אישור

הדפס  הדפס
  שלח לחבר
facebook google+
ראשי  >  חדשות משפטיות  > ליקויי בניה: האם רוכשי דירה יכולים לתבוע ישירות את האדריכל?

עו"ד צבי שטיין

ליקויי בניה: האם רוכשי דירה יכולים לתבוע ישירות את האדריכל?


16.12.2015 | עו"ד צבי שטיין

לאדם הרוכש דירה מיזם או מחברה קבלנית אין בדרך כלל קשר משפטי או אף היכרות עם האדריכל, אולם אין בכך כדי לפטור את האדריכל כליל מאחריות כלפיו במקרה של תכנון לקוי. עו"ד צבי שטיין מפרט את עמדת בתי המשפט בסוגיה זו ומסביר מדוע לדעתו יש לחייב את האדריכל באחריות ישירה כלפי רוכש הדירה, גם במקרה שבו אין התקשרות חוזית ישירה ביניהם

 

לאדם הרוכש דירה מיזם או מחברה קבלנית יש מערכת התקשרות חוזית ישירה בינו ובין המוכר, ואין לו, בדרך כלל, כל קשר משפטי עם אותם נותני השירותים של המוכר, כגון מהנדס הפרוייקט, אדריכל הפרוייקט, קבלן הביצוע או קבלני המשנה, ולעתים הוא אינו מכיר אותם כלל וכלל. על פני הדברים, ניתן לסבור, כי בהיעדר קשר חוזי מחייב בין האדריכל ובין רוכשי הדירה, פטור האדריכל מכל אחריות כלפיהם, אולם הדברים אינם פשוטים כלל וכלל.

באופן כללי ניתן לומר כי אחריות האדריכל תיתכן בשני מישורים: מישור התכנון ומישור הפיקוח. במישור התכנון ניתן יהיה לתבוע אדריכל בנזיקין בגין תכנון של מבנה העומד בניגוד לדרישות תקנות התכנון והבנייה או בניגוד לתקנים השונים. לדוגמא: סטייה ממידות מינימום, אורך, רוחב וגובה של אלמנטים שונים של התכנון, שטחי חלונות ביחס לשטח החדר וכו'. במישור הפיקוח, הדבר תלוי באופי ובהיקף ההתקשרות בין האדריכל ובין המזמין. היקף הפיקוח הנפוץ יותר הוא "הפיקוח העליון", אשר לגביו נקבעו כללים בתקנות. לעיתים, מסכימים האדריכל ומזמין העבודה כי האדריכל יבצע "פיקוח צמוד", אשר כשמו כן הוא – פיקוח צמוד על בסיס יום-יומי, רחב הרבה יותר מ"פיקוח עליון" וכמובן, שעלות שכרו של האדריכל במקרה זה תהיה גבוהה הרבה יותר מאשר בהתקשרות על בסיס פיקוח עליון.

השופטת נאוה דנון בפרשת עוזר ששון ואח' נגד א. עבאדה ואח': "בדרך כלל, אין אדריכל אחראי ללקויים הנובעים מביצוע לקוי, בהבדל מתכנון לקוי, אלא אם כן חלה עליו חובת פיקוח".

על רף הציפיות מאדריכל אמר כב' השופט סלוצקי בפרשת ארז איתן נגד דניה סיבוס: "אוסיף רק כי מצפים מאדריכל שיהא לו הידע המקצועי בכל הוראות החוק, חוקי העזר, התקנים והתקנות הנוגעים לתחום עיסוקו, ועליו להקפיד ביישומם".

