לרוכשי דירות יד שניה אין אמנם חוזה חתום בינם לבין הקבלן, אולם הם אינם משוללי זכויות מולו במקרה שמתגלים ליקויי בנייה בדירה שרכשו. עו"ד צבי שטיין מסביר אילו עילות תביעה עומדות לרוכשים אלו ומהי המגמה המסתמנת בפסיקת בתי המשפט ובחקיקה
ברור כמעט לכל כי מי שרכש דירה מקבלן זכאי לדרוש ממנו לתקן את הליקויים המתגלים בדירה ולפצותו בגין הנזקים שנגרמו לו כתוצאה ממחדלי הקבלן. אולם, קורה לא אחת שרוכשי דירות מוכרים את דירתם, מסיבה זו או אחרת, בתוך פרק זמן קצר יחסית של מגורים בדירה או אפילו בטרם נכנסו להתגורר בה, והרוכשים הבאים מגלים את הליקויים בדירה.
רבים הם הסבורים, ובעיקר אלה שיש להם אינטרס לסבור כך, כי מאחר שאין כל חוזה בין הקבלן המוכר לבין רוכשי הדירות יד שניה, לא קיימת כל יריבות משפטית בין הקבלן לרוכשים ועל כן הקבלן אינו חייב להם מאומה ואינו חייב להיעתר לפניותיהם ולדרישותיהם לתקן את הליקויים והפגמים שהתגלו בדירותיהם.
בנסיבות מסוימות, קיימת "יריבות" משפטית בין הקבלן לרוכשי דירות יד שניה, והוא אינו רשאי להתעלם מפניותיהם ומדרישותיהם. אם יעשה כן, הם יהיו זכאים להגיש נגדו תביעה לבית המשפט, וקרוב לוודאי, בהתקיים הנסיבות המתאימות, שגם יזכו בה.
הרציונל העומד מאחורי הנטייה לראות בקבלן, בונה הדירה, אחראי גם כלפי רוכשי דירות יד שניה הוא כי דירה אינה מוצר ככל יתר המוצרים. דירה, בדרך כלל, היא המוצר היקר ביותר שרוכש אדם בחייו. מעבר לערך הכספי הגבוה הגלום בדירה, משמשת הדירה קורת גג לרוכש הדירה ולבני משפחתו, וככזו, היא חייבת להיות בטוחה וראויה למגורים לא רק כלפי הרוכש הראשון, אלא גם כלפי רוכשי דירות יד שניה.
היטיב לתאר זאת כבוד הנשיא ורדי זילר בהקשר לפיצוי בראש נזק של עגמת נפש בת.א. 725/80 אביבה בן יצחק נגד שו"פ (לא פורסם) "בבואי לפסוק דמי נזק בפריט זה נתתי דעתי לעובדת היסוד שדירתו של אדם איננה רק נכס כספי, אלא היא מרכז חייו ומרכז חיי בני משפחתו. זהו נכס שאדם רגיל משקיע בו חלק משמעותי מאונו ומהונו מתוך מגמה לאפשר ניהול חיים תקין ומהנה לו ולמשפחתו. מידת הסבל ואי הנוחות הנגרמים למשפחה עקב ליקויים הוא, לכן, משמעותי מאוד".
העילה החוזית
בפני רוכש דירה יד שניה עומדות שתי עילות תביעה כנגד הקבלן – העילה החוזית והעילה הנזיקית.
העילה החוזית: המקרים הנפוצים שבהם תקום לרוכש דירה יד שניה הזכות לתבוע את הקבלן הם מכוח המחאת הזכויות של רוכש הדירה הראשון כלפי רוכש הדירה השני, הן בגוף ההסכם ביניהם והן במסמך נפרד הנלווה להסכם.
