חדשות

עו"ד צבי שטיין, מומחה לתביעות ליקויי בנייה מסביר מי זכאי לקבל פיצוי בגין דיור חלופי, מה משקלה של חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט ולמה חשוב להעריך את מלוא הפיצוי המבוקש כבר בכתב התביעה

דיור חלופי הוא אחד מסוגי הפיצוי שזכאים להם רוכשי דירות, משרד, חנות ונכסים עסקיים אחרים, על מנת לאפשר להם להמשיך ולקיים את שגרת חייהם או עסקם כשהדבר נבצר מהם בנכס הקיים. דיור חלופי נדרש, למשל, במצבים שבהם בגלל ליקוי או פגם בנייה, נשללת מרוכש הנכס האפשרות, היכולת והתנאים האלמנטריים לעשות שימוש בנכס.

עם מצבים אלה נמנים רטיבות קשה בנכס, הגורמת לצורך בקילופי טיח, צבע, טחב ועובש מקירות הדירה וצביעתה מחדש או רטיבות כלואה קשה מתחת לריצוף המחייבת את פירוק הריצוף והחלפת מצע החול שתחתיו.

למצבים הקשים של רטיבות של מצע החול מתחת לריצוף נלווים במקרים רבים נזקים נוספים כגון פגיעה קשה בארונות המטבח המחייבת את החלפתם, פגיעה בכיסויי פרקט ועוד. נזק נלווה נוסף הוא הצורך בפירוק של ארונות ודברים המחוברים דרך קבע לרצפה, פינוי והובלה של המיטלטלין מהדירה ואכסונם במקום חליפי.

עמדת הפסיקה

בפסק הדין בעניין בושלין נגד חדד את דויטש פסק השופט אילן גנון לתובעים פיצוי בגין דיור חלופי, בקובעו: "סבורני שהתובעים זכאים לפיצוי של דיור סביר תחליפי. בהתחשב בכך שמדובר בתקופה קצרה , יקשה על התובעים למצוא מושכר בתנאים רגילים לחלוטין ומותר להניח שיאלצו לשלם מחיר גבוה".

בפרשת מלכה יוסף ו-22 אח' נגד שיכון עובדים בע"מ ביקשו התובעים לפסוק להם פיצוי בראש נזק של דיור חלופי לפי עלות שהייה בבית מלון בסכום של 800 שקל ליום. במקרה זה קבע המומחה הן את משך הזמן שבו יאלצו התובעים לשהות מחוץ לדירותיהם והן את דמי השכירות הראויים לכל אחת מהדירות. בית המשפט פסק לתובעים סכומים מופחתים בהתאם לקביעות המומחה. בפסק הדין בפרשת אלברט אוחיון ואח' נגד חממי עזרא ואח', לעומת זאת, פסק כבוד סגן הנשיא משה טלגם לתובעים פיצוי בגין דיור חלופי בעלות שהייה במלון בן 3 או 4 כוכבים ברמלה, לפי קבלות.

מקרה נוסף שבו פסק בית המשפט פיצוי בגין דיור חלופי, על בסיס שהייה במלון דירות היה בעניין יהוד יצחק ואח' נגד פרידמן חכשורי חברה להנדסה ולבנייה בע"מ. במקרה זה טענו התובעים כי היות והתיקונים מחייבים פינוי של הדירה למשך 7 ימים והואיל ויש להם ארבעה ילדים, יש לאמוד את הפיצוי בגין המגורים החלופיים בסך של 10,000 שקל. הנתבעת מצדה טענה כי יש להעמיד את הפיצוי על סך של 150 דולר בלבד – החלק היחסי משכר דירה חודשי של 600 דולר. כבוד השופטת מיכל נד"ב דחתה את טענות הצדדים ופסקה: "אין ספק ששכירות לתקופה קצרה של כשבוע אינה בשווי יחסי משיעור שכירות חודשית בחוזה שנעשה למשך תקופה של שנה או יותר. גם תביעת התובעים שלא נתמכת בראייה כלשהי נראית לי מוגזמת על פניה. אני סבורה כי יש לצאת מתוך הנחה כי התובעים יאלצו להשתכן במלון דירות סביר עם ילדיהם. על כן אני פוסקת לתובעים על דרך אומדנה סך של 3,000 שקל בגין הדיור החלופי".

מקרה שונה במקצת נדון בפרשת רובינשטיין ושות' חברה קבלנית בע"מ נ ד"ר ארי זימרן. במקרה זה קבע בית המשפט כי בשל קיומה של רטיבות משמעותית בחדרי הבית, אשר מונעת את האפשרות לשימוש סביר, על הקבלן לפצות בסכום של 100 דולר עבור כל חודש שבו נמשכה הרטיבות באחד מחדרי הבית.