 

אחריות האדריכל כלפי רוכש הדירה כצד שלישי

 

בית המשפט ייחס אחריות ישירה לאדריכל בפרשת ד"ר מנור אלי נגד אנגל חברה לקבלנות כללית, שבה טען התובע "לתיקונים הבלתי ניתנים לתיקון, בגין חצי חדר בסך 12,000 שקל". השופט חאלד כבוב ציין כי "בא כוח הנתבעת הפנה לאחריות הישירה והבלעדית של האדריכל בענין המידות של חדר השינה. לטענתם, האדריכל, צד ג' התרשל בביצוע עבודתו ועל כן עתרה לחייבו בפיצוי או שיפוי הנתבעת בעלויות ונזקים. האדריכל מצידו טען הנתבעת אכן הייתה מודעת שקיימים שני טיפוסי דירות ועל אף זאת בחרה להציג דירות בנות 4.5 חדרים כדירות 5 חדרים. לטענתו לא היה לו אינטרס בהצגת מספר חדרים שונה מזה שתוכנן והרי הוא מתוגמל על פי מספר יחידות הדיור ולא לפי גודלן.

"מעיון בחומר שהוגש לבית המשפט עולה שאכן הנתבעת וגם האדריכל היו מודעים לעובדה שקיימים שני טיפוסי דירות, האחד דירות בנות 4.5 חדרים והשני דירות בנות 5 חדרים. על אף ידיעתם זו לא יידעו את התובע. לאור כך אני רואה בהם כשותפים בצוותא לרשלנות בהצגת מצג מוטעה שלפיו קיבל דירת 5 חדרים כאשר בפועל הוא קיבל דירת 4.5 חדרים".

מקרה נוסף שבו ייחס בית המשפט אחריות ישירה לאדריכל נדון בפרשת סימון חן ואח' נגד נכסי דוידוב ובנימין בע"מ ואח', בה נפסק כי "מאחר שהאחריות על פי חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, הינה חוזית במהותה, לא יכולים התובעים לחסות בצילן של הוראות החוק בתביעתם כנגד הנתבעים מס' 4 ו-5 אשר ביניהם לא נקשר הסכם כלשהו. יחד עם זאת, אין מניעה כי רוכש הדירה יוכל להרחיב את קשת האנשים שעליהם הנטל והאחריות מכוח דינים אחרים, לרבות אדריכלים ומהנדסים. זו היתה גם עמדתו של כב' השופט ד. ביין בת.א. (מחוזי, חי) 782/93 פרץ נ' יפתח בניין ופיתוח, יפרח אברהם (לא פורסם) אשר צוטט בספרו של פרופ' אייל זמיר, חוק המכר דירות, תשל"ג-1973, עמ' 756: 'נראה לי כי עקרונית קיימת חובת זהירות מושגית של אדריכל כלפי רוכשי הדירות. אמנם במישור החוזי נשכר האדריכל על ידי הקבלן, אך אין ספק שהאדריכל המתכנן לא רק יכול וחייב לצפות, אלא גם צופה בפועל שמי שישא בתוצאות תכנון לקוי יהיה לא רק הקבלן, אלא גם רוכשי הדירות הבודדות'".

דעה דומה הובעה על ידי השופט מגן אלטוביה בפרשת אלברט אוחיון ועוד 124 אחרים נגד חממי עזרא ושלמה, בה נפסק כי "מבדיקת הסכם בסט-חממי... עולה כי המתכנן, קרי בסט, מתחייב לבצע את עבודתו האדריכלית בנאמנות וברמה מקצועית נאותה, ואף אחראי הוא לטיב העבודות שהוכנו או בוצעו על ידו (סעיף 11 (א)). סעיף 12 קובע את אחריותו של בסט לכל נזק או הפסד שיגרם עקב ביצוע העבודה האדריכלית תוך רשלנות והוא מתחייב לפצות את המזמין, קרי חממי, בגין כל הפסד או נזק שייגרם בהתאם לפסק דין סופי כנגד חממי. סעיף 13 דן באחריותו של בסט כלפי צדדים שלישיים, לנזקים שיגרמו בקשר עם העבודה האדריכלית. כמו כן מתחייב בסט לשפות את חממי, באם זה ימצא חייב על ידי בית משפט, בגין סכום כלשהו בגינו המתכנן אחראי.

