שלח לחבר
דף הבית > חדשות משפטיות > כדאיות כלכלית אל מול שיקולי תכנון בפרויקטים של התחדשות עירונית

חדשות

כדאיות כלכלית אל מול שיקולי תכנון בפרויקטים של התחדשות עירונית
כדאיות כלכלית אל מול שיקולי תכנון בפרויקטים של התחדשות עירונית
24/08/2017, נחמה בוגין

לאחרונה צפים הבדלי תפיסות בין הרשויות המקומיות ורשויות התכנון לבין דיירים בפרויקטים של פינוי-בינוי והיזם מטעמם באשר למספר הדירות שיש לאשר. שמאית המקרקעין והמשפטנית נחמה בוגין סבורה כי מדובר במגמה מסוכנת העלולה לסרס את התנופה הכה חשובה של התחדשות עירונית

אחד הפתרונות העשויים להקל על מצוקת הדיור בישראל, אם לא המשמעותי שבהם, הוא התחדשות עירונית, בעיקר במסלולים של הריסה ובניה מחדש. בשנים האחרונות יותר ויותר יזמים ורשויות מקומיות פונים לתחום זה על אף מורכבותו והקשיים שהוא טומן בחובו. לפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית קיימת חשיבות לאומית ממדרגה ראשונה שכן במסגרת התהליך משדרג היזם את הבניינים והתשתיות הישנות, הופך את האזור לרקמה עירונית פעילה ומשפר משמעותית את איכות החיים, הביטחון ותנאי המגורים של הדיירים הוותיקים והחדשים המאכלסים את הפרויקט. זאת, בנוסף למיצוי הפוטנציאל העצום של תוספת אלפי דירות חדשות באזורי הביקוש המשוועים לדירות נוספות.

לקבלת עדכוני חדשות, פסיקה וחקיקה ישירות למייל, לחץ כאן

עם זאת, פרויקט "פינוי-בינוי" הוא מורכב הרבה יותר מפרויקט יזמי "רגיל", שכן נוסף על היזם, הרשויות וועדות התכנון, תלויה הצלחתו גם בעשרות הדיירים המאכלסים אותו בהווה. בעניין זה, לשמאי המקרקעין שמור תפקיד מכריע בהליכים המתנהלים. לדוגמה, לצורך קביעת מספר יחידות הדיור שיאושרו, נעזרות רשויות התכנון בחוות דעת שמאית שנערכת לפי הוראות תקן 21 של מועצת שמאי המקרקעין שמטרתו "קביעת שיעורי רווח יזמי ראויים" בשלבי התכנון השונים של פרויקט פינוי בינוי. במסגרת זו מעריך שמאי המקרקעין את היתכנותו הכלכלית של כל פרויקט פינוי בינוי ועל פי חוות דעתו למעשה נקבעת כמות יחידות הדיור בפרויקט החדש.

עניין קריטי נוסף בפרויקט המוטל על כתפיו של השמאי, הוא הכנת טבלת "ניקוד" בה מחושבת התמורה הספציפית המגיעה לכל דייר ודייר ובה נקבעת הדירה הספציפית שתוקצה לו - מה שטחה, באיזו קומה תהיה בבניין, מהם כיווני האוויר ועוד. במקביל, עליו לפתור או לכל הפחות להקל על מלאכתם של עורכי הדין בסוגיות המיסוי וההיטלים ומידת החשיפה של היזם לנושא זה. למעשה, שמאי המקרקעין הוא זה המנהל כיום את ההבנות והסיכומים באשר לזכויות הבנייה בפרויקט עבור היזם והדיירים אל מול הרשויות.

חוות הדעת השמאית לפי תקן 21 מוזמנת וממומנת על ידי היזמים, המחויבים לפי החוק לבצע מעין "בדיקת התכנות" לפרויקט. בדיקה זו חשובה לא פחות גם לדיירים על מנת למנוע מצב בו נתקע פרויקט באמצע הדרך בשל חוסר היתכנות כלכלית. כך יימנע מצב בו יזמים מתוודעים לבעיית ההיתכנות הכלכלית בשלב מאוחר מידי. התהליך ליישום התחדשות עירונית במתחם מגורים, אשר בסופו של דבר תורם ליזמים, לדיירים ולרשויות, מלווה בעבודה מאומצת של השמאי אל מול הוועדות המאשרות.

