שלח לחבר
דף הבית > חדשות משפטיות > תיקון לחוק יעשה סדר בשוק הפרוע והפרוץ של הדירות המפוצלות להשכרה

חדשות

תיקון לחוק יעשה סדר בשוק הפרוע והפרוץ של הדירות המפוצלות להשכרה , צילום: עו"ד טל קדש. צילום: רותם שביט
תיקון לחוק יעשה סדר בשוק הפרוע והפרוץ של הדירות המפוצלות להשכרה
08/11/2017, עו"ד טל קדש

בעלי דירות רבים הצליחו עד היום לפעול בזהירות וביצירתיות כדי לפצל את דירתם מבלי לעבור על חוק התכנון והבנייה, בזכות ההגדרה הגמישה של המונח דירה בחוק. עו"ד טל קדש מסביר מי יוכל לפצל דירה על פי הצעת החוק החדשה, ואיזה קנס צפוי לבעל דירה מפוצלת שעבר על החוק

הביקוש לדירות המיועדות להשכרה גורם לבעלי דירות רבים לבחון מקרוב האם הדירה שבבעלותם ניתנת לפיצול, וזאת במסגרת הצעת החוק לתיקון חוק התכנון והבניה, אשר אושר במליאת הכנסת בחודש יולי האחרון. התיקון לחוק, ככל שיאושר בהליך חקיקה מקובל, יאפשר פיצול דירות בבתים צמודי קרקע בלבד לצורך השכרה או מגורים לקרובי משפחה. במסגרת החוק, יחויבו הוועדות המקומיות לאשר לכל היותר ל-20% מכלל הבתים צמודי הקרקע להוסיף יחידת דיור להשכרה, אם שטח הדירה להשכרה אינו קטן מ-45 מ"ר, וזאת מתוך מבנה קיים שהוא עצמו בעל שטח מינימלי של 120 מ"ר, כאשר גם מחסן ומרתף יכולים להיות חלק מהפיצול המבוקש.

לקבלת עדכוני חדשות, פסיקה וחקיקה ישירות למייל, לחץ כאן

מרכזים אקדמאיים רבים נמצאים באזורים מרוחקים מהמרכז וסביבם לא מעט ישובים ועיירות שבהם בתים צמודי קרקע. התיקון לחוק יאפשר לבעלי דירות לפצל את דירותיהם באופן חוקי ובתוך כך להוציא לשוק עוד דירות רבות ומרווחת להשכרה (בשטח של לפחות 45 מ"ר כאמור, הכולל בתוכו מטבח, שירותים וכניסה נפרדת), ובמחירים נמוכים משמעותית מדירות מרוחקות יותר הנמצאות במרכזי הערים. 

הצורך לתקן את חוק התכנון ולתת הכשר להליך של פיצול דירות צמח, בין היתר, מתוך תופעה רחבה ושלילית לפיה בעלי דירות בבניינים בחרו לפצל הדירות שבבעלותם לדירות קטנות יותר במטרה למקסם רווחים מהשכרת כל דירה בנפרד. פיצולן של הדירות הביא להופעתן של דירות שלא היו ראויות למגורים ולעיוות בסכומי שכר הדירה שדרשו בעלי הדירות ,כמו גם לעומס על התשתיות הציבוריות ועל תשתית הבניין.

פיצול של דירה כחלק מבניין מגורים בניגוד לחוק הוא עבירה על חוק התכנון והבניה. מי שנלחמות נגד בעלי הדירות שפיצלו את דירתם הן הרשויות המקומיות. במקרים רבים יצטרף בעל הדירה המפצל להתמודד מול הליכים משפטיים שיינקטו נגדו בבתי משפט לענייני מקומיים, כדוגמת הגשת צווי הפסקת עבודה, צווי הריסה לשם השבת המצב לקדמותו בהתאם להיתר הבניה ועל פי תכנית בניין עיר הקיימת החלה על האזור שבו מצוי הנכס.