"הסתמכות על רמת מיומנותם ורמתם המקצועית של בעלי מקצוע הולידה ציפייה שיפעלו כך לא רק אצל הלקוח אלא אף כלפי צד ג' העלול להיפגע (ראה: המ' 106/54 וינשטיין נ' קדימה, פ"ד ח' 1317). זאת ועוד, כיום הגישה היא כי ניתן להחיל את חובת הזהירות המושגית על אדריכל כלפי צדדים שלישיים וביניהם רוכשי דירות... לאור אלו איני מוצא לקבל את טענות בסט כי אין הוא אחראי, במידה ואכן יקבע כי ליקויי הבניה נבעו מהתרשלותו, כלפי רוכשי הדירות. אף ההסכם בינו לבין חממי ואף הדין קובעים כי באם התרשל אדריכל יכול שיחוב כלפי חממי או רוכשי הדירות"

עמדה הפוכה הביעה כב' השופטת ציפורה ברון בפרשת גורביץ מיכאל ואח' נגד קוט אזור יזמים בע"מ ואח', בו פסקה כי "על פי ההסכמים שנחתמו בין הצדדים, הנתבעת בלבד מכרה בתים לתובעים והיא בלבד נטלה על עצמה התחייבויות כלפיהם, כפי שצוין והוצהר בהסכמים עצמם. התחייבויותיה של הנתבעת כוללות התחייבות לבנות את הבתים כאמור בהסכמים ובמפרטים הטכניים שצורפו אליהם ועל פי הוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. ס' 4 לחוק המכר מטיל את מלוא האחריות בגין אי התאמות ו/או ליקויים על מוכר הדירה, דהיינו, במקרה שבפני, על הנתבעת ועליה בלבד. אין שום התייחסות בהסכמי המכר לחבות או לאחריות האדריכל כלפי התובעים ואין כל תניה המטילה עליו אחריות כל שהיא כלפי רוכשי הבתים, אף לא לפגמים או לליקויים שיתגלו, אם יתגלו, בעתיד. עולה מכל האמור לעיל, כי אף שהאדריכל נתבע באופן ישיר על ידי התובעים, לא ניתן לחייב אותו בתשלום פיצויים בגין ליקויי הבניה שהתגלו בדירות, גם אם פרויקט הבניה תוכנן ישירות על ידו".

 

אחריות האדריכל כלפי מזמין העבודה

 

במקרה שבו אדם שוכר באופן ישיר את שירותיו של האדריכל, אזי ברמה העקרונית, אחריותו של האדריכל היא מוחלטת ולא יכולה להיות מחלוקת לגביה. המחלוקת היחידה שתיתכן היא לגבי היקף האחריות של האדריכל.

לא יכול להיות ספק לגבי אחריותו של האדריכל לגבי כשלים תכנוניים שהוא עצמו ביצע, אך באשר לכשלים בביצוע – כאן תיתכן מחלוקת לגבי היקף האחריות של האדריכל, וזו תוכרע בהתאם לסוג ההתקשרות והיקף הפיקוח שהאדריכל נטל על עצמו כלפי מזמין העבודה.

כאשר מוגשת תביעת ליקויי בנייה על ידי רוכש דירה נגד יזם או חברה קבלנית, ונטען בה כי חלק מהנזקים נובעים מכשלים תכנוניים, רשאי היזם או החברה הקבלנית לצרף את האדריכל כצד לתביעה בהליך של הודעה לצד שלישי.

בפרשת עמרני נגד קרן צור התקשרו התובעים התקשרו עם אדריכלית, בחוזה קבלני בעל פה למתן שירותי אדריכלות והנדסה לבניית בית. לצורך מילוי התחייבויותיה לפי החוזה, שכרה האדריכלית, הנתבעת 1, את שירותיה של נתבעת 2 כקבלן משנה. עבודות הבניה בוצעו על ידי קבלן ששכרו התובעים. בית משפט השלום קיבל את התביעה ופסק כי "בין מהנדס/אדריכל ובין לקוחו קיים חוזה. תנאי מכללא בחוזה קובע כי למהנדס/אדריכל שקיבל על עצמו לשרת את הלקוח יש המידה הנדרשת של ידע מקצועי, מאומנות ומיומנות הנדרשים במקצוע וכי במילוי תפקידו יפעל הוא לטובת הלקוח, בנאמנות, במסירות וללא מורא, תוך שמירה על הגינות וכבוד המקצוע ועל בריאות הציבור ובטיחותו. בענייננו נתבעת 1 הפרה את חובותיה לפי החוזה בכל הנוגע למתן השירותים המקצועיים בהם יש לראות כהפרת תנאי יסודי.

