חדשות

בית משפט השלום בת"א קיבל חלקית את תביעתם של מוכרי דירה נגד עורך הדין שייצג אותם בעסקה, בטענה כי זה התרשל באופן חישוב מס השבח שיחול עליה. נקבע, כי אין מדובר בבחירה מוטעית של מסלול חישוב המס או פרשנות מוטעית של סעיף החוק אלא במחדלו של עוה"ד לבצע תשאול פשוט של הנתונים הרלוונטיים לעסקה

התובעים היו במועדים הרלוונטיים בעליה של דירת מגורים בתל אביב. הנתבע, עו"ד בתחום הנדל"ן, ייצג את התובעים בהסכם למכירת הדירה, שנמכרה לבן זוגה לחיים של נכדתם. בתביעה שהגישו לבית משפט השלום בת"א, טענו התובעים כי עוה"ד התרשל בכל הנוגע לחישוב מס השבח שיחול על העסקה.

לטענת התובעים, הסתמכו על שיעור מס השבח שהציג בפניהם עוה"ד ביום העסקה, אשר לגרסתם היה נמוך משמעותית מהשומה הסופית אותה נדרשו לשלם בפועל ואף שילמו. לפיכך טענו כי רשלנותו המקצועית של עורך הדין גרמה להם לביצוע העסקה, כאשר בירור מוקדם של נתוני העסקה: מכירת דירות קודמות של התובעים ומעמדם המשפטי של הצדדים על פי חוק, הייתה מונעת תשלום מס השבח כפי ששולם בפועל. בהתאם, עתרו התובעים לתשלום סכום מס השבח ששולם מעבר לסכום השומה העצמית - 469,707 שקל, עוגמת נפש בסך 20,000 שקל והוצאות חוות דעת המומחית מטעמם.

עוה"ד מצדו, טען כי המידע שנמסר לרשויות המס בקשר עם העסקה היה מושתת על המידע שנמסר לו על ידי התובעים עצמם באמצעות בנם, שהיה בקיא בהשלכות המשפטיות הנובעות מהמכירה. לטענתו, בהתאם למידע שהוצג לו, מדובר היה בעסקה דחופה אשר צריכה להסתיים במהירות ונועדה לכסות עלויות שנאלצו לשאת התובעים לצורך הדיור המוגן שבו הם מתגוררים כיום.

לקבלת עדכוני חדשות, פסיקה וחקיקה ישירות למייל, לחץ כאן

עוד הוסיף עוה"ד כי התנהלותו אינה עולה כדי התרשלות בנזיקין, שכן נקבע בפסיקה שלא כל טעות בשיקול הדעת מחייבת את המסקנה לפיה עורך הדין התרשל. לטענתו, אין בהפרש המס כדי לשקף נזק שנגרם ללקוח, שהרי המס הגבוה שחיוב בו הוא מס אמת שהיה חייב בו מלכתחילה, אף אם הוטעה לחשוב שיוותר בידיו סכום גבוה יותר לאחר תשלום המס. לכן, ההפרש בין שומת המס העצמית לבין חיוב מס השבח בפועל ע"י רשויות המס אינו מהווה נזק בר פיצוי מאחר שהוא תולדה של הדין.

השופטת הבכירה אושרי פרוסט-פרנקל קיבלה את התביעה אך פסקה לתובעים פיצוי רק ברכיב הנזק הלא ממוני. תחילה עמדה השופטת על חובותיו של עורך דין כלפי לקוחותיו והזכירה כי עורך דין חב כלפי לקוחו חובת זהירות מושגית וחובת זהירות קונקרטית, הן מכוח היותו בעל מקצוע מיומן והן מכוח חובתו לפי דין לפעול לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות. במקרה זה, הנתבע, שהוא עורך דין שעיסוקו הוא בתחום הנדל"ן, ייצג את התובעים בעסקת המכר ואף את הרוכש, ומכאן שלא יכולה להיות מחלוקת באשר לחובתו לייצג את שני הצדדים במקצועיות ובזהירות המתבקשת.

מן הכלל אל הפרט, קבעה השופטת כי עורך הדין לא הוכיח כי התריע בפני התובעים בזמן אמת אודות מעמדם של הצדדים לעסקה או ייחוסם המשפחתי מבחינת החוק והקשיים שיכולים להיווצר בעניין זה, כאשר הדברים ראו אור בצורה כתובה רק בהתכתבות בין הנתבע לבנם של התובעים לאחר שהמסמכים בהם  נקובה השומה העצמית שערך עוה"ד כבר נשלחו לרשויות המס. במסמכים אלו נרשם וצוין בהם במפורש כי לא נמכרו דירות מגורים מזכות בתקופת המעבר ואין מדובר בעסקה בין קרובים כמשמעה בחוק.