בפרשת פריינד ואח' נגד אליאב חברה לפיתוח ולקבלנות בע"מ נמנעה כבוד השופטת ד"ר דרורה פלפל מלפסוק לתובעים פיצוי בגין דיור חלופי, בקובעה: "אינני בטוחה שיש צורך לפנות את הדירה כשמתבצעים התיקונים. והרי חלק מהליקויים תוקן, ולא שמעתי שמי מהתובעים עזב את ביתו במהלך התיקונים. אם כי מקובל עלי כמובן, שלחיות בבית בו מבוצעים תיקונים אין זה קל והדבר גורם למטרד ואי נוחות. זאת ועוד- אפילו הייתי מקבלת שיש צורך לפנות את הדירה, לזמן לא ידוע, הרי לא הוכח לי מהו שכר הדירה שהיה מי מהתובעים אמור לשלם, וקשה לקבל את עמדת ב"כ התובעים שיש לבית המשפט ידיעה שיפוטית מהו שכר הדירה המשולם באריאל בסביבתה ובכלל".

המומחה קבע את הצורך, ביהמ"ש קבע את הסכום

לעתים קרובות, כאשר לצורך ביצוע התיקונים נדרש פינויים של הדיירים מהדירה, קיים גם הצורך לפנות מיטלטלין מהדירה, לאכסנם והחזירם חזרה בתום ביצוע התיקונים. זהו פיצוי הבא בנוסף לפיצוי בגין דיור חלופי וכנגזרת שלו.

בעניין אברמוביץ אבנר ואח' נגד סולל בונה הכיר כבוד השופט משה רביד בצורך לפצות את התובעים הן בגין דיור חלופי והן בשל הוצאת התכולה: "המומחה קבע כי יהיה על התובעים לפנות בתיהם למשך שלושה שבועות, בכדי לבצע התיקונים הנדרשים. במשך זמן זה יזדקקו התובעים למגורים בבית מלון. פרק זמן זה אינו מספיק, ועל הנתבעת לספק להם מדור למשך שלושה חודשים. כמו כן על הנתבעת לשאת בתשלומים בגין הוצאת התכולה מן הבתים והחזרתה אליהם בתום השיפוצים, ולשאת בהוצאות הביטוח של התכולה והפסד ימי עבודה".

לקביעתו של המומחה מטעם בית המשפט ישנה בדרך כלל השפעה מכרעת על קביעתו אם לפסוק פיצוי בגין דיור חלופי. המומחה מטעם בית המשפט הוא "זרועו הארוכה" בפן המקצועי של התיק. כשם שבית המשפט יאמץ בדרך כלל, בהיעדר נסיבות מיוחדות, את קביעותיו של המומחה מטעמו בכל הקשור לקביעת עצם קיומם של ליקויים ותמחור עלות תיקונם, כך ניזון בית המשפט בדרך כלל גם מקביעותיו של המומחה בדבר הצורך בפינוי הדירה לצורך ביצוע התיקונים, משך הפינוי ופסיקת הפיצוי בשל כך.

לקביעתו של המומחה קיימת במרבית המקרים השפעה חזקה על פסיקת בית המשפט, אולם אין מדובר בהשפעה מוחלטת. במקרים מסוימים, יפסוק בית המשפט פיצוי בגין דיור חלופי אם לדעתו הנסיבות מצדיקות זאת, גם אם המומחה מטעמו לא פסק פיצוי שכזה. אחד המקרים הללו נדון בפרשת רחל אייזנברג ואח' נגד זברקו חברה לבניין והשקעות בע"מ, שם קבע כבוד השופט יהושע רטנר: "המומחה לא קבע אם נדרש דיור חילופי לצורך תיקון הליקויים בשתי הדירות. התרשמתי כי סוג התיקונים בדירת אייזנברג (החלפת צנרת) מצריך מהדיירים להיות מחוץ לדירה במשך תקופה מסוימת, לפיכך יש לפסוק להם פיצוי בשל כך".

