שלח לחבר
דף הבית > חדשות משפטיות > הכללים החשובים ביותר לפני רכישת דירה מקבלן

חדשות

הכללים החשובים ביותר לפני רכישת דירה מקבלן
הכללים החשובים ביותר לפני רכישת דירה מקבלן
16/01/2018, כתיבת מומחים

מתוך צעדים רבים שזוג יכול לעשות בחייו אין בכלל ספק בכך שרכישת דירה היא צעד גדול. ראשית, עבור רוב האנשים מדובר על ההוצאה כלכלית הכי גדולה שאיתה הם יתמודדו במהלך חייהם ושנית, לרוב החיפוש אחר הדירה המתאימה הוא חיפוש ארוך ומייגע. לכן ברור מדוע גם אתם מתרגשים מהמעמד הזה של הרגע שבו בחרתם מה לקנות.

המטרה ברכישת דירה

המטרה היא כמובן לקנות נכס שיתאים לכם לא רק היום ובשנה הבאה אלא גם בעוד הרבה שנים ולכן חשוב לנסות לחשוב קדימה ולראות האם המשפחה תתרחב או איזה שינויים צפויים לכם. בשנים האחרונות אנחנו יכולים לראות שהרבה אנשים בוחרים לקנות דירות מקבלן והאמת היא שיש בכך יתרונות רבים. כאשר קונים דירה מקבלן למעשה קונים דירה חדשה לחלוטין שאיש לא גר בה, אז מה יכול להיות מהנה יותר? זו חגיגה של ממש אך חשוב לדעת שהעניין הזה גם מורכב. כולנו מכירים את הסיפורים על אותם קבלנים שלא נתנו ללקוח את מה שהם הבטיחו לו וישנם אפילו סיפורים על קבלנים שנעלמו עם הכסף. כיוון שמדובר על סכומים מאוד גדולים ועבור רובנו זה כל הכסף שצברנו בחיים, כדאי לנהוג במשנה זהירות כאשר קונים דירה מקבלן. זה נשמע לכם בלתי אפשרי ואתם לא יודעים איך להתמודד עם הסיטואציה? אם כך, המאמר שלפניכם יוכל לעזור לכם כי הוא כולל מספר טיפים של "עשה" ו"אל תעשה" בכל מה שנוגע לקניית נכס מקבלן.

מי הקבלן?

הדבר הראשון שנמליץ לכם לעשות אם החלטתם לקנות דירה מקבלן, היא לברר מי הוא אותו קבלן. כלומר, האם יש לו זכאות בכלל לבנות על הקרקע שבה אתם רוצים לבחור דירה מתוך פרויקט שלו? האם האדמה עצמה היא אדמה פרטית ואיך נראה נסח הטאבו? כמו כן, אנחנו מאוד ממליצים לכם גם לבדוק שאכן הקבלן שאליו אתם פונים רשום בפנקס הקבלנים בסיווג המתאים ושאכן יש לו את האישור לבנות את מספר הקומות שהוא מתכוון לבנות במסגרת הפרויקט המדובר. בנוסף לכך, כדי להימנע מטעויות לא נעימות בהמשך, מאוד מומלץ לבדוק כבר בתחילת הדרך שהפרויקט שמעניין אתכם אינו משועבד וכי לא חלים עליו סוגים שונים של צווי מניעה, עיקולים או הליכים משפטיים אחרים. חשוב להבין: אם הפרויקט אינו נקי מחובות ואתם רוכשים בו חלק זה עלול לסבך אתכם מאוד בעתיד וזה כמובן משהו שעדיף להימנע ממנו.

מורכבות החתימה

הבעיה המרכזית שאיתה מתמודד כמעט כל זוג שרוצה לחתום על חוזה מול קבלן, היא שהקבל מגיע עם הרבה מאוד ניסיון בתחום. לעומת זאת, עבור הזוג שקונה את הדירה זו בדרך כלל הפעם הראשונה שהוא בכלל מתמודד עם חוזה מורכבת וחשוב כל כך, מה שאומר שהכוחות כאן לא שווים. הקבלן למעשה מכיר את כל ה"שטיקים" הקטנים שעלולים לגרום לנו, הקונים, להתמודד עם קשיים מורכבים ביותר בעתיד. לכן אנחנו מציעים לכם לא רק לקרוא את החוזה בסבלנות, כולל כל הסעיפים שבו, אלא כמובן שכדאי לכם לפנות גם אל עורך דין מקצועי שמתעסק בדיוק בנושא הזה, כלומר בנושא של חתימות על חוזים מול קבלנים.

