התיקונים השונים לחוק תמ"א 38 והירתמות העיריות להוספת זכויות בניה הזניקו את הבניה במסגרת החוק במאות אחוזים בשנים האחרונות. מתת-ענף שולי, הפך פרויקט תמ"א 38 לאחד מענפי הבניה הבולטים במרכזי הערים באזורי הביקוש, אך באזורים המועדים לפורענות מבחינת תחזיות סיסמולוגיות – לא ניתן למצוא ולו פרויקט אחד
רבים שכחו כי מטרת חוק התמ"א 38 אשר חוקק בשנת 2005 הייתה לחזק מבנים מפני רעידת אדמה. כיום, המושג "תמ"א 38" מוזכר בעיקר בקונוטציה עסקית וכהזדמנות להשבחת הנכס. מטרת החוק נשכחה לה עד כי נתקשה למצוא בעל דירה אשר יוותר על התמורות כגון הממ"ד, מרפסת השמש והחנייה ויתמקד בחיזוק המבנה בו שוכנת דירתו. הפרויקט כיום הוא עסקה לכל דבר וההתמקדות היא במקח וממכר.
לקבלת עדכוני חדשות, פסיקה וחקיקה ישירות למייל, לחץ כאן
הקמת פרויקט נתפסת כהזדמנות כלכלית משתלמת במקרים רבים, ומשום כך הוקמו מאות חברות יזמיות הפועלות להחתמת דיירים ורקימת עסקאות באזורי הביקוש. רבים מאנשי העסקים אשר הקימו חברות כאמור ביצעו טבילת אש ראשונה בתחום. אף שהיינו מצפים למעידות רבות, כאשר משכללים את מבחן התוצאה הסופית ניתן לומר שמרביתם הצליחו בפעילותם וסחפו אחריהם את בעלי הדירות להשבחה משמעותית של נכסיהם.
בשנים האחרונות ניתן לראות מאות בניינים בהליכי תכנון וביצוע בערים רבות. בערים דרומיות לאשדוד וצפוניות לנתניה נתקשה למצוא פרויקטים, משום שבמתווה הנוכחי פרויקט תמ"א 38 איננו רווחי במקומות רבים. לצערנו, ובניגוד גמור למטרות החוק, באזורים המועדים לפורענות מבחינת תחזיות סיסמולוגיות לא ניתן למצוא ולו פרויקט אחד. במציאות בה תושבי הפריפריה אשר מתגוררים בשיכונים ישנים אינם יכולים לקיים פרויקט במקום מגוריהם, ובמקביל, ברעננה קמים להם פרויקטים כפטריות אחרי הגשם, הסיטואציה שנוצרת מעוותת ומקורה בחיקוק ובתקנות. על כך העיר מבקר המדינה בשנת 2011 כי על המחוקק לתמרץ את החיזוק בפריפריה על מנת למצוא פתרון הולם למבנים הדורשים חיזוק. באזורים שבהם מחירי הנדל"ן נמוכים ואינם מאפשרים רווחיות בקיום הפרויקט, יש להעלות את אחוזי הבנייה באופן משמעותי ולהקצות קרקעות מדינה על מנת ליצור שוויון בפני החוק לכלל תושבי מדינת ישראל.
תיקוני התמ"א השונים העניקו פתרונות כלכליים, תכנוניים ומנהליים חלקיים בלבד ולא כפו עצמם ביתר שאת על מקבלי ההחלטות הרלוונטיים לאישור פרויקטים מסוג זה. על כן, עיריות רבות אינן רואות עין בעין עם המחוקק לגבי חשיבות פרויקטים אלו ומערימות קשיים על היזמים והדיירים כאחד, ובמקרים רבים מונעות מהם לבצע חיזוק לבניין שבנייתו נעשתה על פי תקן החיזוק הישן. קביעת הסמכויות המדויקות של הרשויות וזכויותיהם של בעלי הקרקע, וכפועל יוצא של היזם הנבחר, יבהירו, יעודדו ויכשירו את הקרקע לבניינים רבים שעד כה לא הצליחו להקים פרויקט במסגרת התמ"א 38.
