אישור

הדפס  הדפס
  שלח לחבר
facebook google+
ראשי  >  דעות ונתוחים  > חפש את הדייר

עו"ד יעקב לביא

חפש את הדייר


08.12.2014 | עו"ד יעקב לביא

חובת תשלום ארנונה מוטלת על המחזיק בנכס, גם אם אין לו כל זכות קניינית וגם אם הוא פולש לדירה לא לו. עו"ד יעקב לביא, המתמחה בדיני מסים, מסביר מה קורה כאשר החייב אינו יכול להודיע על קיומו ובאילו מקרים העירייה נדרשת לחפש אותו בעצמה

ארנונה היא מס המוטל על מחזיקי נכסים והמשולם לרשות המקומית. זהו מס נכבד ולפעמים חסר צדק משתי סיבות מרכזיות. האחת, המס אינו תלוי בכמות השירותים המסופקת לתושב, והשנייה –  גובה המס אינו תלוי בעושרו של התושב או בשוויו של הנכס שבידו. המס מוטל על המחזיק, היינו גם על מי שהנכס אינו בידו והוא אינו בעל הכנסה גבוהה

באופן רגיל חובת תשלום הארנונה מוטלת על המחזיק בנכס, כלומר על הדייר. כך, למשל, השוכר הוא שחב בארנונה ולא בעל הדירה המשכיר את הנכס. הפסיקה קבעה כי "השאלה מיהו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס, ועל-כן יהא החייב בארנונה, תקבע על פי מבחן עובדתי; וכבר נפסק כי "בדרך כלל יהיה זה מי שעושה שימוש בפועל בנכס, אף אם באופן פוטנציאלי קיימים מחזיקים-בכוח נוספים, כגון בעלים" (בר"מ 7856/06, בעניין איגוד ערים איילון)". זאת, גם אם לעושה שימוש בנכס בפועל אין כלל זכות קניינית בדירה וגם אם הוא בכלל פולש לדירה לא לו.

מי ידע על שינוי החזקה בנכס?

על מנת לדעת מיהו המחזיק מוטלת חובה הן על הבעלים והן על המחזיק להודיע על חילופי מחזיקים ומן החוק ניתן ללמוד בבירור שמסירת ההודעה על חילופי המחזיקים היא קריטית. עד אליה יחויב המחזיק הקיים ומאליה יחוב המחזיק הבא בארנונה. בתי המשפט קבעו כי הוראה זו נועדה להקל על הרשות המקומית, ומכוחה של ההוראה אין היא נדרשת על דרך הכלל לחפש בכוחות עצמה את בעל הזיקה הקרובה. די לה לשם כך לעיין בהודעות הנישומים על השכרת הנכס, מכירתו וכו'.

פעמים קורה שלא נמסרת הודעה, אם מחמת שכחה ואם בשל אי יכולת פיזית למסור הודעה. במקרה כזה, האם יש לדבוק בלשונו הפשוטה של הדין? בעניין דור אנרגיה קבע בית המשפט העליון בשנת 2008 כי מכוח חובות תום לב המוטלות על הרשות, אל לה להמתין תמיד להודעות מטעם הבעלים והמחזיקים, ועליה לבחון את הסוגיה בעצמה. כך, למשל, אם משך זמן רב הארנונה לא שולמה, או אם מחלקות אחרות בעירייה היו מודעות לשינוי למשל מחלקת רישוי עסקים.

הלכה זו פותחה באופן ניכר בשנים האחרונות ובמיוחד אולי בשנה האחרונה. בעניין מירב פלקון דובר בנכס שהחזיק אביה המנוח ועבר בירושה גם אליה. הגב' פלקון לא הודיעה על שינוי דיירים, שכן לא היא זו שטיפלה בנכס. הנכס הושכר על ידי אחיה ללא ידיעתה. השוכר יצר קשר עם העיריה גם באשר למדידת הנכס וגם באשר לפטורים מסוימים. בפסק דין שניתן השנה בית המשפט העליון חזר על ההלכה שנקבעה בדור אנרגיה וקבע כי גב' פלקון אינה חייבת מאום לעירייה.

פסק הדין האחרון בסוגיה זו ניתן ממש לאחרונה בעניינה של שרה סימנטוב*. שרה היא אימה של מי שגרה בדירה שלא שולמה בגינה הארנונה, וביניהן היה נתק מתמשך כך שהאם כלל לא ידעה כי ירשה את חלקה של הבת בדירה. העיריה פעלה בעניין ומשלא שולם החוב נשלח חוקר לדירה שמצא כי בדירה נמצאת פולשת וכי "מהחייבת לא יצא כלום ורק בלגן עם המשטרה". משכך אימץ בית המשפט השלום – תוך ביקורת חריפה על העירייה – את הלכת דור אנרגיה ומצא כי האם אינה חבה בגין הארנונה על הנכס שבו גרה בתה.

עיקום הדין

נקודה נוספת שראוי להזכיר בהקשר זה שפעמים רבות כשהעירייה אינה מוצאת את המחזיק הנכון, היא משתהה בתביעתה. בעניין זה קבעה הפסיקה כי התיישנות הליכי גביה חלה הן כשהעירייה תובעת בבית המשפט והן כאשר העיריה נוקטת הליכי גביה שלא באמצעות בית המשפט. על פי חוזר של היועץ המשפטי לממשלה, תקופת ההתיישנות עשויה להיות גם שלוש שנים בלבד (ההתיישנות לפי חוק ההתיישנות הינה בת 7 שנים בתביעות כספיות ותקופה ארוכה מזו במקרקעין)

פסקי דין אחרונים אלו נכונים בהחלט גם אם יש בהם "עיקום"  הדין, שהרי אי אפשר לצפות מן הפרט במגעיו עם הרשות המקומית שידע תמיד את שנדרש ממנו או כי יוכל למלא אחר הדרישות. שני פסקי הדין מציגים מצבים בהם לא ניתן מעשית להודיע ובמצבים כאלו מן הנכון הוא לעקם את הדין. אנו נצפה כי השלב הבא יהיה להטיל חובה מסוימת על הרשות, גם כאשר הפרט הנישום יכול היה להודיע, ושכח או לא ידע, ואולם לעת עתה ההלכה היא שעל הפרט להודיע ככל שיכול הוא, שאחרת מלוא חבות הארנונה תוטל עליו.

רואים אנו כי לשם התגוננות מפני טענת העיריה בעניין ארנונה יש לבחון מיהו מחזיק למעשה ויש לבחון אם העיריה ביצעה פעולות מספיקות כדי לגבות ממנו את הארנונה, זאת על אף ההוראה שקבועה בדין.

 

* החתום מטה ייצג את הגב' סימנטוב בהליך זה בבית המשפט.

 

עו"ד יעקב לביא הוא בעל משרד עורכי דין המתמחה בדיני מסים, משפט מסחרי ודיני עבודה

 

 

 

 
x

אהבתם? תנו לייק בפייסבוק.