נמנעים מחתימה על זכרון דברים

הדבר הראשון שכדאי לכם לדעת, זה שהקבלן, מייד מהרגע שבו תתחילו להתעניין בפרויקט שלו, ירצה להחתים אתכם על סוג של משא ומתן כי זה ייתן לו הבטחה לעתיד. עם זאת, חשוב מאוד להבין שכל דבר שאתם חותמים עליו עלול אחר כך לחייב אתכם בתשלומים לא קטנים ולכן, כל עוד לא קיבלתם החלטה סופית לקנות נכס מסוים עליכם להימנע מלחתום על כל מסמך באשר הוא. לא אחת קורה שהקבלנים מנסים להחתים את הלקוחות המתעניינים על סוג של הצעת מחיר, אך אם תשקיעו ותקראו את המסמך כולו אתם תראו שהצעת המחיר הזה כוללת, במידה ואתם מתחרטים על הקניה, תשלום של אלפי דולרים שיהיה עליכם לשלם.

לא כתוב - לא קיים!

על פי החוק עסקות נדל"ן שמתבצעות בישראל אלה עסקות שחייבות להיות כתובות בכתב. מכאן עולה שאם משהו לא כתוב, בפועל הוא לא באמת קיים. לכן, אם לדוגמה הקבלן הבטיח לכם שבכניסה לבניין יהיו עצי פרי נפלאים אך הוא לא הוסיף זאת כסעיף בחוזה, אתם יכולים להיות כמעט בטוחים שבפועל זה לא יקרה. לכן חשוב להבין שזה לא משנה אם אתם מתחברים לקבלן בתור בני אדם ואם הוא נראה לכם איש ישר ואדיב או לא, כי בכל מקרה מה שלא כתוב לא קיים. 

הערת האזהרה בטאבו

לא כל האנשים שרוצים לרכוש מודעים לכך, אך בפועל הערת אזהרה היא למעשה הגנה מפני פולשים לדירה שרכשתם שאינם רצויים. חשוב להבין שאם לא תהיה הערת אזהרה בטאבו בפועל הנכס שאתם קונים יהיה מאוד נייד והוא עלול להחליף הרבה ידיים. בפועל פעמים רבות קורה שבפרויקטים גדולים אפילו בשל טעות תמימה של כיתוב עלול להיות שהקבלן ימכור את אותו שטח חניה לכמה אנשים. לכן, אם תהיה הערת אזהרה על הדירה ועל החניה שקניתם מהקבלן, תוכלו להיות רגועים ובטוחים שלא יקרה דבר וכי לא תפסידו את מה ששילמתם עליו כל כך הרבה.

ערבות בנקאית

השלב הבא הוא להבין איך עובדים הדברים מבחינת התשלומים. בפועל ברוב המקרים כאשר זוג קונה דירה הוא ישלב בתשלומים לקבלן בהתאם לקצב התקדמות הבנייה. במצב כזה חשוב ביותר להתעקש על קבלת קבלה וערבות בנקאית כי אלה הדברים היחידים שבאמת יכולים להוכיח את העובדה ששילמתם לאיש המקצוע. חשוב לדעת שהקבלן חייב ומחויב, מייד עם התשלום הראשון, לרשום הערת אזהרה בטאבו וגם לתת לכם ערבות בנקאית על כל הסכום ששילמתם לו. כדאי להיות מודעים לדברים האלה ולבדוק שהם אכן קורים בפועל כי בדיוק במקומות האלה אנשים כבר הפסידו את כל הונם. במילים אחרות: זה שאתם רוצים לקנות דירה ומתרגשים מהעניין הזה זה טוב ויפה אך בסופו של דבר יש גם אנשים שאינם ישרים וינסו לגנוב מכם כל מה שאפשר. אנחנו יודעים זאת פשוט כי כבר היו דברים מעולם ולכן חשוב לעשות הכול כדי להגן על האינטרסים שלכם.

מכתב החרגה

למרות שבוודאי עשיתם את כל המאמצים כדי לבדוק מי אחראי על הפרויקט שבו אתם משקיעים את כל הכסף שלכם ולמרות שבדקתם הכול אודות הקבלן, בפועל עלולות להיות גם הפתעות לא נעימות. למעשה עם רגע החתימה על החוזה אתם נכנסים לשילוש הקדוש שכולל: את הקבלן, את החברה היזמית ואתכם – הקונים. לכן חשוב שיהיו בידכם כמה שיותר מסמכים שמעידים על יושר האנשים שמהם אתם קונים נכס, בין אם זו תעודת יושר, הצהרה על הון או כל דבר אחר. בנוסף לכך, עליכם לבקש מהחברה היזמית מכתב החרגה עבור הדירה שלכם. מכתב זה צריך להיות מוצא על ידי הבנק שמלווה את הפרויקט כולו והמשמעות שלו פשוטה וחשובה: הוא למעשה מוציא את הדירה שלכם מהשעבוד הכללי על הבניין. זה אומר שבלי מכתב כזה, אם תהיה התמוטטות של הקבלן, גם הדירה שלכם תהיה חלק מהעניין ותאבדו עליה את כל הזכויות ומכאן החשיבות של מכתב החרגה כזה.

