אישור

הדפס  הדפס
  שלח לחבר
facebook google+
ראשי  >  דעות ונתוחים  > משחק רווי יצרים ואינטריגות: כך תצלחו את פרויקט תמ"א 38

עו"ד גילעד ושדי

משחק רווי יצרים ואינטריגות: כך תצלחו את פרויקט תמ"א 38


10.01.2016 | עו"ד גילעד ושדי

פרויקט תמ"א 38 הוא בראש ובראשונה משחק חברתי ורק לאחר מכן פרויקט כלכלי. הצלחתו תלויה במידה רבה בהון האנושי המרכיב את נציגות הדיירים, את החברה היזמית וכן את עורכי הדין המעורבים. עו"ד גילעד ושדי מסביר כיצד להתמודד עם מתנגדים וסרבנים, מה נדרש מעורך הדין ומהו סדר הפעולות שיש לעשות, מהתארגנות הדיירים ועד לחתימת החוזה

בימים אלו, תחת מעטה סודיות, עומלים באגף התכנון על ניסוח התיקון הרביעי לתמ"א 38 המוכר לכולנו. רבים מנסים לנחש מה יהיו השינויים העתידיים שיכלול התיקון הרביעי אך טוב "מראה עיניים ממשמע אוזניים" ולכן נאלץ להתאזר בסבלנות עד לצאתו של התיקון באופן רשמי.

מדינת ישראל המשוועת לבנייה חדשה במרכזי הערים תהנה ככל הנראה מההקלות הצפויות שאמור להעניק התיקון הרביעי, אשר אמור לדחוף אזורים ובניינים רבים לביצוע פרויקטים של תמ"א 38. כפועל יוצא, תיהנה המדינה מהכנסות בעקבות הבנייה החדשה, ותושביה ייהנו מהורדת מחירי הדיור בטווח הבינוני והארוך. בטווח הקצר ייהנו מכך התושבים המתגוררים בבניינים ישנים ומסוכנים, בצפיפות גדולה ובתנאים קשים במקרים רבים. הפרויקטים הרבים הנמצאים בהליכי אישור בימים אלו יעניקו לתושבי הערים שדרוג ודאי באיכות חייהם ובהעלאת שווי דירותיהם.

חשוב להדגיש כי פרויקט תמ"א 38 הוא בראש ובראשונה פרויקט חברתי ורק לאחר מכן פרויקט כלכלי. ההון האנושי המרכיב את נציגות הדיירים והדיירים בכלל, ההון האנושי של החברה היזמית ושלוחותיה וכן עורך הדין מטעם הדיירים – אלו הגורמים שיקבעו לבסוף אם הפרויקט יצא לפועל או לא.

אין ספק כי כלל הגורמים האמורים לעיל מעוניינים לבצע את הפרויקט בזמן הקצר ביותר וביעילות הרבה ביותר. אך בבואנו להניע את התהליך אנו מגלים כי ישנם מכשולים רבים העומדים בדרכנו. את חלק מהמכשולים, הנובעים מבחירות שגויות, ניתן למנוע בשלבים הראשונים.

ההון האנושי

נציגות הדיירים: נציגות הדיירים היא הלב של הפרויקט ותפקידיה מגוונים וחשובים לאין שיעור. חשוב שנציגות הדיירים תמנה נציגים אמפטיים ובעלי כישורים חברתיים, ומומלץ כי נציגות הדיירים תמנה נציגים דומיננטיים שיהיו מוכנים להשקיע ממרצם וזמנם עבור הקמת הפרויקט. אופיים ואיתנותם יעמדו למבחנים רבים וקשים במהלך הקמת הפרויקט. אם יש אגפים שונים לבניין (מספר כניסות) או מספר סוגים וגדלים של דירות יהיו הנציגים מחולקים כך שיהיה נציג לכל אגף או סוג דירה על מנת לדאוג לאינטרסים של כלל בעלי הדירות בבניין.

עורך הדין מטעם הדיירים: עורך דין היושב במגדל השן איננו מתאים לייצג בפרויקט מעין זה. עורך הדין הנבחר לייצג את הדיירים בפרויקט של תמ"א 38 חייב להיות נגיש לדיירים, בעל יכולת הסברה ושכנוע וסבלנות אין סופית. עורך הדין צריך לדבר בגובה העיניים ולשדר אמינות וניקיון כפיים בפני הדיירים.

היזם: בדיקת היזם צריכה לכלול מוטיבים שונים בכל הנוגע לניסיונו, איתנותו הכלכלית והמוניטין שצבר. ביקור באתרי בנייה או בפרויקטים שהסתיימו יעשירו את ידיעותיכם. שוחחו עם דיירים בבניינים אלו וקבלו רשמים ממקור ראשון, בקרו במשרדי היזם והיעזרו בעורך הדין לביצוע בדיקות מהימנות ומעמיקות לבחינת איתנותו הכלכלית, בדיקה מול רשם החברות וכיוצ"ב. כמו כן, מוטב לתהות על קנקנם של אנשי צוותו המקצועי של היזם. אלו האנשים אשר ילוו אתכם לאורך הדרך.

