שלח לחבר
דף הבית > חדשות משפטיות > עו"ד יפצה רוכשי נכס בכ-320 אלף שקל לאחר שגילו כי הוא לשימוש משרדי בלבד

חדשות

עו"ד יפצה רוכשי נכס בכ-320 אלף שקל לאחר שגילו כי הוא לשימוש משרדי בלבד, צילום: getty images Israel
עו"ד יפצה רוכשי נכס בכ-320 אלף שקל לאחר שגילו כי הוא לשימוש משרדי בלבד
17/09/2018, עו"ד לילך דניאל

בני זוג שרכשו דירת מגורים להשקעה גילו לאחר כמה שנים כי היא מיועדת לשימוש משרדי בלבד. בית המשפט המחוזי קיבל את הערעור שהגישו על גובה הפיצוי שנפסק לזכותם מאת עוה"ד שייצג אותם בעסקה ופסק תוספת של 220 אלף שקל על ירידת הערך של הנכס ועגמת הנפש שנגרמה להם

המשיב, עו"ד במקצועו, ייצג את המערערים ברכישת נכס בת"א. המערערים השכירו את הנכס למגורים, עד אשר בשנת 2009 הודיעה להם עיריית תל אביב כי השימוש למגורים הוא שימוש חורג בנכס, ולכן ניתן להשכיר את הנכס לשימוש משרד בלבד. נוכח האמור, הגישו המערערים תביעת רשלנות מקצועית נגד עורך הדין, בסך של 569,448 שקל.

לאחר שבית משפט השלום קבע כי עוה"ד אינו אחראי כלפי המערערים וחייב אותם בתשלום הוצאות, הגישו המערערים ערעור לבית המשפט המחוזי שאישר הסכם בין הצדדים לפיו חיובם של המערערים בהוצאות המשפט יבוטל, וכי חרף קביעת ביהמ"ש בשאלת האחריות, עוה"ד יצהיר שמבלי להודות בכל חבות הוא יהיה נכון לפצות את המערערים על כל נזקיהם. בהתאם, הוחזר הדיון לבית משפט השלום על מנת שיוציא פס"ד משלים בשאלת גובה הנזק, מבלי שיהיה כבול בקביעותיו בפסק הדין מושא הערעור.

מששב הדיון לבית משפט השלום בשאלת "גובה הנזק" שנגרם למערערים, עמדו בפני בית המשפט שתי חוות דעת שהוגשו על ידי הצדדים עוד במסגרת ההליך שקדם לפסק הדין הראשון. לאחר שדחה את בקשת המערערים למינוי מומחה מטעמו, קבע בית המשפט כי המערערים לא הוכיחו כי שווי הנכס כמשרד נמוך משווי הנכס כדירה ולכן לא הוכיחו את תביעתם בגין ירידת ערך. עם זאת נפסק כי עוה"ד יפצה את המערערים בסך של 103,502 שקל בגין הפסד דמי שכירות עד להפיכת הנכס למשרד במשך ארבעה חודשים, הוצאות על שיפוץ הנכס לצורך הפיכתו למשרד ועלויות השגת היתר בניה. בנוסף פסק בית המשפט למערערים פיצוי בסך 5,000 שקל בגין עוגמת נפש, טרחה והוצאות.

לקבלת עדכוני חדשות, פסיקה וחקיקה ישירות למייל, לחץ כאן

בערעור שהגישו למחוזי, טענו המערערים כי היה על בית המשפט למנות מומחה מטעמו לנוכח הפער הגדול בין קביעות השמאים מטעם הצדדים. עוד טענו כי בית המשפט לא קיבל את מסקנות השמאים ובחר באופן מוטעה ובלתי מבוסס לאמץ גישת חישוב שממנה עולה כי לא נגרמה כלל ירידת ערך לנכס כתוצאה מהשימוש למשרד במקום למגורים, בניגוד לעמדת שני השמאים בתיק. יתר על כן, לטענתם, לכל הפחות היה על בית המשפט לפסוק ירידת ערך שאישר עוה"ד באמצעות המומחה מטעמו. לבסוף טענו המערערים כי לא היה עליהם להגיש ראיות לעניין עוגמת הנפש, כפי שנקבע, והיה על בית המשפט לפסוק להם פיצוי בסך 25 אלף שקל ברכיב זה.

עורך הדין אף הוא הגיש ערעור שכנגד, בו טען כי לא הוכח שהשימוש בדירה למגורים מנוגד לתכנית וכי הוכח שהנכס הופיע במרשם המקרקעין כדירה ולא הובאה ראשית ראיה כי נבנתה ללא היתר. עוד טען כי המערערים קיבלו את הודעת העירייה בדבר פינוי הדירה ככתבה וכלשונה מבלי שניסו להשיג עליה וחובה הייתה עליהם לפעול למנוע את נזקם, הנטען ומוכחש, למול העירייה. לפיכך, לטענת עוה"ד, היה על התביעה להידחות במלואה בשל ניתוק הקשר הסיבתי על ידי המערערים ולחילופין יש לייחס להם אשם תורם בשיעור של 100% ולחייב אותם להשיב לו את מה שפסק בית משפט השלום לחובתו.