לעבוד בצורה מסודרת

עוד טיפ שנוכל לתת לכם בכל מה שנוגע לרכישת הנכס שלכם, זה לבדוק איך אתם מתכוונים לעשות את הדברים. כלומר, רכישת דירה, בין אם זו רכישה מאדם פרטי ובין אם אתם קונים מקבלן, כוללת לא מעט שלבים, בירורים ואינספור מסמכים. לכן ברור מדוע צריך לבדוק היטב מה כוללים השלבים השונים כי רק כך תוכלו להבטיח שאתם עובדים בצורה מסודרת וכי לא יחסר לכם דבר. אין שום סיבה לסכן את עצמכם ואת המשפחה שלכם רק כי לא עשיתם את הדברים בצורה מסודרת וכתוצאה מכך שכחתם לברר משהו אודות הקבלן שלכם. בנוסף, כאשר תפנו אל הבנק כדי לקבל ממנו משכנתא הוא בעצמו ידרוש מכם לעשות בירורים שונים אודות הקבלן ולהציג מסמכים מגוונים. זו אומנם התעסקות לא נעימה בדרך כלל כי רוב האנשים גם לא אוהבים את המגע עם הבנק, אך מצד שני, זו דרך נפלאה שתגן עליכם. במילים אחרות: כדאי שתעשו הכול כדי להגן על הרכישה שלכם כי דירה מקבלן קונים פעם בחיים.

בדקו על מה אתם חותמים

כל מי שכבר יצא לו לחתום בעבר על חוזה כזה או אחר, בין אם זה היה חוזה עבודה ובין אם זה היה חוזה לרכישת חנות או עסק, יודע היטב שצריך להתייחס לכל הפרטים הגדולים והקטנים. כלומר, כל סעיף בחוזה עלול לבוא כנגדכם בעתיד וכיוון שמדובר על השקעה כלכלית כל כך גדולה, אין ספק שצריך להשקיע בכל הפרטים. זה אומנם טוב ויפה אם תחליטו לקרוא בעצמכם את החוזה, לעבור עליו ולהשוות אותו עם כל מי נוסחים שתמצאו באינטרנט, אך האם זה מספיק? כמובן שלא. בסופו של דבר יש כאן עניין של מומחיות וכפי שצוין לעיל, אסור לשכוח שאתם עומדים למעשה מול אדם שיש לו ניסיון של שנים רבות בחתימה על חוזים כאלה. לכן, אם אתם רוצים להרגיש בטוחים יותר ולדעת שאתם עושים את הצעד הנכון, כדאי יהיה לפנות אל עורך דין שילווה אתכם לכל אורך התהליך הזה.

עו"ד מקרקעין מלווה

תוהים מי האדם שיוכל לעזור לכם בכל מה שקשור לחתימה על חוזה רכישת הדירה מהקבלן? אם כך, כדאי שתדעו שאשת המקצוע שלכם היא עורך דין מירי יעקב גביש. עו"ד גביש היא עורכת דין לענייני מקרקעין שמגיעה עם הרבה מאוד שנים של ניסיון ולכן איתה תוכלו להיות בטוחים שאתם בידיים טובות. לפני הכול היא תשמח לפגוש אתכם ולראות במה דברים אמורים, איזה נכס אתם רוצים לקנות ומי הוא בכלל הקבלן שרוצה למכור לכם אותו. בהמשך, כאשר הדברים יתכנסו לכלל חוזה שחותמים עליו, היא תוכל ללוות אתכם לכל אורך התהליך. הרבה פעמים הקבלנים מרגשים שיש להם כוח על הקונים, פשוט כי הם כבר היו במעמד הזה פעמים רבות בעבר כך שהם הרבה פחות מתרגשים. לכן חשוב שהקונה יגיע עם עורכת דין שתוכל לייצג אותו ובעיקר, עם עורכת דין שתבדוק על מה הלקוח עומד לחתום. הדבר האחרון שאתם רוצים זה לגלות שעשיתם טעות ושהשקעתם את כל ההון שלכם במקום לא נכון. לכן כדאי שתפנו אל עורכת דין מקצועית עוד היום ואין ספק שאשת המקצוע הנכונה היא עו"ד מקרקעין מירי יעקב גביש.

המאמר מוגש בשיתוף עשהאל דרייר.

בנוסף אולי יעניין אותך
הרשמה לניוזלטר
באפשרותכם להירשם לניוזלטר תקדין ולהתעדכן באופן יומי בחדשות המשפטיות החמות ביותר, בתקצירי פסקי הדין החשובים ביותר שניתנו לאחרונה, בעידכוני החקיקה ובעוד מידע חשוב. כל שעליכם לעשות הוא להקליד את כתובת הדוא"ל שלכם ותקבלו את הניוזלטר לתיבת הדואר שלכם.
הרשם עכשיו
תקדין
תקדין בטוויטר
/HashavimCmsFiles/images/banners/300x300-baner-commit.png
עורכי דין/בעלי מקצוע עוד
152 | S:150