עוד הוסיפה השופטת כי בנסיבות אלו, הגם שיתכן כי ממילא המכירה לא הייתה אפשרית בעקבות המגבלה בדבר המכירה ל"קרוב" כמשמעה בחוק, מן הראוי היה להציג הנתונים בצורה גלויה לעיני התובעים כדי שיכלכלו צעדיהם כראות עיניהם ועל פי דרכם בנסיבות הקיימות. בעניין זה כבר נקבע בפסיקה כי במקרים מסוימים הנפגע זכאי לפיצוי על האפשרות החלופית שהוחמצה עקב הסתמכותו על המצג הרשלני, ולמרות שהאפשרויות החלופיות שהציגו התובעים לא הוכחו ניתן לראות בהגבלת חופש הבחירה שלהם כנזק המקנה פיצוי בלתי ממוני.

מלבד האמור קבעה השופטת כי מצופה מעורך דין העוסק בנדל"ן לבדוק נתונים רלוונטיים טרם ביצוע עסקה וטרם שליחת מסמכים רלוונטיים לרשויות המס, וזאת בתשאול בסיסי של התובעים בקשר לכך. במקרה זה, עוה"ד לא שאל את התובעים בנוגע לרכישות ו/או עסקאות קודמות שלהם וחתם על הצהרה לרשויות המס בה נכתב כי לא נמכרו דירות מזכות אחרות. עוה"ד אף הצהיר במסמך זה כי אין מדובר במכירה ל"קרוב" למרות שלא בדק את הדברים. מעבר לכך, מעיון בפירוט הנימוקים לקביעת שומת מס שבח לפי מיטב השפיטה שנשלח לעוה"ד מרשות המיסים, עולה כי דווקא עסקאות קודמות שלהם הן אלו שהובילו לחיוב במס שבח רגיל ולא על פי חישוב ליניארי.

בהמשך דחתה השופטת את טענת עוה"ד כי יש לראות בפעולותיו לכל היותר טעות בשיקול הדעת שאינה עולה כדי רשלנות. "אין עסקינן בבחירה מוטעית של מסלול חישוב המס, ו/או פרשנות מוטעית של סעיף החוק", נכתב. "אין עסקינן בטעות אריתמטית בתום לב שבצע הנתבע, אלא במחדלו לבצע תשאול פשוט של מכירות קודמות. כאמור, על עורך דין לבדוק נתונים רלוונטיים לעסקה אותה עומד לבצע, כאשר מחד גיסא אין זה מקרה בו נמסרו לנתבע נתונים מטעים, ומאידך, לא נמסר לו כל מידע בקשר לנכס. היה מצופה מעורך הדין לברר הנתונים הנדרשים".

לאור כל האמור, קבעה השופטת כי עוה"ד התרשל כלפי התובעים בבדיקת שיעור מס השבח  החל על העסקה, כאשר לתובעים רשלנות גבוהה יותר באי מילוי נכון של ההצהרה לרשויות שנעשתה עם בנם. יחד עם זאת, לא סברה השופטת כי התובעים זכאים להפרש בין שיעור המס ששילמו בפועל לשומה העצמית שערך עוה"ד, שכן לא פירטו את דרך חישוב המס, ובנסיבות אלו כלל לא ברור טיבו, והאם תואם לחישוב הליניארי המיטיב על פי החוק בתקופת המעבר. מאחר שלא הוצגו בפני בית המשפט הנתונים הרלוונטיים לחישוב המס בקשר לנכס, דומה כי השבת ההפרש הנטען עלולה להעמיד את התובעים במצב טוב יותר מאשר היו עובר לביצוע העסקה, ואף לגרום לכך כי הלכה למעשה לא ישלמו את שיעור המס המתאים בהתאם לקריטריונים הרלוונטיים לנכס ועל פי דין.

עוד העירה השופטת כי הכשל של עורך הדין היה נעוץ בהיעדר התשאול המקדים בנוגע לרכישות ו/או העסקאות שביצעו התובעים, אולם תפקידו לא היה לייעץ לתובעים כיצד לכלכל צעדיהם כדי להימנע מתשלום מס עודף או לזכות בהטבות מס כאלו ואחרות בקשר למכירת הנכס.

מנגד סברה השופטת כי יש לפצות  את התובעים ברכיב הנזק הלא ממוני בשל מחדליו של עורך הדין, היות שיתכן כי הצגת מלוא הנתונים של הנכס הייתה מאפשרת להם לכלכל צעדיהם בהתאם. בהתאם, יפצה עוה"ד את התובעים בסך של 20,000 שקל, בתוספת הוצאות ושכ"ט בגובה 10,000 שקל.

ת"א 36986-02-17