"העסקת נתבעת 2 אינה משחררת את נתבעת 1 מאחריותה בנזיקין. והיא גם אחראית בנזיקין כלפי התובעים, הן אישית והן שילוחית, למעשיה הרשלניים של נתבעת 2. אכן, אין מהנדס/אדריכל אחראי לליקויים הנובעים מביצוע לקוי, בהבדל מכשלים בתכנון, אלא שנתבעת 1 היתה אחראית על פיקוח על ביצוע המבנה, וככזו, נושאת היא גם באחריות כלפי התובעים לליקויי הבניה".

בפרשת פרטוק ואח' נגד אינג' עיני ליאור ואח' דן בית המשפט הפנים שונות של מסגרת אחריות האדריכל וקבע כי האדריכל אינו אחראי לחלל הטכני וכי תכנון הקונסטרוקציה אינו בתחום אחריותו, אלא בתחום אחריות הקונסטרוקטור. "נושא תכנון השלד איננו נמצא באחריותו של האדריכל ואין לראות אותו כאחראי רק בשל כך, שהוא תכנן את הצינורות בהתאם למצב הקיים, על פי התכנון ההנדסי. מנגד – אחראי האדריכל לכך שתכנונו לא התחשב בבעיית המים, שהייתה, כאמור, ידועה ושמצאה ביטוי ברור בדוח הביסוס. נושא הניקוז והרחקת מי גשם ומי ברזים מקרבת המבנה נמצא בתחום אחריותו של האדריכל, אשר תכנן גם את הפיתוח הסביבתי. לפיכך, חייב היה בלנדר לתכנן את המשך צינורות מי הגשם  למרחק של לפחות 5 מ' ומחדלו לעשות כן גרם למי הגשמים להגיע ישירות ליסודות".

בפרשה אחרת, כהן ואח' נגד ש.ל.י.נ בע"מ, ייחס בית המשפט רשלנות לאדריכל בקובעו כי "הוכח בפני כי האדריכל אשר ערך את תוכניות השינויים נמנע מלהביא לידיעת התובעים באופן ברור ומתועד את העובדות כי המידות שציין בתוכניות סוטות מן הדרישות הסטטוטוריות שנקבעו באשר לגובה הממ"ד וגובה חדר השירותים לאורחים ואף לא הבהיר להם כי בניית הממ"ד במיפלס המרתף תביא לידי תוצאה בלתי נמנעת של קיטון בגובהו.

 

אחריות בעל מקצוע

 

אדריכל אינו יכול לתלות את קולר האשמה בבקשות או בדרישות של הלקוח שהופנו כלפיו, לתכנן דבר מה הנוגד לחוק. האחריות היא שלו כבעל המקצוע. עליו להזהיר את הלקוח, להתנגד לביצוע כל תכנון שהוא מנוגד לחוק או לתקנות ולא להיגרר אחר דרישות או לחצים מצד המזמין. תביעה שבה ניסה אדריכל לגלגל את האחריות לפתחו של המזמין נדחתה על ידי בית המשפט בפרשת אטיאס עליזה ואח' נגד אפיק בחדרה- בנין פיתוח והשקעות בע"מ. האדריכל טען כי הוא לא היה מעורב בתהליך הבניה אלא "בהכנת שרטוטים לצורך תכנון הוילות", ובית המשפט קבע כי "האדריכל אינו יכול להתנער בטענה כי ביצע שרטוטים בלבד ואפילו קיבל הנחיות מהנתבע – היה עליו לפעול במקצועיות תוך התאמת התכניות לדרישות החוק והתקנות. בגין הפרת חובתו עליו לפצות את הנתבעת".