תקן 21 הוא ללא ספק כלי מבורך, אך זאת כל עוד השימוש בו נעשה באופן מושכל וכל עוד הוא קובע סף מינימום לרווחיות כך שיינתן מספר מינימלי של יחידות דיור שיאפשר את יציאתו של הפרויקט לדרך. לצד זאת, צפים לאחרונה הבדלי התפיסות של הרשויות המקומיות ורשויות התכנון אל מול זו של הדיירים והיזם מטעמם. רשויות התכנון מצדן חוששות מהעמסת יתר של יחידות דיור שלא ניתן יהיה לספק להן תשתיות ציבוריות ראויות ולכן חלקן פועלות לאחרונה להגבלת היקפי הבניה וה"מכפילים" באמצעות תוכניות מתאר ואף קובעות בתוכניות המתאר תוספת שטח לדירה קטנה יותר מזו המומלצת בתקן 21 (25 מ"ר לדירה). מגמה זו מסוכנת ועלולה לסרס את התנופה הכה חשובה של התחדשות עירונית.

בימים אלה של מחסור עצום בדירות, על הרשויות לשים לנגד עיניהן את הצורך למצות עד למקסימום את פוטנציאל הבניה בכל מתחם ומתחם של התחדשות עירונית ולהיזהר מפני קביעת רף שאינו מוצדק תכנונית ונובע רק  משיקולים כלכליים. כך למשל, אם מתחם מסוים מתאים מבחינה תכנונית ל- 600 יחידות דיור - אסור להגבילו ל-400 יחידות. אינני מזלזלת חלילה בשיקול הכלכלי ויש לחזק את הרשויות בהתאם, למשל על ידי "הסכמי גג להתחדשות עירונית". כאמור, פרויקטים של התחדשות עירונית מורכבים יותר מפרויקטים יזמיים רגילים ועל מנת למנוע מצב בו פרויקטים נותרים "תקועים" במשך שנים יש חשיבות עליונה לבדיקה כלכלית מעמיקה של כל פרויקט ושל כל מקרה על מרכיביו השונים.

לסיכום, חשוב מאוד שהמדינה תפעל לייעול ולקיצור התהליכים בוועדות התכנון השונות ולשיפור משמעותי בקצב אישור תכניות להתחדשות עירונית. במקביל, ולא פחות חשוב, יש לחזק את הרשויות באתגר של אספקת שירותים ותשתיות לאוכלוסייה החדשה ואסור לשכוח שהמטרה העיקרית של פרויקט התחדשות עירונית היא תוספת בנייה חשובה לאור המחסור במשאבי הקרקע בישראל, זהו יעד לאומי בעל חשיבות עליונה, תרומה להחייאת המרקם הבנוי והאוכלוסייה המתגוררת בו וניצול יעיל של תשתיות ומוסדות ציבור מתרוקנים.

הכותבת היא שמאית מקרקעין ומשפטנית המומחית בליווי הליכי התחדשות עירונית.

בנוסף אולי יעניין אותך
הרשמה לניוזלטר
באפשרותכם להירשם לניוזלטר תקדין ולהתעדכן באופן יומי בחדשות המשפטיות החמות ביותר, בתקצירי פסקי הדין החשובים ביותר שניתנו לאחרונה, בעידכוני החקיקה ובעוד מידע חשוב. כל שעליכם לעשות הוא להקליד את כתובת הדוא"ל שלכם ותקבלו את הניוזלטר לתיבת הדואר שלכם.
הרשם עכשיו
תקדין
תקדין בטוויטר
/HashavimCmsFiles/images/banners/300x300-baner-commit.png
עורכי דין/בעלי מקצוע עוד
153 | S:150