למרות ההתפתחות הרבה בתחום והשיפור בעקומת הלמידה של הציבור, העיריות, היזמים וקבלני הביצוע, רבים מהפרויקטים עדיין מתקדמים בעצלתיים אל עבר אישור הפרויקט וקבלת היתר הבנייה. לעיתים רבות הפרויקטים נתקעים ומעוכבים אצל המפקח על הבתים המשותפים, אשר כחלק מסמכויותיו דן במקרי סרבנות חתימה של דיירים ובסכסוכים טבעיים של אי הסכמה בדרך לאישור הפרויקט. תקיעות זו נובעת משום שסמכויותיו של המפקח על הבתים המשותפים מוגבלות וכמות התיקים שבהם הוא נדרש לטפל עצומה. על כן, הרחבת סמכויות המפקח ותוספת כוח אדם לטיפול בתביעות יפיג חששות בקרב יזמים וירחיב את צוואר הבקבוק.
בסוף שנות ה-70 היו אמורות העיריות והרשויות השונות להעניק היתר בנייה רק לבניינים שתוכננו על פי התקן 413 החדש שעמידתו טובה בפני רעידות אדמה חזקות. אף שהתקן פורסם כבר ב-1975 ואמור היה לחול כבר בסוף 1979, עיריות רבות המשיכו להעניק היתר לבניינים שתוכננו על פי תקן ישן בשנים 1980-1981 ובעצם צפצפו על החוק והתקנות. כלל הבניינים שנבנו על פי התקן הישן אך קיבלו את ההיתר לאחר ה-31 בדצמבר 1979 לא יכולים כיום לחזק את הבניין מכוח חוק התמ"א 38. אם ירצו לעשות כן, יוכלו לבצע זאת על חשבונם ללא קבלת זכויות בנייה ופטורים ממס כפי הנהוג. על כן, בתיקון הרביעי לחוק התמ"א 38, שעליו עומלים כעת באגף התכנון, יש להחיל את חוק התמ"א 38 על כלל הבניינים שנבנו על פי תקן ישן ללא קשר ליום קבלת ההיתר בנייה על מנת שהנ"ל לא יפלו בין הכיסאות.
הפעלת חוק התמ"א באמצעות התיקון השני שמשמעו הריסה ובנייה (פינוי-בינוי) הוא האופציה הבריאה ביותר לקיום פרויקט החיזוק. ראשית, משום שבעלי הדירות לא צריכים לסבול במשך תקופת הבנייה לעומת תיקון 1 בו מתווספות התוספות על הבניין הקיים. שנית, רבים מהאדריכלים, מהנדסי הבניין והקונסטרוקטורים מתנגדים באופן חריף לתיקון הראשון של התמ"א בראותם אותו כטלאי על הבניין הישן אשר לא יועיל במקרה של רעידת אדמה חזקה. למרות זאת, ברבות מהעיריות אפשרות זו בלתי ישימה משום הגבלת הגובה של הבניין העתידי האמור לקום במקום הישן, אשר צריך לקיים מכפלה מספקת על מנת להיות רווחי (מספר דירות חדשות על כל דירה ישנה). ולכן יש לשים דגש מיוחד בתיקון החקיקה הבא להרחיב ולעודד דווקא את התיקון השני על מנת לבנות בניינים חדשים מן היסוד.
תיקוני התמ"א השונים אפשרו לקדם את התחלות הפרויקטים, אך נדרש עוד מקצה שיפורים משמעותי על מנת לקצר את זמן הפרויקטים וכן להרחיב את תחולתו לכל קצווי הארץ. העמדת מטרת החיזוק בראש סדר העדיפויות והרחבת צווארי בקבוק בתיקון הרביעי יכולים לבצע את השינוי המיוחל.
הכותב הוא עורך דין ומגשר המתמחה במקרקעין ומלווה דיירים בעסקאות תמ"א 38 ופינוי בינוי. www.vashdi.co.il
לקריאה נוספת, ראו:
