דיירי שכונת שיכון דן בתל אביב עתרו נגד החלטה להרוס בניין צמוד קרקע קיים ולהקים תחתיו בניין בן שלוש קומות וקומת גג, בטענה כי הבניין שאושר חורג משמעותית מהבנייה המאפיינת את השכונה. ביהמ"ש קבע כי מדובר במדיניות שגובשה כיאות והזהיר מ"תכנון מדיר" שישאיר את העשירים בשכונות הירוקות ויצופף את האוכלוסיות החלשות יותר
בית המשפט המחוזי דחה עתירה מנהלית שהגישו דיירי שכונת שיכון דן בתל אביב נגד החלטת ועדת הערר המחוזית תל אביב שאישרה להרוס בניין צמוד קרקע קיים למגורים ולהקים תחתיו בניין בן שלוש קומות וקומת גג הכולל שבע יחידות דיור, הן מכוח התכניות החלות בשכונה והן מכוח תמ"א 38. השופטת ד"ר מיכל אגמון גונן קבעה כי מדובר במדיניות שגובשה כיאות על ידי הוועדה תוך שקילת השיקולים הרלוונטיים, וכי לא היה מקום לשנות אותה ולהחריג דווקא את שיכון דן ללא כל הסבר.
לקבלת עדכוני חדשות, פסיקה וחקיקה ישירות למייל, לחץ כאן
ועדת הערר המחוזית תל אביב אישרה היתר בניה שנתנה הוועדה המקומית לתו"ב תל אביב יפו, ובכלל זה להתיר הריסת בניין קיים למגורים, צמוד קרקע, ולהקים במקומו בניין בן שלוש קומות וקומת גג, מעל קומת עמודים חלקית ומרתף.
העותרים תקפו את ההחלטה בטענה כי הבניין שאושר חורג משמעותית מהבנייה המאפיינת את שיכון דן, המתאפיינת בבנייה צמודת קרקע, וגורם לשינוי בצביון השכונה. בנוסף, טענו העותרים לעומס יתר על התשתיות.
"האם כלשון השיר 'גן השקמים' יש להסתפק בזיכרונות על תל אביב שהייתה או שמא זכאים העותרים, תושבי השכונה, לשמר את השכונה כפי שנבנתה בשנות ה-50?", כתבה השופטת ד"ר מיכל אגמון גונן בפתח פסק הדין. השופטת התייחסה לזכותם של דיירים לשמור על צביון שכונתם אל מול המדיניות של ציפוף והתחדשות עירונית, כמו גם הזכויות המוענקות מכוח התמ"א, שמטרתן להעניק תמריצים שיביאו לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה. מדיניות זו, של הרוויית הבניה והגדלת מספר התושבים בעיר, זונחת את עיקרון "הפרחת השממה" שאפיין את מדיניות התכנון בישראל מאז הקמתה ומקדם את המגמה שלפיה חלק גדול מהבינוי העתידי בישראל צפוי להתבצע במסגרת שטחים בנויים. מגמה זו, לדברי השופטת, עולה בקנה אחד עם תוכניות ארציות וחקיקה המקדמת זאת. עוד צוין כי כאשר דנים בהיתרי בנייה ותכניות בנייה יש לתת את הדעת לא רק על המימד הפיזי, אלא גם על היבטים חלוקתיים, כלכליים חברתיים וסביבתיים.
השופטת הדגישה כי אין להתנות פרויקטים של התחדשות עירונית בפיתוח מקדים מלא שת התשתיות. "זאת, בעיקר, כיוון שאם נמתין לפיתוח מלא של התשתיות, כתנאי בלעדיו אין, לכל פרויקט של התחדשות עירונית, נכשיל בכך פרויקטים רבים. בנוסף, כאשר ההתחדשות העירונית מבוצעת בשלבים, ניתן לשקול גם את שאלת התשתיות על פי ההתפתחות, בשים לב למרקם החברתי שנוצר, לפיתוח תחבורה ציבורית, וכיו"ב שיקולים".
השופטת אגמון גונן עומדת על בעיה המכונה: exclusionary zoning, אותה היא מתרגמת ל"תכנון מדיר" או "הדרה בתכנון". תופעה בה באמצעות דיני התכנון מדירים אוכלוסיות משכונות מסוימות. לדעתה, יש סכנה כי בדרישה לבתים צמודי קרקע, ואי מימוש תמ"א 38, לא יאפשרו דיירי השכונה בניית בתים משותפים, מה שידיר אוכלוסיות חזקות פחות, שאין בידם לקנות בתים צמודי קרקע אלא רק דירות בבית משותף. לשיטתה של השופטת, יש לדאוג לכך "שלא ייווצר מצב בו אוכלוסיות חזקות, בעלות גישה למוקדי השפעה, יעשו שימוש בתכנון מדיר, יישארו בשכונות ירוקות, צפופות פחות, בעוד שהציפוף יתבצע בעיקר או רק בשכונות המוחלשות".
השופטת התייחסה עוד למגמות ההתחדשות העירונית והציפוף בתל אביב יפו, לרבות ניתוח של תכנית המתאר החדשה לעיר תא/5000, כמו גם יישום תמ"א 38 בוועדה המקומית לתו"ב תל אביב יפו, וקבעה כי מדובר במדיניות שגובשה כיאות על ידי הוועדה תוך שקילת השיקולים הרלוונטיים.
עוד צוין כי לאחר שוועדת הערר אישרה את היתר הבניה, פנו התושבים לוועדה המקומית וביקשו להכין תכנית שתשלול זכויות מכוח התמ"א בשיכון דן. בתחילה תגובת הוועדה הייתה שלא לאפשר תכנית כאמור שכן מדובר בשכונה מעורבת של בתים צמודי קרקע לצד בתים משותפים בבנייה רוויה. לאחר חודשיים ביקשו התושבים לשנות את המדיניות הכוללת ולהחריג את שיכון דן, ואז התקבלה החלטה כי מדובר בשכונה צמודת קרקע ולכן שינו את מסמך המדיניות והחריגו את שיכון דן. השופטת אגמון גונן דחתה את טענת התושבים, כי היה על וועדת הערר להתבסס על המדיניות החדשה על אף שהתקבלה לאחר מתן ההיתר וציינה: "אין לפניי ולו רמז מה קרה באותם דיונים של התושבים עם צוות התכנון, ואף לא רמז מה הביא את צוות התכנון לשנות לחלוטין את המלצתו הקודמת. התנהלות זו אינה ראויה כלל ועיקר. כך ככלל, כך בפרט כאשר צוות התכנון שינה את עמדתו מקצה לקצה, כשהתוצאה היא שלילת זכויות מכוח תמ"א, זכויות בעלות ערך כלכלי רב". השופטת קבעה כי לא היה מקום לשנות את המדיניות הכוללת ולהחריג דווקא את שיכון דן ללא כל הסבר לכך.
לסיכום נקבע כי וועדת הערר שקלה את כל השיקולים הרוונבטיים ופעלה כדין כשאישרה את החלטת הוועדה המקומית ליתן היתר בנייה למבנה. העותרים חויבו בהוצאות הועדות בסך של 30 אלף שקל ובהוצאות היזמים בסך של 70 אלף שקל.