בית המשפט המרשיע אדם בפיצול לא חוקי של דירה בבעלותו עשוי להטיל קנסות על בעל הדירה בשיעורים מסוימים המוגדרים כ"כפל שווי" מהרווח שהפיק לאורך התקופה בה השכיר את הדירות המפוצלות. גודל הקנס שנקבע מביא בחשבון את היקף החריגה, הפרתם של צווים מנהליים ומשפטיים וכמובן בחינה לעומק של גובה שווי טובת ההנאה מפיצול הדירה, זאת בכדי לקבוע קנס שיביא לפגיעה משמעותית בכיסו של בעל הדירה שעבר על החוק.

מול האיסור הברור בפיצולן של דירות ובתוכו הקנסות הכבדים של בית המשפט, פועלים בעלי הדירות בזהירות וביצירתיות בכדי ליצור מצב לפיו מפצלים דירה אחת, מבלי שניתן יהיה להגדירם כבעלי דירות שעברו על חוק התכנון והבניה. הדבר נובע מכך שהפסיקה לא קבעה קריטריון נוקשה להגדרת "דירה", המוגדרת בסעיף 145 (א) לחוק התכנון והבניה: כ"חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר".

בהליכים המשפטיים בחשד לפיצול דירות עולה השאלה האם המדובר ב"שינוי פנימי",  אשר אינו טעון רישוי או היתר, או שמא מדובר בשינוי אסור של יצירת דירה נוספת בניגוד לחוקי התכנון והבניה.

שיני פנימי, על פי הגדרתו בחוק התכנון והבניה, הוא שינוי שאינו נוגע לצד החיצוני של הבניין, אינו פוגע בחזיתו, במראהו, בשלד של הבניין, ברכוש משותף, בצנרת או בציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שנסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור.

בחלק מהמקרים מייצרים בעלי הדירות מהדירה שברשותם דירה שהיא כביכול משותפת. בדירה לכל דייר דירה משלו הכוללת סלון, חדר שינה, מקלחת ושירותים שנמצאים כולם מאחורי דלת וחלל השייך רק לדייר עצמו. המטבח ופינת האוכל הם החלל המשותף של כל הדיירים כמו גם כל שעוני הצריכה (מים, חשמל, גז) של אותה דירה. 

אמנם קיימים מבחני עזר על מנת לבחון, אם מדובר בחלוקה לשתי דירות נפרדות, אך אין הכרח שכל סממני העזר יתקיימו, על מנת שבית המשפט יגיע למסקנה העובדתית שבוצעה חלוקה, כאשר כל מקרה נבחן על פי נסיבותיו הוא.

עבור בעלי הדירות, אלו הבוחנים אפשרות בפיצול דירתם מבלי לעבור על החוק (לרוב יהיה מדובר בדירות בבניינים), ולבטח אצל בעלי הדירות צמודות הקרקע, ביצוע הפיצול בצורה נכונה העומדת בחוק ובתקנות תאפשר הכנסה כספית גבוהה ומשמעותית יותר. ביצוע הפיצול באופן נכון ומיטיב צריך להיעשות בליווי עורכי דין המכירים את התחום, כמו גם אנשי מקצוע בעלי ניסיון בכל הנוגע לפיצול הדירות בפועל ולייצוג בבתי משפט לעניינים מקומיים.

עו"ד טל קדש הוא שותף ומייסד של משרד המתמחה במיסוי מוניציפאלי ובייצוג אזרחים, עסקים ומוסדות בתחום האזרחי מסחרי ובענפי המשפט המנהלי

הרשמה לניוזלטר
באפשרותכם להירשם לניוזלטר תקדין ולהתעדכן באופן יומי בחדשות המשפטיות החמות ביותר, בתקצירי פסקי הדין החשובים ביותר שניתנו לאחרונה, בעידכוני החקיקה ובעוד מידע חשוב. כל שעליכם לעשות הוא להקליד את כתובת הדוא"ל שלכם ותקבלו את הניוזלטר לתיבת הדואר שלכם.
הרשם עכשיו
תקדין
/HashavimCmsFiles/images/banners/banner-commit2022.jpg
17 | S:174
קומיט וכל טופס במתנה