במקרה אחר, בעניין ססי ואביבה פרטוך נגד נוה שוסטר בע"מ, קבע המומחה מטעם בית המשפט את משך הזמן שבו יש צורך בפינויה של הדירה לצורך ביצוע התיקונים, אולם סכום הפיצוי נקבע בהתאם לשיקול הדעת של בית המשפט. כבוד השופטת יעל אחימן קבעה כי "אשר לדיור החלוף, קבע המומחה בחוות דעתו, כי לצורך ביצוע התיקונים הנדרשים, יש צורך בפינויה של הדירה למשך תקופה של כ- 14 ימים. הצורך בדיור חלוף הינו חלק אינטגראלי משיקול הדעת המקצועי של המומחה ולאחר שזה לא הופרך הנני לדחות את הסתייגותה של שוסטר מקביעתו בעניין זה. עם זאת קביעת סכום הפיצוי הינו בשיקול דעתו של בית המשפט ואותו הנני להעמיד על הסך של 5,500 שקל".

אומדן בהיעדר נתונים כספיים

בדרך כלל, קובעת ההלכה הפסוקה כי תובע לא יזכה בפיצוי הגבוה מזה שנתבע על ידו בכתב התביעה שהגיש לבית המשפט. הלכה זו אומצה בפרשת שטרן רונן ורונית נגד קרסו יזום והשקעות בע"מ, שם העריכו התובעים בסיכומיהם את עלות הפיצוי בגין הדיור החלופי בסך של 11,200 שקל, אף שבכתב התביעה עתרו לפיצוי בסך של 8,000 שקל בלבד. כבוד השופט מרדכי בן חיים קבע כי "כלל הוא כי בית המשפט לא יפסוק לתובע יותר משדרש בתביעתו, ובענייננו דומה כי אין כל הצדקה להתיר לתובעים פיצוי גבוה מזה שדרשו מלכתחילה".

מקרה בו סטה בית המשפט מהלכה זו נדון בפרשת בנימין יפה נגד אנגל חברה לקבלנות כללית בע"מ, בו פסקה כבוד השופטת רבקה למלשטריך לטר: "בעבור דיור חלופי של 10 ימים, לפי 100 דולר ללילה, על הנתבעת לשאת בפיצוי של 1,000 דולר, דהיינו סכום של 4,150 שקל. הנתבעת טוענת כי ראש נזק זה לא נכלל בכתב התביעה, אלא שחוות דעת המומחה שצורפה לכתב התביעה מתייחסת לעובדה כי במהלך התיקונים לא ניתן יהיה לשהות בדירה. לכן יש לראות טענה זו ככלולה בכתב התביעה, אף שלא נדרש סכום ספציפי בגינה".

קיימים מקרים שבהם משתכנע בית המשפט כי יש מקום לפסוק לתובע פיצוי בגין דיור חלופי, אולם אין בידו נתונים כספיים לעלות הדיור החלופי. במקרים שכאלה, מפעיל בית המשפט את שיקול דעתו על דרך "אומדנא דדיינא", לפי ניסיונו, וקובע את סכום הפיצוי גם בהיעדר נתונים כספיים. מקרה כזה הובא בפניו של כבוד השופט חגי ברנר בפרשת ביטמן נילי ו- 43 אח' נ' ליגד השקעות ובנין בע"מ, שם פסק השופט: "ביטמן יידרשו לפנות את דירתם למשך עשרה ימים בעת ביצוע התיקונים. הם מבקשים פיצוי בסך 25 אלף שקל בגין כך. מדובר בסכום מוגזם בעליל. בהיעדר ראיה של ממש בעניין זה, יש להעמיד את הפיצוי בגין דיור חלופי, מכח אומדנא דדיינא, על סכום של 600 שקל ללילה, ובסך הכל על סך של 6,000 שקל".

מקרה נוסף שבו קבע בית המשפט את הפיצוי על פי הערכתו האישית היה בפרשת  ישראל ואורה ירמיהו נגד אלרום שרגא שבו פסקה כבוד השופטת תמר נאות פרי: "בחינת מהות התיקונים מחייבת את המסקנה שיהיה צורך לפנות את הדירה במהלך ביצוע חלקם, אם כי לא כולם, ואני מעריכה כי יהיה צורך לפנות את הדירה למשך כעשרה ימים לצורך כך, וזאת בעלות של 8,000 שקל".

עו"ד צבי שטיין הוא עורך דין, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה, כשלים בבניה וירידת ערך במשך למעלה מ-35 שנים.

למאמרים נוספים של המחבר, ראו:

האם חברה קבלנית רשאית למנוע מרוכש דירה לתבוע בבית המשפט?

נזק זעום וסבל עצום: פיצוי בגין עגמת נפש בתביעות ליקויי בניה

כל הטעויות במינוי מומחה מטעם ביהמ"ש בתביעות ליקויי בנייה

הליך הגישור בתביעות ליקויי בנייה – יקר, ארוך ולא אפקטיבי

דירה עם עבר: מתי ייפסק פיצוי בגין ירידת ערך של נכס מקרקעין?