אדריכל אשר מפר את חובותיו המקצועיות כלפי הלקוח, נחשף לדין משמעתי בהתאם לחוק המהנדסים והאדריכלים, בנוסף לסיכון שהוא ייתבע לפצות את הלקוח בגין נזקיו.

לעתים קרובות נוטל על עצמו האדריכל את תפקיד עורך הבקשה הראשי להיתר הבנייה. תפקיד זה איננו רק בבחינת תואר כבוד, והוא טומן בחובו ומטיל על האדריכל חיובים רבים נוספים מכוח החוק. עורך הבקשה הוא תפקיד בעל משמעות סטטוטורית, שמחייב פיקוח עליון לפי תקנות התכנון והבנייה הדנות בפיקוח עליון על הבניה. תקנות אלה מגדירות את תפקידיו של מי שאמור לבצע "פיקוח עליון" והן מטילות על בעל תפקיד זה מטלות רבות ואחריות כבדה כמפורט בתקנות.

במחלוקת הפוסקים באשר לאחריות האדריכל כלפי רוכש דירה שהוא צד ג' ואין לו הסכם ישיר עם האדריכל, דעתי היא כי יש לחייב את האדריכל באחריות ישירה כלפי רוכש הדירה, גם במקרה שבו אין התקשרות חוזית ישירה בין האדריכל לבין רוכש הדירה.

נראה לי הגיוני וצודק יותר לאמץ את הגישה הגורסת כי האדריכל המתכנן לא רק יכול וחייב לצפות, אלא גם צופה בפועל כי מי שישא בתוצאות תכנון לקוי יהיה לא רק הקבלן, אלא גם אלו שירכשו ממנו את הדירות ויתגוררו בהן.

האדריכל אינו פועל בוואקום. הוא מתכנן את דירותיהם ובתיהם של אנשים שיחיו ויבלו את מרבית חייהם במבנים אלה, ועליו לנקוט משנה זהירות עקב כך, והוא אינו יכול לצאת פטור בלא כלום במקרה שהוא התרשל בעבודתו וכשל בתכנון מבנים אלה.

עוד לא נראה לי הגיוני כי אדם ברשלנותו יגרום נזק לאחר, ואותו אחר שנפגע באופן ישיר עקב כך יהיה מנוע מלתבוע את גורם הנזק. ניקח את הדברים צעד נוסף קדימה – אדריכל אשר כתוצאה מתכנון גרוע גרם לכך שמבנה, או חלק ממנו, התמוטט ופגע בעובר אורח או במבקר במבנה. האם אותו אדם שנפגע עקב כך יהיה מנוע ומושתק מלתבוע את האדריכל שכשל?

רובנו זוכרים בוודאי את הארוע המכונה "אסון וורסאי", שבו במהלך חתונה התמוטטה התקרה שנבנתה בשיטת ה"פל קל" ובארוע זה קיפחו את חייהם אנשים רבים ורבים אחרים נפצעו. המהנדס, מתכנן התקרה הועמד לדין פלילי והורשע בדין.

 

עו"ד צבי שטיין הוא עורך דין, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה, כשלים בבניה וירידת ערך במשך למעלה מ-35 שנים.

 

למאמרים נוספים של המחבר:

 

גם רוכשי דירות יד שניה זכאים לפיצוי בתביעות ליקויי בנייה

 

נזק זעום וסבל עצום: פיצוי בגין עגמת נפש בתביעות ליקויי בניה

 

הליך הגישור בתביעות ליקויי בנייה – יקר, ארוך ולא אפקטיבי

 

דירה עם עבר: מתי ייפסק פיצוי בגין ירידת ערך של נכס מקרקעין?

 
x

אהבתם? תנו לייק בפייסבוק.


טעינה