במסגרת ערעור שהובא בפניו נדרש בית המשפט העליון לשאלה העקרונית – מי ישא בתשלום היטל ההשבחה על נכס כאשר המוכר הפך לאחר חתימת חוזה המכר לפושט רגל – הוועדה המקומית או הקונה? נקבע, כי היות שקשה להלום כי מצבו של הקונה ישתפר בעקבות פשיטת הרגל של החייב ובהיותו של הקונה מונע הנזק היעיל והזול – עליו לשאת בתשלום
ראובן מוכר נכס מקרקעין לשמעון ומתחייב לשאת בהיטל השבחה החל על הנכס. טרם הושלמה העסקה נכנס ראובן להליכי פשיטת רגל. מי ישא בתשלום ההיטל? זו השאלה שהתעוררה בפני בית המשפט העליון בערעור שהוגש ע"י מוכר מגרש בהוד השרון.
לקבלת עדכוני חדשות, פסיקה וחקיקה ישירות למייל, לחץ כאן
ביוני 2010 נחתם הסכם מכר בין המערער לבין קונה, למכירת חלק ממגרש בהוד השרון לבניית יחידת דיור אחת עבור סך של 75 אלף דולר. במסגרת ההסכם התחייב המערער לשאת במס שבח, מס מכירה ומס רכוש, וכי כל תשלומי העירייה, לרבות היטלי השבחה עד מועד מסירת החזקה, יחולו עליו. תשלומים שיוטלו לאחר מסירת החזקה נועדו לחול על הקונה. בהסכם נקבע כי אם עד לתשלום האחרון לא ימציא המוכר את האישורים הנדרשים, סכום של 10,000 דולר יוחזק בנאמנות על ידי עורכי הדין שלו, כאשר ה"תשלום לנאמנים כמוהו כתשלום למוכר ויראו אותו כאילו נתקבל אצל המוכר במועד התשלום לנאמנים".
עוד נאמר בהסכם כי מתוך הסכום שיוחזק בנאמנות יועבר למוכר סכום של 6,000 דולר כנגד המצאת אישורי מס שבח, רכוש ומס מכירה, ויתרת הפיקדון תועבר למוכר כנגד המצאת אישור הרשות המקומית בגין תכנית האיחוד והחלוקה. המוכר התחייב להעביר הזכויות בנכס בלשכת רישום המקרקעין על שם הקונה תוך שלושה חודשים ממועד אישור תוכנית האיחוד והחלוקה על פי תב"ע ונקבע כי תינתן לו הזכות לערער על שומת היטל ההשבחה, והזכות להמציא ערבות בנקאית לצורך קבלת אישור העירייה מבלי לשלם את ההיטל עד להכרעה בערעור. סכום ההיטל שבמחלוקת עומד על כ-80 אלף שקלים.
בין לבין, ניתן צו כינוס נכסים נגד המערער ובמסגרת הליכי פשיטת הרגל הגישה הקונה בקשה להורות לעיריית הוד השרון ולוועדה המקומית ליתן לה את האישורים הנדרשים להעברת הנכס על שמה במרשם המקרקעין. בית המשפט המחוזי דחה את בקשתה בהסתמך על פסיקה קודמת, וקבע כי הקונה היא הנושה של המערער בשיעור היטל ההשבחה. לדבריו, כשם שבמקרה בו המוכר לא הפך לחדל פירעון הקונה לא יכולה הייתה לדרוש מהוועדה המקומית אישור להעברת זכויות מבלי שההיטל שולם, כך היא אינה יכולה לדרוש זאת במקרה בו נכנס המוכר להליכי חדלות פירעון. לבסוף נקבע כי התוצאה לפיה על הקונה לשאת בחוב ההיטל נכונה במיוחד במקרה זה, שכן היא רכשה את הנכס כשנתיים לפני מתן צו הכינוס, אך שקטה על שמריה ולא עמדה במשך כל התקופה על כך שהמערער ישלם את ההיטל.
למרות שהקונה הייתה זו שפנתה לבית המשפט המחוזי, המוכר הוא שהגיש ערעור לבית המשפט העליון והקונה הצטרפה לעמדתו. כונסת הנכסים הרשמית הציגה עמדה הפוכה לזו שהציגה בבית המשפט המחוזי, וטענה כי אין בכניסה להליך פשיטת הרגל כדי לשנות את טיב היחסים בין הצדדים. לשיטתה, בעליה של הקרקע, הוא המערער, נותר החייב בהיטל ההשבחה והוועדה המקומית נותרת הנושה. לפיכך, על הוועדה המקומית להגיש תביעת חוב בגין היטל ההשבחה במסגרת הליכי פשיטת הרגל ולהנפיק את האישור הנדרש לשם העברת הזכויות שאם לא כן מעמדה של הרשות "ישתדרג" אל מול נושים אחרים, או שהיטל ההשבחה יוטל באופן מעשי על צד ג'. המנהל המיוחד לנכסי המערער, סבר מלכתחילה כי דין הערעור להידחות, ולאחר השלמת הטיעון הותיר את הערעור לשיקול דעת בית המשפט.