מפקח בנייה מטעם הדיירים: פיקוח בנייה מטעם הדיירים במהלך תקופת הבנייה ייתן חיזוק ודגש על תוספות הבנייה לדיירים בפרויקט, על איכות החומרים הייעודיים , על ההתאמה בין התוכניות לבין הביצוע בפועל וכן על קבלת החומרים והתמורות שסוכמו עם היזם במפרט הטכני המצורף לחוזה בין הצדדים. המפקח יכול אף לתת ייעוץ וליווי לדיירים בשלב המשא ומתן בכל הנוגע לעיקרי המפרט הטכני, חומרים ותכנון.

מתנגדים וסרבנים

דירת המגורים היא לרוב הנכס היקר ביותר שלנו. רובנו עשינו כברת דרך לרכישתו ועוד נמשיך שנים רבות לשלם את תשלומי המשכנתא בגינו. משום שדירת המגורים היא העוגן הכלכלי היחיד והיציב ביותר שלנו (ברוב המקרים), מובן מדוע חוששים בעלי דירות להכניס את דירתם היחידה אל תוך הרפתקה בדמות פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי .

בשיחותיי הרבות עם בעלי דירות, בבניינים העתידים לעבור תהליך של התחדשות עירונית כזו או אחרת, אני נתקל במקרים רבים בפסימיות רבה, בחששות לגבי אובדן ערך או אובדן הדירה, חששות מפני החתימה על החוזה המשפטי הארוך והמסובך להבנה ועוד.

כאשר סיבת הסרבן היא חשש כזה או אחר, ניתן לספק לאותו דייר חיזוקים ופתרונות יצירתיים לחששותיו. כאשר סיבת הסרבנות נובעת מניסיונות סחטנות הדבר קשה ומסובך יותר, ולעיתים רבות מגיע הדבר לתביעה אצל המפקחת על הבתים המשותפים ולעיתים בערכאות גבוהות יותר.

כאשר נשמעות התנגדויות שאינן נובעות מחשש או מסחטנות, מוטב לבדוק היטב מי אלו העומדים מאחורי ההתנגדויות ולברר איתם את המניע להתנגדותם.

בהירות, שקיפות ושוויון

בבואנו לפעול למען הקמת פרויקט תמ"א 38 כדאי לכל הצדדים לנהוג בשקיפות, בניקיון כפיים ובאחריות. כאשר פועלים “by the book” נמנעים מתקלות והתגוששויות בהמשך הדרך.

חובה להעניק לכל בעל דירה מענה אישי וספציפי לשאלות, פתרון בעיות אישיות והתאמות הקשורות בדירת המגורים, ברישום ובבעלות.

כדאי לפעול בשקיפות אל מול הדיירים ולהציג בפניהם את האינפורמציה ופרטי המשא ומתן לעיתים תכופות. במקרים רבים מתעוררת חשדנות מצד בעלי הדירות כלפי חברי הועד. חשוב לזכור כי חברי הועד שווים בזכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע לפרויקט, וחשוב לומר זאת באזני בעלי הדירות חזור ושנן. ככל שיובהר כי התמורות בפרויקט הן שוות בין כל בעלי הדירות ואין ולא תהיה "איפה ואיפה", כך יגבר אמונם של בעלי הדירות בוועד, בעורך הדין המלווה ובחוזה המשפטי.

וסיכום: אלו הפעולות שיש לבצע על פי סדר כרונולוגי:

•     מינוי ועד על ידי החתמת מירב הדיירים על הסכמתם לוועד מייצג.

•     מינוי עורך דין מומחה במקרקעין ובתמ"א 38 לליווי הדיירים.

•     מינוי יזם ראוי בעל רקורד, ניסיון ואיתנות כלכלית.

•     משא ומתן עסקי – תמורות הדיירים ותכנון.

•     משא ומתן משפטי – חוזה משפטי המגן על זכויות הדיירים ,ביטחונות ,לוחות זמנים ,ביטוחים וכדומה.

•     החתמות הדיירים.

פרויקט מעין זה הוא משחק חברתי רווי יצרים ואינטריגות. אלו הנכנסים אל תוך המשחק מוטב כי ידעו לאן פניהם מועדות.

 

עו"ד גילעד ושדי הוא עורך דין ומגשר המתמחה במקרקעין ומלווה דיירים בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי. www.vashdi.co.il

 

לקריאה נוספת, ראו:

 

כך הפך פרוייקט תמ"א 38 מאמצעי הגנה מפני רעידות אדמה להזדמנות להשבחת הנכס

 

התחדשות כפויה: איך משפיע תמ"א 38 על שוכרי הדירות?

 

תמ"א 38: קודם חיזוק, אח"כ תוספת בנייה

 

"קבלני חתימות" או יזמים: מול מי אתם עומדים בפרויקט תמ"א 38?

 

 
x

אהבתם? תנו לייק בפייסבוק.