שוכרי הדירות המתגוררים בבניין שבו צפוי להתבצע פרויקט תמ"א 38 או פינוי בינוי יכולים לצמצם את אי הוודאות ואת הנזק הכלכלי אם יעגנו בחוזה השכירות את כל זכויותיהם. עו"ד גילעד ושדי מסביר איזה פיצוי מומלץ לבקש מבעל הדירה על הירידה באיכות החיים בתקופת הפרויקט ואילו סעיפים כדאי להוסיף לחוזה
פרויקטים רבים של תמ"א 38 ופינוי בינוי
מתוכננים ומוקמים בימים אלו ברחבי ישראל. כולם מדברים על ההתחדשות הצפויה, השיפור
באיכות החיים והעלייה הניכרת במחיר הדירה וכן, על תחושת הביטחון האישי עם בניית
ממ"ד דירתי וחיזוק הבניין מפני רעידות אדמה. אולם, מלבד בעלי הדירות והיזמים,
ישנם שותפים סמויים אשר לוקחים חלק בפרויקטים אלו בעל כורחם ואלו הם שוכרי הדירות.
שוכרי דירות המתגוררים בבניינים בהם עתיד להתקיים פרויקט תמ"א 38 או פינוי
בינוי חיים במקרים רבים בתחושת אי נוחות בעקבות אי הידיעה על התנהלות והתקדמות
הפרויקט ומועד תחילת העבודות.
גילוי נאות
בשונה מבעלי הדירות שמשדרגים את דירתם, שוכרי
הדירות שמשלמים ממיטב כספם על מנת לגור בבניין נורמטיבי ושקט מצפים לקבל את המגיע
להם בתמורה לכספם. המגורים בדירה בתקופת הקמת הפרויקט אינם פשוטים ולעיתים רבות
כרוכים באי נעימויות רבות וירידה מסוימת באיכות החיים בבניין .
במהלך הפרויקט אין אפשרות להשתמש בשירותי
החנייה במרבית המקרים, הבניין מוקף בפיגומים עליהם מתהלכים פועלי בניין זרים
הגורמים בעבודתם ללכלוך רב ורעש. בקיצור – בלגן.
לעומת זאת, לשוכרי דירות רבים זוהי הזדמנות
חיובית. במרבית חוזי התמ"א בין היזם לבעלי הדירות
ישנו סעיף המעניק "פיצוי" לבעלי הדירות עקב ירידה בהכנסות. את אותו
הפיצוי תוכלו לדרוש מבעלי הדירות כהנחה לתקופת הבנייה. אופציה נוספת היא להעניק
לשוכרי הדירה אפשרות להתגורר בדירה החדשה והמשודרגת (דירה גדולה יותר, עם מרפסת,
חנייה ושלל הטבות שיתקבלו בפרויקט) במחיר המקורי שישלמו לפני ובמהלך השיפוצים
ולאותה תקופת זמן בה ארכו השיפוצים.
שוכרי הדירות צריכים לדעת כי מגיעה להם התראה
מספקת לפני תחילת העבודות או הודעות על התקדמות הפרויקט על מנת לתכנן את צעדיהם
לעתיד לבוא. בנוסף לגילוי הנאות ותום הלב המתחייב מחוק החוזים, מומלץ לשוכרי
הדירות ולאלו העתידים לשכור דירה בבניין העומד בקריטריונים לתמ"א
38, להוסיף סעיף בחוזה השכירות המחייב להודיע לשוכרים זמן מה מראש לפני תחילת
העבודות וכן להודיע בכל התקדמות משמעותית בנקודות הבאות:
בפרויקטים של תמ"א 38:
1. חתימת הרוב המינימלי הדרוש של בעלי הדירות
על החוזה המחייב עם היזם/קבלן.
2. הגשת בקשה להיתר בנייה.
3. קבלת אישור ועדה מקומית לבקשה.
4. קבלת היתר בנייה.
בפרויקטים של פינוי-בינוי:
1. הפקדת התב"ע.
2. אישור התב"ע
(תוכנית בניין עיר) בוועדות השונות (בכל אחת מהוועדות
עפ"י הצורך).
3. קבלת היתר בנייה.
מה המשמעות הכלכלית
לשוכרים?
