בדיקה איכותית שתבוצע על ידי שמאי מקרקעין עשויה לגלות סעיפים חבויים בתכנית בניין עיר, תנאים השוללים את כדאיות הבנייה הנוספת, גביה ב"שיטת מצליח" וטעויות פשוטות של שמאי הוועדה המקומית. שישה דברים שלא ידעתם על האפשרות להפחית או לבטל היטל השבחה – בכתבה הבאה
היטל השבחה נחשב בעיניי רבים למס צודק במהותו –
כל מי שנהנה מפירות אישורה של תכנית משביחה יחלוק את הפירות עם הציבור. דא עקא,
לעיתים קרובות גובה ההיטל אינו מוצדק ואף מופרז, כתוצאה מטעויות ואי דיוקים (יש מי
שיאמר "שיטת מצליח") מצד הרשות המקומית.
כיצד ניתן להפחית או לבטל
היטל השבחה?
כשמאי מקרקעין שמציג חוות דעת נגדית מול
העירייה, ברצוני לחלוק במאמר זה מניסיוני האישי ולהציג לפניכם מקרים בהם ניתן
בקלות רבה יחסית להפחית ואף לבטל היטל השבחה, מעבר לפטורים הקבועים בחוק.
1. "קללת האקסל" – כמה
פעמים יצא לכם לגרור בטעות שורה נוספת באקסל, לבטל קישור בין התאים או לערוך נוסחה
לא נכונה? זה קורה לכולם. גם לשמאי הוועדה המקומית. בדיקה נכונה ואיכותית שתבוצע
על ידי שמאי מקרקעין יכולה לאתר טעויות חישוב ששוות לעיתים מאות אלפי שקלים ואף
יותר.
2. יד אחת נותנת ויד שנייה לוקחת –
מי לא היה רוצה שיתנו לו לבנות קומות נוספות בנכס שבבעלותו? מן הסתם, הדבר ישביח
את ערך הנכס. ומה כאשר מדובר בתכנית שמקנה זכויות נוספות אך מחייבת להקים מרתף?
הקמת מרתף היא ענין לא זול בכלל ולפעמים שוללת את כדאיות הבנייה הנוספת. תחשיב
שמאי לעיתים יכול להוכיח כי הקמת המרתף שוללת את כדאיות תוספת הזכויות, ומשכך אין
השבחה.
3. "והכל בתנאי ש..." –
כמעט בכל תכנית בנין עיר חבויים סעיפים אשר עשויים לבטל את החבות בהיטל השבחה.
במקרה שהיה, בתכנית היה חבוי סעיף קטן המציין באופן מפורש כי אם התכנית לא תמומש
תוך עשר שנים, היא תתבטל. חלפו עשר שנים והתכנית לא מומשה, אך הוועדה המקומית
ניסתה לגבות בגינה היטל השבחה.
באופן כללי ניתן
לומר כי לעיתים קרובות הוועדה המקומית "מנסה את מזלה" בדרישות התשלום.
במקרים רבים אין לה סמכות לגבות היטל השבחה.
4. העתק/ הדבק – תרשו לי לגלות לכם
שבשומות היטל השבחה רבות מטעם הועדה המקומית, מועתקים חלקים משמעותיים משומות
אחרות על ידי הגורמים שעורכים אותן. קחו לדוגמה מקרה שבו בעל נכס חויב בהיטל השבחה
בגין תכנית שמתירה לבנות עליית גג בחלל גג הרעפים. מבדיקה שערכתי עלה כי אותה
תכנית חלה בתחום השכונה הסמוכה ואינה חלה כלל על הנכס של אותו אדם והוא אינו נהנה
מזכויותיה. אז מדוע חויב בגינה? התשובה היא ששמאי הוועדה המקומית ביצע שומות רבות
באותה סביבה והיה לו קל להעתיק נתונים משומה אחרת, מבלי שבדק אותם כלל.
לא זו אף זו, אלא
שאותו אדם נדרש לשלם גם היטל השבחה עבור תכנית שהתירה את הגבהת גג הרעפים. אך כיצד
יגביה אדם את עליית הגג אם אסור לו בכלל לבנות עליית גג?!
5. שמאי מכריע – אחד הצעדים
הראשונים בבדיקת כדאיות ערעור על היטל השבחה הוא לבדוק את צדקת ההיטל ביחס להחלטות
שניתנו על ידי שמאים מכריעים במקרים דומים. שם, לעיתים, טמון סיכוי גדול להפחתת
ההיטל כמעט ללא שום סיכון.
6. בונוסים – ישנן זכויות אשר
פטורות מהיטל השבחה, כגון ממ"ד ומרפסות (עד שטחים מסוימים). במקרים רבים היטל
ההשבחה מחושב באופן גורף לכלל הזכויות בנכס ואינו מוציא מהחישוב שטחים אלו.
איתור הטעויות והפגמים בשומות הוא מלאכה לא
פשוטה הדורשת עין מקצועית ברמה גבוהה. על כן ככלל, מומלץ להיוועץ עם שמאי מקרקעין
מטעמכם כאשר מגיעה לידכם דרישת תשלום היטל השבחה.
הכותב, דוד רום, הוא שמאי
מקרקעין וכלכלן.