יצירת יריבות בין רוכש דירה יד שניה ובין הקבלן המוכר יכול שתיווצר גם מהנוהג של הקבלנים להחתים גם את רוכשי הדירה יד שניה על טפסים במקרים שבהם מבקש רוכש הדירה הראשונה למכור את דירתו לרוכש השני. מקרה כזה נדון בעניין קראוס יהושע ו-64 תובעים אחרים נגד שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, בו הכיר בית המשפט ביריבות בין הקבלן המוכר לרוכש הדירה יד שניה מכוח הבקשה להעברת הזכויות בנכס עליה נדרש הרוכש השני לחתום. בית המשפט פסק כי "על פי הבקשה לאשור העברת הזכויות עליה חותם המבקש להעביר את זכויותיו, נכנס המועבר בנעלי המעביר לכל הזכויות והחובות הנובעות מההסכם הן מצד הנעבר אליו כלפי שיכון ופיתוח והן מצד שיכון ופיתוח כלפי מי שרוכש את הזכויות בהסכמתה ודי בכך ליצור יריבות".
אולם, כאשר אין המחאת זכות ואין כל מסמך אחר הקושר בין הקבלן לבין רוכש הדירה יד שניה, לא תעמוד לרוכש, בנסיבות שכאלו עילה חוזית כנגד הקבלן. דברים אלה נאמרו על ידי כבוד השופטת טוהר שחף בפסק הדין גנץ נ' חברת האחים ישראל בע"מ: "ברגיל, ובאין הוראה אחרת בחוזה מכר, אחראי הקבלן לטיב הבניה כלפי מי שרכש ממנו, אף מבלי שחיוב זה פורש בהסכם. אולם חיוב זה, בהיותו חוזי מכללא – אינו עובר מאליו, למי שרכש מהרוכש".
על שלילת העילה החוזית מחד וקיומה של עילת הנזיקין החלופית מאידך אמר כבוד השופט משה רביד בפרשת אברמוביץ אבנר ואח' נגד סולל בונה בע"מ ואח': "לקונים המשניים עומדות עילות תביעה רק בנזיקין – רשלנות והפרת חובה חקוקה, שכן מחובתו של קבלן, להקים בית בטוח לשימוש ולמגורים".
היטיב להביא את הנושא בצורה ציורית, בהקשר לרכישת דירות בפרוייקט יוקרה בת"א כבוד השופט בך בפרשת אנסי נ' ח.י.ל.ן חברה ישראלית לעיבוד נתונים בע"מ ואח', באומרו: "תאר לעצמך דירה אידיאלית, דירה יוקרתית הנמצאת גבוה מעל העיר ובלב ליבה של הפעילות… אולם כניסה מפואר עם שומר, סולריום למנוחה, שיזוף וספורט, בריכת שחיה, 4 מעליות מהירות וחניון לרכב – כולם לשימוש בלעדי של הדיירים.. במגדל דיזינגוף מבחר דירות בגדלים שונים עם תכנון פנימי מושלם - שטיחים מקיר אל קיר. מיזוג אויר דירתי. מערכת טלוויזיה במעגל סגור. ריצוף קרמיקה במטבח ובשירותים ועוד... קשה להעלות על הדעת כי רוכשי יד שניה, אשר נדרשו להוציא סכום לא מבוטל בבואם לרכוש דירה בפרוייקט האמור, שהוא. לכל הדעות, פרוייקט מגורים יוקרתי. שיוו בנפשם כי בהגיע היום בו נשוא המחלוקת דנן יבוא על פתרונו יישארו הם מחוץ למעגל הנהנים.
"לאור האמור לעיל יש לראות את הזכויות הנוגעות לחניה ולשימוש בבריכת השחייה זכויות שהומחו אגב עריכת הסכם המכר של הדירות בבניין בין הרוכשים מיד ראשונה, לרוכשים מן היד השניה, זאת הן מכוח נסיבות רכישת הדירות, והן מכוח ההלכה הפסוקה. משקבעתי כי הומחה החיוב לעניין החניון והבריכה – הפכו התובעים רוכשי 'יד שניה' לבעלי עילת תביעה ישירה כלפי אזורים וארזל לעניין זה, יריבותם זהה ליריבותם הלכאורית של התובעים אשר רכשו ישירות את דירותיהם מאזורים וארזל".
