגורים בדירה בבית משותף הם המודל הטיפוסי של רוב משקי הבית בישראל.
עוד הוסיפה כי לשיטתה, הימנעות מהתייחסות לסוגיה זו הייתה עלולה להותיר את המצב המשפטי בעמימות יחסית, וזאת בעיקר כאשר מביאים בחשבון את הערך המנחה שיש גם לפסיקתו של בית המשפט המחוזי. "אכן, אל לנו לפתוח שער רחב כרוחבו של אולם למתן רשות ערעור בגלגול שלישי", כתבה ברק-ארז, "אך יחד עם זאת עלינו למלא את אחד מתפקידיו העיקריים של בית משפט זה, והוא להדריך את הערכאות הדיוניות ביחס לסוגיות משפטיות שטרם התבררו". עוד הוסיפה כי לשיטתה במקרים כדוגמת המקרה הנוכחי, יש להעדיף את האפשרות של דיון בפני הרכב לגוף הדברים על פני הערת אגב הנכתבת במתכונת של דן יחיד.
השופט עופר גרוסקופף הסכים עם השופטת ברק-ארז והוסיף כי אין חולק על חשיבות הצבת "סכרים" שיגנו על בית המשפט העליון מפני הצפה בהליכים שהמחוקק לא ראה מקום להעניק לגביהם ערעור בזכות. עם זאת, לא סבר כי ראוי לעצב סכרים אלו באופן המגביל את סמכותו של בית המשפט להיענות לבקשת רשות ערעור, באותם מקרים בהם הוא סבור כי קיימת הצדקה לעשות כן על מנת להעמיד הלכה על מכונה. במקרה זה, הסכים כי אמנם קביעותיו של בית המשפט המחוזי לא היו דרושות לצורך הכרעה בסכסוך הקונקרטי, אולם בשונה מבתי משפט אחרים, תפקידו של בית המשפט העליון איננו רק להכריע בסכסוך המונח לפניו, אלא גם לקבוע הלכות המחייבות את כל בתי המשפט. לפיכך, הסכים כי הסוגיות לגביהן הביע בית המשפט המחוזי עמדה ראשונית הן בעלות חשיבות מעשית, וכי המקרה הנוכחי מהווה הזדמנות ראויה לדון בהן.