עוד מומלץ להתעניין בהתחייבויות היזם על פי
החוזה בין הצדדים לגבי לוחות הזמנים וכן לברר ברשויות המקומיות לגבי צפי ולוחות
זמנים לאישור התוכניות ולהוצאת ההיתרים. במרבית המקרים ניתן לבצע בדיקות אלו
בצורה מקוונת באתרי האינטרנט העירוניים.
אם הנכם מעוניינים לצאת מהדירה טרם תחילת
העבודות, מומלץ להכניס לחוזה השכירות סעיף המתיר לכם לעזוב את הדירה בכל עת לאחר
קבלת ההיתר ו/או בהתראה מסוימת לפני תחילת העבודות וללא סנקציות כלשהן. אם אתם
מעוניינים להישאר בדירה – קבעו מנגנון פיצוי ושיפוי לתקופת העבודות או אחריה בכתב.
לשוכרים הנמצאים בחוזה ארוך טווח או שלא חידשו
את החוזה זמן רב, מומלץ לדרוש את רענון חוזה השכירות
בסמוך למוקד פקיעתו הקרוב למועד שבו נודע לכם על הפרויקט המתגבש. לאלו שלא הספיקו
לחדש את החוזה מומלץ להוסיף נספח לחוזה הכולל בתוכו את ההבנות בין הצדדים בכל
הנוגע לעבודות בבניין.
מהן השלכות כלכליות על שוכרי הדירות בתקופת
העבודות בפרויקטים של תמ"א 38/1? בחלק ניכר מתקופת העבודות ובמרבית הפרויקטים
תבוצע הצללה על ידי רשתות על גבי הפיגומים, דבר שיחשיך את הדירה ויאלץ את בעלי
הדירה לשימוש יתר בחשמל לתאורה. כמו כן בזמן העבודות על גבי גג הבניין יפורקו
קולטי השמש, וחימום המים יתאפשר אך ורק על ידי חשמל.
אלו הנהנים ממשבי רוח קלילה על מנת לאוורר את
דירתם יאלצו להגביר את השימוש במיזוג. מרבית דיירי הבניין יסגרו את חלונותיהם הן
מפאת האבק והן מפאת רצונם לפרטיות מפני אלו המתהלכים בסמוך לחלונותיהם על גבי
הפיגומים. מאידך, כאשר יזמים רבים מממנים את שירותי הניקוי של שטחי הציבור בבניין
בתקופת העבודות וכאשר הגינה מושבתת ואין צורך בשירותי הגינון משום העבודות, מתקבלת
החלטה בוועד הבניין להקפיא את גביית דמי וועד הבית עד לקבלת טופס 4. החלטות אלו
מקלות על בעלי הדירות להשכיר את דירותיהם ומעניקות "סוכריה" קטנה
למתגוררים בתקופת העבודות.
ביטוח תכולה וחובות
היזם כלפי הדיירים
למרות חובת היזם לבצע ביטוחים שונים, בהם
ביטוחים לרכוש ולנפש לעובדים ולמתגוררים, ביטוחי צד ג' ועוד, ולמרות התחייבויותיו
על פי חוזה התמ"א לפצות כל דייר שרכושו ניזוק
בתקופת העבודות, מומלץ לבצע ביטוח תכולה ורכוש מפני נזקים העלולים להתרחש בתקופת
העבודות. בנוסף, מומלץ לבצע בדיקה מקפת כי זכויותיכם וחובות בעל הדירה מעוגנים
היטב בחוזה השכירות בכל הנוגע לחובותיו המוגברות בתקופת העבודות.
לצד חששותיהם של בעלי הדירות מפני בריחת
השוכרים, ישנם שוכרים פוטנציאליים שאינם נמצאים בלאו הכי בדירה בשעות בהם מתקיימות
העבודות או מחפשים דירות במחירים מסובסדים כדוגמת סטודנטים, זוגות צעירים ועוד
שיוכלו לאייש את הדירות בתקופת העבודות.
עו"ד גילעד ושדי הוא עורך דין ומגשר, מומחה בתחום המקרקעין התמ"א 38 ופינוי-בינוי, המייצג ומלווה דיירים בתחום
ההתחדשות העירונית עסקאות מכר ושכירויות. http://www.vashdi.co.il/
לקריאה נוספת, ראו:
איך מתמודדים עם דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38?
כך הפך פרויקט תמ"א 38 מאמצעי הגנה מפני רעידות אדמה להזדמנות להשבחת
הנכס
"קבלני חתימות" או יזמים: מול מי אתם עומדים בפרויקט תמ"א
38?