העילה הנזיקית
פסק הדין הראשון אשר קבע מסמרות בעניין העילה הנזיקית של רוכש דירה יש שניה היה ע"א 451/66 קורנפלד נ. שמואלוב, שם נקבע כי "חובתו של קבלן בנין לדאוג, במידת הזהירות הנאותה לבטיחות הבניין הנבנה על ידיו, ואחריותו עקב הצגת הבניין הגמור כבטוח לשימוש ולמגורים אינה מוגבלת ליחסים חוזיים, אלא קיימת עקרונית כלפי כולי עלמא. קבלן, הבונה בית מגורים ומוכר אותו על דירותיו, מציג אותו, מכללא, כבטוח לחיי אדם ולבריאותו, זאת לא רק כלפי לקוחותיו, אלא גם כלפי רוכשי דירות מיד שניה, דיירים ומבקרים, שלפגיעתם עקב מצג שווא רשלני שלו הוא היה צריך לצפות במהלך הדברים הרגיל"
נימוק אחר לחיובו של הקבלן כלפי רוכשי דירות יד שניה הובאה בת.א. (פ"ת) 3285/94 הררי ואח' נגד פרספוליס שם נקבע כי "הנתבעת כחברה קבלנית, צריכה לעמוד בהתחייבויותיה, יהיו בעלים אשר יהיו. אם נניח נכונה את טענת הנתבעת כי בחלופת בעלים תמה תקופת האחריות יש ונמצא עצמנו מניחים לנתבעת במחדליה אף בטרם הסתיימה תקופת האחריות, רק בשל העובדות כי נתחלפו להן הבעלים. והקצנה זו על שום מה? על שום ההכרח בהצמדת חיובה של הנתבעת ואחריותה כלפי הבניין (במהלך תקופת האחריות) ולא כלפי הבעלים ובשל הצורך למנוע התנערות חברת הבניה מאחריותה רק בשל כך שנשתנו להן 'הנפשות הפועלות'.
"התהליך שהפך את החיוב מיחס אישי ליחס רכושי השתקף גם בהיקף ההגנה אשר לה זכה החיוב. כך למשל, קובע סעיף 1 (א) לחוק המחאת חיובים תשכ"ט-1969 כי "זכותו של נושה, לרבות זכות מותנית או עתידה לבוא, ניתנת להמחאה ללא הסכמת החייב.
המסקנה הנובעת מהאמור לעיל היא, שחבותו של המתחייב למלא אחר הבטחתו היא נכס, ומהיותו ניתן למכירה ולקניה, להמחאה ולהעברה ככל נכס אחר, וכן מעובדת היותו בעל ערך כספי, ניתן להתייחס אליו כאל נושא לבעלות. עוד נמצא כי "הקשר האישי" איבד מאופיו, והפעולה נשוא החיוב הפכה להיות בעלת ערך רכושי (ראה נילי כהן, התערבות ביחסים חוזיים", עמ' 3-4)"
כבוד השופט בן דוד מנחם ערך אבחנה בין ליקויים שהם תוצאה של תכנון לקוי או אי עמידה בתקנים לבין ליקויים שהם תולדה של שימוש בחומרים גרועים או בצוע לקוי של העבודה, בעניין עמוס יעקב ואח' נגד שיכון ופתוח בע"מ. השופט קבע כי אף שאין לראות באותם מרכיבים או חלקים מעבודות הבנייה הלוקים באי התאמה גרידא ואשר יסודם למעשה בתכנון שלא בהתאמה לדין ולתקן הרשמי כרשלנות כלפי הקונים, ניתן לחייב את הנתבעת מכוח דיני הנזיקין לפצות את הקונים בגין ליקויי בניה שהם תולדה של שימוש בחומרים גרועים או ביצוע גרוע של העבודה.
