החוק אינו מחייב שההודעה לקבלן על ליקויי בניה בדירה תימסר בכתב דווקא, והערכאות השונות הוסיפו ופסקו כי הודעה בכתב, על אף יתרונותיה, אינה בלעדית והיעדרה אינו סותם את הגולל על תביעה בעתיד. מהם אם כן יתרונותיה של הודעה בכתב כאמור, ומהי הדרך האופטימלית להודיע על קיומם של ליקויים בדירה חדשה?
האם אדם שרכש דירה חדשה מקבלן וגילה בה ליקויים, רשאי להודיע לקבלן על קיומם של הליקויים בעל פה, או שמא הוא חייב להודיע על כך רק בכתב?
חובתו של מי שרכש דירה חדשה מקבלן להודיע לקבלן
על קיומם של הליקויים בדירתו נובעת, באופן כללי משני מקורות עיקריים. המקור הראשון
הוא החוק עצמו סעיף 4 א' לחוק המכר (דירות) תשל"ג 1973, הקובע כי "הקונה או
קונה המשנה יהיה זכאי להסתמך על אי התאמה
שניתן
היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה, אם הודיע עליה הקונה או קונה המשנה למוכר
בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה"
המקור השני לקיומה של חובת ההודעה הוא חוזה המכר. סביר להניח כי בכל חוזה רכישת דירה חדשה מקבלן נכלל סעיף לפיו יתחייב רוכש הדירה להודיע לקבלן/מוכר הדירה על הליקויים שגילה בדירתו.
בדיקת נוסח החוק מראה כי החוק אינו מחייב כי ההודעה לקבלן על קיומם של ליקויי בנייה בדירה תימסר בכתב דווקא. אין מניעה למסור לקבלן את ההודעה בדבר קיומם של ליקויי בנייה בדירה גם בדרכים אחרות. הבעייה מתעוררת כאשר רוכש הדירה נדרש להוכיח כי הקבלן קיבל את ההודעה שלו לגבי ליקויי הבנייה.
הדרך המומלצת ביותר הנה לסור למשרדו של הקבלן פיזית עם מכתב המפרט את ליקויי הבנייה ו/או לצרף למכתב חוות דעת הנדסית המפרטת את ליקויי הבנייה, ולדאוג לקבל אישור בכתב מנציג מוסמך של הקבלן הנמצא במשרד כי קיבל את ההודעה ולהחתימו בחותמת "נתקבל" ובחתימה אישית, המאשרים את קבלת ההודעה של הדייר בדבר הליקויים. דרך נוספת היא לשלוח לקבלן מכתב המפרט את ליקויי הבנייה ו/או לצרף למכתב חוות דעת הנדסית המכילה פירוט של ליקויי הבנייה בדואר רשום עם אישור מסירה.
לעתים אני נתקל בלקוחות אשר לא נקטו אף אחת מהאפשרויות הנ"ל. הם לא פנו למהנדס בנין על מנת לקבל חוות דעת הנדסית בדבר ליקויי בנייה (מה שרבים מכנים מתוך טעות "בדק בית"), אך לדבריהם, מדי פעם הם נהגו להתקשר לקבלן ולהודיע לו על ליקויי בנייה או כאשר הם פגשו בו במקרה באתר הבנייה. האם מי שנהג כך, והודיע לקבלן על ליקויי הבנייה בעל פה, איבד את זכותו לדרוש את תיקונם של הליקויים הקיימים בדירתו?
כפי שנראה בהמשך הדברים, התשובה לשאלה זו הנה שלילית.
נושא זה נדון לאחרונה בפרשת שטופלר יריב ואח' נ' אחים אום שותפות רשומה. בית המשפט פסק בענין זה כדלקמן: "אכן, כבר נקבע כי דייר יכול לפנות לקבלן בעל פה בנוגע לליקויים שהתגלו, וכי העדרה של הודעה בכתב אינה סותמת את הגולל על תביעתו, אולם יחד עם זאת נקבע כי היעדר פנייה בכתב מציבה קושי הוכחתי בפני מי שטוען שפנה אך לא נענה".
בפרשת אביצור נ' חפציבה חברה לבניין עבודות
ופיתוח בע"מ נקבע כי "הודעה בכתב, ובמכתב רשום בפרט, על אף כי מצאתי
שאינה מחויבת המציאות, טומנת בחובה יתרון חשוב לתובע, והוא זה של תיעוד הפניה,
מועדה ותוכנה, וזאת כיוון שעל התובע נטל ההוכחה להראות כי מסר למוכר הודעה על אי
ההתאמה. אך הודעה בכתב, על אף יתרונה זה, אין היא בלעדית ואין בהיעדרה כדי להביא
לקביעה אוטומטית, כי הרוכש לא עמד בחובת ההודעה. אם יוכיח התובע, בדרך אחרת, כי
אכן ניתנה הודעה למוכר על אי התאמה, וכי אכן קיבל המוכר הזדמנות נאותה לבצע את
התיקונים".