עמדתן של העירייה והוועדה המקומית היא כי הקונה היא הנושה של המוכר בגובה חוב היטל ההשבחה, והיא הבעלים "דה-פקטו" של הנכס לצורך תשלום ההיטל. לשיטתן, אם הקונה אינה הבעלים, הרי שהמקרקעין הם חלק מקופת הכינוס וניתן למכרם. עוד נטען כי קשה להלום שמצבה של הקונה ישתפר לעומת מצב בו המוכר לא היה נקלע להליך פשיטת רגל; כי עמדתה של הכנ"ר עלולה לעודד אי תשלום היטלי השבחה, והוועדות המקומיות תיאלצנה לגבות באופן אקטיבי את הכספים מכלל החייבים בהיטלי השבחה מחשש שאלה ייכנסו להליכי פשיטת רגל. כן נטען כי רוכש המקרקעין הוא מונע הנזק היעיל ביותר במצבים כגון אלו.
השופט עמית קבע כי יש לדחות את הערעור ולקבוע כי החיוב בהיטל ההשבחה יחול על הקונה של הנכס ולא על המשיבה 3, הקונה של הנכס, ולא על הוועדה המקומית לתכנון ולבניה. לדבריו, הקושי שנוצר נובע מהוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, שכן לפי סעיף 2(א) לתוספת, הקונה אינה בעליו של הנכס ולפיכך היא אינה החייבת בדין בהיטל ההשבחה. אולם, החייב בהיטל, הוא המוכר, מצוי בהליכי פשיטת רגל ואינו עתיד לשלם את החוב. לפי סעיף 10(א) לתוספת, הוועדה המקומית אינה חייבת במתן האישור כל עוד לא שולם לה חוב היטל ההשבחה והיא משתמשת בסמכותה זו כאמצעי לחץ על הקונה לגביית החוב.
לצורך פתרון המחלוקת, בחן עמית את תכליתו של היטל ההשבחה וציין כי ביסוד ההיטל מונח רעיון של צדק חברתי, שכן הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח וכתוצאה מכך עלה ערכם של המקרקעין ובעל המקרקעין מתעשר מכך. לפיכך, מן הראוי שבעל המקרקעין יישא בהוצאות התכנון והפיתוח. עם זאת, המוכר חייב בהיטל ההשבחה בגין תוכניות שאושרו לפני כריתת החוזה בין הצדדים, משום שלאחר כריתת חוזה המכר המוכר כבר אינו יכול לדרוש מחיר גבוה יותר המגלם את השבחת המקרקעין בעקבות אישור התכנית. במקרה הנוכחי, היטל ההשבחה הוטל לפני כריתת החוזה ולא שולם על-ידי המוכר אשר חייב בו הן על פי החוזה והן מאחר שהוא הגורם אשר נהנה מן ההשבחה. לפיכך, נשאלת השאלה מי הגורם שיישא בנטל הכספי מבלי שייהנה מפירותיה של ההשבחה.
לדעת עמית, אין לחייב את הוועדה המקומית להנפיק את האישור כל עוד לא שולם החוב, וזאת משני נימוקים עיקריים: ראשית, קשה להלום כי מצבו של הקונה ישתפר בעקבות פשיטת הרגל של החייב; ושנית, הקונה הוא מונע הנזק היעיל והזול. כן נדחתה הטענה שהרוכש הופך בעל כורחו לחייב וגם הטענה כי בסופו של יום החייב עשוי לקבל הפטר, ונקבע כי גם זו אינה מביאה למסקנה לפיה יש לחייב את הוועדה בהמצאת האישור, מאחר שההפטר הוא דיוני, ואינו מפקיע את החוב עצמו. השופט יוסף אלרון הוסיף כי תוצאה זו מוצדקת בפרט בנסיבותיו של המקרה הנדון, שבו הוועדה המקומית לא ידעה ולא היה עליה לדעת על מכירת הנכס, כמו גם על הליכי פשיטת הרגל של המוכר, וממילא לא היה ביכולתה לפעול כדי להבטיח את תשלום היטל ההשבחה. מנגד, הקונה לא פעלה מראש כדי להבטיח את קיום התחייבותו של המוכר על פי הסכם המכר לתשלום היטל ההשבחה (שכן הסכום של 10,000 דולר שהוחזק בנאמנות לא הספיק כדי להבטיח את תשלום כלל המיסים שהתחייב המוכר לשאת בהם). יתירה מזאת, לאחר שקיבלה לידיה את ההחזקה בנכס, שקטה הקונה על שמריה ולא פעלה כדי להעביר את הזכויות בנכס על שמה, ובכלל זה להבטיח את תשלום היטל ההשבחה בידי המוכר, וזאת טרם שניתן בעניינו צו כינוס נכסים.
נוכח האמור – הערעור נדחה ונקבע כי על מנת לקבל מהוועדה המקומית את האישורים הנדרשים להעברת הנכס על שמה במרשם המקרקעין, על הקונה לשאת בתשלום היטל ההשבחה, ולאחר מכן תוכל להגיש תביעת חוב כנושה של המוכר.
