אישור

הדפס  הדפס
  שלח לחבר
facebook google+
ראשי  >  חדשות משפטיות  > חוסר בפרטים מהותיים הביא לביטול זכרון דברים למכירת מקרקעין

צילום: רון פז

חוסר בפרטים מהותיים הביא לביטול זכרון דברים למכירת מקרקעין


15.08.2012 | עו"ד לילך דניאל

ביהמ"ש קבע כי אין בזכרון הדברים אזכור לסנקציות שיופעלו במקרה שיופרו תנאים יסודיים, כגון אי מסירה במועד, אי תשלום התמורה במועד ואי תשלום המסים החלים על העסקה

"זכרון דברים" הוא כידוע מושג מן הפרקטיקה, שאינו מוגדר כלל בחוק. בכל הקשור לחוק החוזים, הרי שכל הסכם הוא אחד מהשניים: או שהוא חוזה, או שאיננו חוזה. אין באמצע, ואת זאת למד על בשרו הרוכש.

בעלי זכויות בנכס מקרקעין זכו כשטענו לבטלותו של זכרון דברים שחתם אחד מהם עם רוכש בנוגע למכירת הנכס. בית המשפט מצא כי זכרון הדברים היה חסר פרטים מהותיים שלא ניתן היה להשלימם, וכן שוכנע כי הצדדים מעולם לא התייחסו אליו כחוזה מחייב – היעדר "גמירות דעת". יתר על כן, מהעדויות עלה כי ההסכם נחתם בהעדר הסכמה וייפוי כוח של שאר בעלי הזכויות.

הצדדים חתמו על זיכרון דברים בנוגע למכירת נכס מקרקעין בצפת, אך בזמן החתימה לא החזיק התובע בידו ייפוי כוח מטעם שאר בעלי הזכויות. לאור האמור הגישו התובעים את התביעה דנן למתן פסק דין הצהרתי, בו תוכרז בטלותו של זכרון הדברים בשל היותו נגוע באי חוקיות, מרמה, עושק ובחוסר תום לב מצד הרוכש (הוא הנתבע).

לחילופין ביקשו התובעים לקבוע כי זכרון הדברים אינו מהווה "מסמך בכתב" כדרישת סעיף 8 לחוק המקרקעין, בהקשר של התחייבות לעשיית עסקה במקרקעין. עוד ביקשו התובעים לשלם להם פיצויי הסתמכות מכוח סעיף 12 לחוק החוזים, ופיצוי בגין עוגמת נפש.

לטענת התובעים, הצדדים הביעו את דעתם הברורה, כי זכרון הדברים אינו אלא שלב ביניים ויש להמתין לכריתת חוזה פורמאלי. עוד טענו, כי התובע 1 פעל ללא ייפוי כוח משאר בעלי הזכויות, ולכן לא היה מוסמך לחתום על זכרון הדברים. בנוסף, זכרון הדברים חסר פרטים מהותיים, ולכן הוא נעדר מידת ודאות מינימאלית.

הרוכש בהגנתו טען כי זכרון הדברים מחייב ומקיים את דרישות הסף לקיומו של חוזה מחייב, וכי לאחר חתימתו אישרו כל בעלי הזכויות את תקפותו לגביהם. לטענתו, מאוחר יותר התברר לו כי בעלי הזכויות מעוניינים להעלות את סכום העסקה במאות אלפי שקלים, ומשסירב להיעתר לדרישותיהם הגישו את התביעה דנן, שהיא חסרת כל בסיס. עוד טען, כי התובע 1 ניסח וכתב בכתב ידו את זכרון הדברים, והוא חתם עליו בשמו ובשם אחיותיו (התובעות 2-3) כמיופה כוחן, ואף ציין זאת במפורש בזכרון הדברים.

השופט ז' הווארי קבע כי על פי הלכת בית המשפט העליון בעניין זוננשטיין (ע"א 579/83 זוננשטיין ואח' נ. אחים גבסו בע"מ), לצורך ההבחנה בין זכרון דברים לבין חוזה מחייב יש לבחון ראשית את כוונתם של הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב. שנית יש לבחון את קיומה של הסכמה על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה, כאשר חלק מהפרטים החסרים ניתן להשלים באמצעות חוק או נוהג.

השלמת פרטים מהותיים שחסרים

ביהמ"ש קבע, כי מעיון בזכרון הדברים עולה שחסרים בו פרטים מהותיים ובהם פרטי ייפוי הכוח שניתן לתובע 1 ע"י שאר בעלי הזכויות בנכס, פירוט תנאי התשלום של המחיר, התייחסות לתשלום מס שבח ומס רכישה ואזכור עניין המסירה. כל אלו, קבע בית המשפט, הם פרטים חיוניים החייבים, על פי הפסיקה, להיכלל בחוזה מכר מקרקעין. לפיכך עבר בית המשפט לבחון האם ניתן להשלים את הפרטים החסרים מכוח חוק או נוהג.

בית המשפט הגיע למסקנה כי אמנם ניתן להשלים את עניין המסים שישולמו בגין המקרקעין לפי הוראות חוק מיסוי מקרקעין, אולם לא ניתן להשלים את שאר הפרטים החסרים שאוזכרו, לרבות עניין המסירה וייפוי הכוח. יתר על כן, אין בזכרון הדברים אזכור לסנקציות מתבקשות שיופעלו במקרה שיופרו תנאים יסודיים, כגון אי מסירה במועד, אי תשלום התמורה במועד, אי תשלום המסים החלים על העסקה ועוד.

מעבר לעובדת חסרונם של הפרטים החיוניים והיסודיים הנ"ל, מצא בית המשפט כי בזכרון הדברים נרשם במפורש שעל הצדדים לפנות לעו"ד לשם עריכת חוזה מכר, ומכאן הסיק כי הצדדים מעולם לא התייחסו לזכרון הדברים כחוזה מחייב. לאור האמור הגיע בית המשפט למסקנה חד משמעית, לפיה זכרון הדברים אינו עונה על דרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין ועל כן אינו מהווה חוזה מחייב.

(ת"א 742-10-09)

 
x

אהבתם? תנו לייק בפייסבוק.