השופטת עינת רביד, אליה הצטרפו סגני הנשיא השופטים ישעיהו שנלר וקובי ורדי, קבעה כי יש לקבל את ערעורם של הרוכשים ולהגדיל את סכום הפיצוי שישלם עורך הדין בגין ירידת השווי ותוספת בגין עוגמת הנפש. בפתח הדברים דחתה השופטת את ערעורו של עורך הדין על נושא החבות, נוכח קביעתו של בית המשפט המחוזי בעת שהחזיר את הדיון לשלום, לפיה "המשיב יצהיר שמבלי להודות בכל חבות הוא יהיה נכון לפצות את המערערים על כל נזקיהם כפי שהוכחו בבימ"ש קמא, ככל שהוכחו, וזאת כפי קביעת בימ"ש קמא, כטוב שכלו, לאחר הגשת סיכומים משלימים וללא צורך בדיון נוסף". לדעת השופטת, מדובר בהנחיה ברורה שאינה מאפשרת לעוה"ד לפתוח את נושא החבות בכל נימוק שהוא, אלא שטענותיו לניתוק קשר סיבתי ול"אשם תורם" הן טענות במישור האחריות והחבות, שנועדו לגרוע מן החבות במלואה, סוגיה שאותה לא היה רשאי לעורר שוב. משכך, דחתה השופטת את הערעור שכנגד.

מכאן, פנתה השופטת לבחון את נושא ירידת שווי הנכס. בעניין זה, ציינה השופטת כי אין מחלוקת שהשיטה העדיפה והאמינה על פי הפסיקה לקביעת שווי נכס היא השיטה ההשוואתית (המכונה גם "שווי השוק"), כאשר שיטת היוון ההכנסות משמשת רק ככלי נוסף כאשר אין בנמצא אפשרות לקבלת עסקאות דומות.

במקרה זה, שני המומחים בחוות דעתם קבעו מפורשות כי במועדים הקובעים לצורך התביעה שווי הנכס כמשרד נמוך משוויו כדירת מגורים וזאת בהתבסס על השיטה, אשר הוכרה כשיטה האמינה והמקובלת ביותר להערכת שווי נכסים, והיא שיטת ההשוואה. עם זאת, בית משפט השלום בפסק דינו בחר להכריע על בסיס שיטת היוון ההכנסות בכל הנוגע לנכס כמשרד, תוך הותרת הערכת שווי הדירה על בסיס שיטת ההשוואה. לאחר מכן קבע בית המשפט כי הוא מקבל את ערך הדירה שנקבע על פי שיטת שווי השוק על ידי שמאי עוה"ד כערך הנכון, היינו 660,000 שקל, ומכאן מסקנתו שלא נגרם למערערים נזק של ירידת ערך.  

לדעת השופטת, בחינת חוות הדעת והחקירות הנגדיות מעלה כי לו היו בודקים את שווי הנכס על פי שיטת היוון ההכנסות של הנכס כמשרד לעומת היוון ההכנסות של הנכס כדירת מגורים, אז היו מגיעים לתוצאה לפיה ההפרש בין שווי הנכס כדירה (1,020,000 שקל) לעומת שווי הנכס כמשרד (660,000 שקל) היה לטובת דירת המגורים בסך של 360,000 שקל, כך שבכל מקרה גם לפי שיטת ההכנסות נותר פער שווי לטובת דירת מגורים. לפיכך, סברה השופטת כי הדרך הנכונה בתיק היא להמשיך ולדבוק בשיטת השמאות המקובלת ואשר בית המשפט מוצא אותה כאמינה ביותר, דהיינו שיטת ההשוואה, בעיקר כאשר לא נטען על ידי השמאים כי אין אפשרות להשתמש בשיטה זו בהקשר לנכס המדובר ושניהם מצאו די עסקאות להשוואה לשביעות רצונם.

זאת ועוד, סברה השופטת כי בוודאי שלא היה מקום לבצע השוואה בין שווי השימוש בנכס כדירה לשוויה כמשרד תוך הסתמכות על שיטות שונות לכל שימוש: שיטת שווי ההכנסות למשרד ושיטת ההשוואה לדירה. לא זו אף זו, כאשר השמאי מטעם עוה"ד קבע ירידת ערך בחוות דעתו ועוה"ד הסתמך על חוות דעתו, הרי שניתן לראות בכך כעין הודאת בעל דין ומניעות לטעון בשונה מכך.

בבחירה בין שתי חוות הדעת, קיבלה השופטת את חוות דעת עוה"ד וקבעה כי עליו לפצות את המערערים ב- 215,000 שקל, שהוא הפער בשווי בין משרד למגורים בספטמבר 2010 לפי חוות דעת המומחה מטעמו.

אשר לעוגמת הנפש והטרחה שנגרמה למערערים כתוצאה מהצורך להתמודד עם הפיכת הנכס ממגורים למשרד, שקלה השופטת את העובדה שלא דובר בדירת המגורים של המערערים אלא בדירת השקעה, אך מנגד את העובדה שאלו נדרשו לטרחה לא מועטה לצורך התאמת הנכס למשרד. לפיכך, קבעה השופטת כי מן הראוי היה לפסוק במקרה זה סך של 10,000 שקל פיצוי בגין עוגמת הנפש במקום מחצית מהסכום כפי שנפסק.

סיכומם של דברים - לסכום שפסק בית משפט השלום לחובת עוה"ד יתווספו סך הכול 220,000 שקל, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית. בנוסף ישלם עוה"ד למערערים הוצאות הערעור בסך של 30,000 שקל. המערערים יוצגו בהליך ע"י עו"ד עבדי. עוה"ד יוצג ע"י עו"ד אליוביץ.

 

ע"א 53173-09-16

 

הרשמה לניוזלטר
באפשרותכם להירשם לניוזלטר תקדין ולהתעדכן באופן יומי בחדשות המשפטיות החמות ביותר, בתקצירי פסקי הדין החשובים ביותר שניתנו לאחרונה, בעידכוני החקיקה ובעוד מידע חשוב. כל שעליכם לעשות הוא להקליד את כתובת הדוא"ל שלכם ותקבלו את הניוזלטר לתיבת הדואר שלכם.
הרשם עכשיו
תקדין
/HashavimCmsFiles/images/banners/banner-commit2022.jpg
17 | S:204
קומיט וכל טופס במתנה