ובהמשך נקבע: "אין ללמוד מדברי עד כאן, כי הודעה בכתב לקבלן היא בבחינת בזבוז
ואין בה כל תועלת. אשוב ואדגיש, כי לא די באמירה סתמית של רוכש דירה כי הודיע
בעלפה לקבלן על ליקויים אלה ואחרים בדירתו. אמירה שכזו, תוכנה מעורפל וכוחה לא
תמיד יעמוד לצדו של הרוכש בהנחת התשתית הנדרשת להוכחת תביעתו. מן הראוי כי הודעה
מסודרת תשלח לקבלן, המיידעת אותו על כל הדרוש תיקון, ובכך יקל על הרוכש".
עמדה זו של בתי המשפט בישראל עוברת כחוט השני בפסיקה של הערכאות השונות. בפרשת אביצור נגד חפציבה נפסק כי "בהיעדר מקור חיוב בחוק, המטיל על הקונה להודיע לקבלן על אי התאמה באופן מסוים, יכול זה הראשון להודיע בכל דרך הולמת לפי נסיבות העניין, ובלבד שההודעה אכן תהיה אפקטיבית, כלומר שתביא לידיעת המוכר את קיומה של אי ההתאמה. ודאי שבכלל זאת גם הודעה טלפונית".
על הלכה זו חזר גם כבוד השופטת לבנוני בפרשת אביטל גבריאל ואח' נ' מירית הנדסה בע"מ. מקרה דומה נדון בפרשת עמיגור נגד מאיוסט שם פסק בית המשפט הנכבד: "אף אם תאמר כי ההודעה על הליקויים לא נשלחה בכתב, כאמור בחוזה, עדיין אין בכך, בנסיבות המקרה, כדי לפתור את המערערת מחבותה לתיקון הליקויים. ההודעה בכתב נדרשת כדי לוודא שהמערערת יודעת על הליקויים ותוכל לתקנם כנדרש. אך במקרה הנדון אין ספק שהמערערת ידעה על הליקויים, שהרי בפועל עסקה בתיקון הליקויים. לכן, אפילו נאמר כי לא נשלחה למערערת הודעה בכתב, יש מקום להוסיף ולומר כי המערערת ויתרה על הכתב. יתירה מזאת: האם תום לב הוא מצד המערערת לומר, מצד אחד, שידעה על הליקויים, ומצד שני שאין היא חייבת בתיקונים כיוון שלא הודיעו לה על הליקויים בכתב?".
כפי שאנו רואים, ניתן להודיע לקבלן על דבר גילויים של ליקויים בדירה גם בעל פה. רוכש הדירה לא יאבד, באופן אוטומטי, את זכותו לקבל את תיקון הליקויים בדירתו רק משום שהודיע ליזם/לקבלן על דבר קיומם של הליקויים בדירתו בעל פה. יחד עם זאת, אין זו הדרך המומלצת להודיע על דבר קיומם של ליקויי בנייה בדירה בשל העובדה כי נטל הוכחת קיומה של ההודעה מוטל על רוכש הדירה, ומטבע הדברים קשה מאד להוכיח אמירה בעל פה שכן מדובר ב"מילה כנגד מילה".
מכאן, הדרך המומלצת להודיע על דבר קיומם של ליקויי הבנייה הנה אחת מהשתיים המנויות לעיל: הגעה פיסית למשרדי היזם/הקבלן ומסירת המכתב בצירוף חוות הדעת ההנדסית וקבלת אישור בכתב על כך, בחתימה עם חותמת "נתקבל", או באמצעות משלוח המכתב בצירוף חוות הדעת בדואר רשום עם אישור מסירה.
עו"ד צבי שטיין הוא עורך דין, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה, כשלים בבניה וירידת ערך במשך למעלה מ-35 שנים.
למאמרים נוספים של המחבר:
האם חברה קבלנית רשאית למנוע מרוכש דירה לתבוע בבית המשפט?
נזק זעום וסבל עצום: פיצוי בגין עגמת נפש בתביעות ליקויי בניה
כל הטעויות במינוי מומחה מטעם ביהמ"ש בתביעות ליקויי בנייה
הליך הגישור בתביעות ליקויי בנייה – יקר, ארוך ולא אפקטיבי
דירה עם עבר: מתי ייפסק פיצוי בגין ירידת ערך של נכס מקרקעין?
