חדשות

שמאי שנשלח לדירה הבהיר ללקוח כי הדירה כולה נבנתה ללא היתר בנייה וכי שטחה רשום בתיק העירייה כחניה/מוסך, ועל כן הוא לא יוכל לקבל משכנתא מהבנק. עורך הדין טען להגנתו כי מדובר בנכס "עתיק" הרשום בנסח הטאבו כדירה כך שלא נדלקו לגביו נורות אזהרה אדומות המחייבות את בדיקת מצבו התכנוני

בית המשפט לתביעות קטנות בחיפה חייב את עו"ד אבי קלינגהופר לפצות לקוח ב-20 אלף שקל בגין רשלנות בייצוג בעסקה לרכישת דירה בבניין ישן, שהתברר בדיעבד שרשומה כחנייה. השופטת מריה פיקוס בוגדאנוב דחתה את טענת עורך הדין כי לא היתה עליו חובה לבצע את כל הבדיקות לגבי מצבו התכנוני, שכן לא נדלקו כל נורות אזהרה בעניין זה, וקבעה כי דווקא היותו של הנכס נכס עתיק, שנבנה בשנות ה-30, מחייבת נקיטת אמצעי זהירות יותר מאשר נכס חדש.

לקבלת עדכוני חדשות, פסיקה וחקיקה ישירות למייל, לחץ כאן

הנתבע ייצג את התובע בעסקת רכישת נכס בחיפה הרשום כדירה בצו רישום בתים משותפים והוגדר כך גם בחוזה המכר. לאחר שנחתם חוזה המכר העביר התובע למוכר מקדמה בסך 70 אלף שקל וכן שילם לעורך הדין שכר טרחה בסך של 3,500 שקל ושכר טרחה למתווך בסך 14 אלף שקל.

לאחר חתימת החוזה ביקש התובע לקבל משכנתא ולצורך כך פנה לבנק אשר שלח לדירה שמאי מטעמו. השמאי בדק את תיק העירייה וגילה כי הדירה כולה נבנתה ללא היתר בניה וכי בתיק העירייה שטח הדירה מסומן כ-"garage". בעקבות הגילוי מסר השמאי לתובע כי הוא לא יוכל לקבל משכנתא מהבנק.

בעקבות הגילוי פנה התובע לעורך הדין וביקש לבטל את עסקת המכר בשל אי התרמה. עורך הדין אכן פעל לביטול העסקה וכעבור שנה החוזה בוטל וסכום המקדמה הושב.

בתביעה שהגיש עתר התובע לחייב את עורך הדין בפיצוי על הנזקים שנגרמו לו עקב רשלנותו הנטענת, בכך שלא ערך בדיקה לגבי הנכס. לטענת התובע, טרם החתימה על החוזה הוא הציג בפני עורך הדין שלל שאלות, שאותן הוריד מהאינטרנט על מנת להיות בטוח כי האחרון בדק את כל האספקטים הרלוונטיים של הנכס, בהן שאלות בדבר היתרי בניה וחריגות מהם, ורק לאחר שעורך הדין השיב כי הכל תקין, הוא חתם על החוזה.

השופטת מריה פיקוס בוגדאנוב ציינה כי עורך הדין לא ערך בדיקה לגבי הנכס בתיק עירייה בשאלת התאמתו להיתרי בנייה או הזכויות התכנוניות שלו. עוד צוין כי מדובר בנכס ישן שנמצא בבית משותף שנבנה לפני קום המדינה, ששימש במקור לחנייה/מוסך, ולא הוצגה כל ראיה המלמדת מתי הפך לדירה.

עורך הדין טען מצדו כי בחוזה המכר קיים סעיף הפוטר אותו מביצוע בדיקות מול הרשות המקומית לרבות בדיקת התאמת היתרי בניה לנכס. עוד טען הנתבע כי גם אלמלא קיומו של חוזה זה לא היה עליו לבדוק את היתרי הבניה לדירה משום שמדובר בנכס "עתיק", שהיה בעבר בבעלות חברת עמידר, והוא רשום בנסח הטאבו כדירה ושולמה עליו ארנונה כדירת מגורים. נוכח האמור, טען הנתבע, "לא נדלקו נורות אזהרה אדומות" לגבי הנכס ולכן אי ביצוע הבדיקות אינו מלמד בהכרח על התרשלות מקצועית מצדו.

השופטת בוגדאנוב דחתה את טענת הנתבע והבהירה כי ההפך הוא הנכון. "הנכס שנבנה בשנות ה-30 של המאה הקודמת חייב 'להדליק' אצל עורך דין את אותן 'נורות אזהרה' שרק הן, לשיטתו של הנתבע מצריכות בדיקה", כתבה השופטת בפסק הדין. "נכס 'עתיק' שעבר גלגולים רבים במהלך השנים מטבע הדברים מצריך בדיקה יסודית הרבה יותר מאשר נכס שרק נבנה, והבדיקות הדרושות הן גם בפן של זכויות קנייניות וגם בפן ההתאמה התכנונית".

השופטת העירה כי נראה שהנתבע, כעורך דין ותיק ומקצועי, ידע כי יכולות להתעורר בעיות עם הנכס הנרגש ולא בכדי הכניס לתוך החוזה סעיף הפוטר אותו לכאורה מהבדיקות האמורות. על כן, קבעה, עורך הדין הפר את חובת הזהירות שלו כלפי התובע, כמי שנטל על עצמו את ייצוגו בעסקת מכר מקרקעין, והוא לא יכול היה להסתתר מאחורי העברת חובת הבדיקה אל שכמו. "גם אם אניח, לצורך הדיון, כי הנתבע הנחה את התובע לבצע בדיקות בעצמו, הרי הנתבע כלל לא ביקש לדעת מה העלו אותן הבדיקות לא בדק שום מסמך נוסף, למעט נסח טאבו, ולא עשה כל בדיקה או פעולה נוספת כדי להבטיח כי הנכס נשוא החוזה אכן עומד בכל הדרישות".

עם זאת, קבעה השופטת, התובע לא הציג בפני בית המשפט ראיות בנוגע לנזקים שלהם טען, כגון שכר טרחת שמאי ואובדן ימי עבודה, ונזקו מסתכם בתשלום שכר טרחתו של עורך הדין, שכר טרחת המתווך, שירותי ניקיון ורכישת חומרי ניקוי. השופטת העריכה את הנזק בגין עוגמת הנפש בסך של 1,500 שקל, וחייבה את עורך הדין לשלם סך כולל של 19,564 שקל בגין ביטול החוזה.

ת"ק 66907-03-17