סיבה נוספת להטלת אחריות על הקבלן המוכר גם כלפי רוכשי דירות יד שניה ניתן למצוא בדבריו של השופט משה רביד בפרשת אברמוביץ אבנר ואח' נגד סולל בונה בע"מ ואח': "השיקול העומד ביסוד הטלת אחריות על הנתבעת הוא כי מכירת דירה על ידי מי שקנה דירה ממוכר... אינה משפיעה על הקצאת הסיכונים. למוכר אין ציפייה סבירה להיפטר מאחריותו אך בשל כך שהקונה מכר הדירה לאחר. גישה אחרת תגרע מן התמריץ למכור דירות, אשר אינן לוקות באי התאמה (א' זמיר חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (תשס"ב-2002) בעמ' 282). אינטרס הציבור מחייב כי המוכר ישא באחריות לנזקים ולא הקונה, שכן המוכר הנו במעמד קרוב יותר לעריכת ביטוח. חיוב מוכר בתיקון ליקויי הבניה או בתשלום פיצוי יתמרץ המוכר להקפיד על בנייה נאותה בהתאם לתקנות ולתקנים הרלוונטיים. החלופה האחרת הנה הטלת ההוצאות על הקונה".
הרחבת האחריות – גם בחקיקה
על אחריות הקבלן כלפי רוכשי דירות יד שניה פסקה כבוד השופטת טוהר שחף בפרשת גנץ נ' חברת האחים ישראל בע"מ: "חובתו של הקבלן לדאוג, במידת זהירות ראויה, לבטיחות הבניין שהוא בונה ואחריותו עם הצגת הבניין הגמור כבטוח לשימוש ומגורים – אינה מוגבלת למתקשרים עמו בהסכם, אלא קיימת, באופן עקרוני – כלפי כולי עלמא. כך קבלן הבונה בית מגורים ומוכר אותו על דירותיו – מציג אותו, מכללא, כבטוח לחיי אדם ולבריאותו, וכאמור לא רק כלפי לקוחותיו, אלא גם כלפי רוכשי דירות מיד שניה, דיירים ומבקרים; שלפגיעה בהם עקב מצג שווא רשלני מצידו – היה צריך לצפות במהלך הדברים הרגיל.
"כך נקבע, כי אם התגלה, אפוא, פגם בבניין, הפוגע בבטיחות הדירה, והוא פגם שנגרם מתוך חוסר זהירות או חוסר מומחיות של הקבלן הבונה, שאי אפשר היה לעמוד עליו מבעוד מועד, על ידי בדיקה סבירה, הרי מדובר בנזק שיקבע כי הקבלן גרם לו ברשלנותו לבעל הדירה אצלו נתגלה הפגם לראשונה, והוא יהא חייב בנזקו, כאשר אין היותו של הניזוק הרוכש המקורי או מי הבא אחריו – מעלה ומוריד, שהרי מן הדין הוא כי הרוכש הראשון והבאים אחריו ומי המחזיק בדירה – יובטחו כנגד סיכונים הרובצים לפתחם על ידי הטלת חובה של מתן פיצוי מתאים, גם בגין הוצאות כספיות שהיו דרושות כדי לתקן פגמים נסתרים, שסיכנו יציבות הדירה והיו עלולים לסכן גם בריאות העושים שימוש בה, אלמלא תוקנו במועד".
גם המחוקק סבור כי המצב המשפטי, כפי שבא לידי ביטוי בפסיקות בתי המשפט השונים, הוא הדין הרצוי. על כך אנו למדים מהצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 5), התשס"ז-2006 (הצ"ח 263 מיום 1.11.2006), לפיה מוצע להרחיב את תחולת החוק גם על קונה משנה המוגדר בהצעת החוק כ"מי שרוכש דירה מקונה וכן חליפיו וחליפי הקונה". בדברי ההסבר להצעת החוק נאמר כי בחוק הקיים חסרה התייחסות לשאלת תחולתו על קונה משנה, "שכן אמת המידה הרלוונטית לעניין אחריות המוכר לקיומה של אי התאמה היא משך הזמן שחלף מעת מסירת הדירה, ולא זהות הקונה".
עו"ד צבי שטיין הוא עורך דין, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה, כשלים בבניה וירידת ערך במשך למעלה מ-35 שנים.
למאמרים נוספים של המחבר:
נזק זעום וסבל עצום: פיצוי בגין עגמת נפש בתביעות ליקויי בניה
הליך הגישור בתביעות ליקויי בנייה – יקר, ארוך ולא אפקטיבי
