חדשות

חוק התמ"א פתח נישה חדשה בענף הנדל"ן המקומי, אשר בעקבותיו הוקמו עשרות רבות של חברות המעוניינות להתמקצע בתחום. עו"ד גילעד ושדי מציע לדיירים להכיר היטב את הגורם שמולו עובדים לפני שקופצים על עגלת התמ"א או הפינוי בינוי, ומסביר ממה צריך להיזהר ואילו בדיקות כדי לעשות לפני ההתקשרות הראשונית

בעתיד הלא רחוק וכחלק מתהליכי ההתחדשות העירונית במרכזי הערים, נוכל לראות אלפי בניינים מתחדשים במסגרת פרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי. בשנה האחרונה נרשמה האצה בקצב הגשת הבקשות להיתרי בנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית לסוגיהן. שתי הישויות החשובות שביניהן מתבצעת ההתקשרות להקמת הפרויקט הן הדיירים או נציגיהם ומן העבר השני היזם. בתווך ישנם עורכי הדין של הצדדים, האדריכל ושאר נותני השירותים המלווים, מייעצים ומתכננים את הפרויקט.

בחירת יזם להקמת פרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי מעוררת חששות אצל רבים התרים אחר היזם המושלם. מחד, מעוניינים הדיירים לשאת ולתת עם היזם שיעניק להם את התמורות הטובות ביותר ומאידך רוצים הדיירים להתקשר עם יזם ישר ואמין בעל ניסיון וגב כלכלי רחב. חברות יזמיות רבות מתחרות על לבם של בעלי הדירות אך השוק עדיין מוצף בבניינים פוטנציאליים, וחסרות בשוק חברות רבות להקמת פרויקטים בתחום התמ"א 38.

אין ספק כי חוק התמ"א פתח נישה חדשה בענף הנדל"ן המקומי אשר בעקבותיו הוקמו עשרות רבות של חברות המעוניינות להתמקצע בתחום ההתחדשות העירונית. כמו כן, מסתובבים בשוק זה גם מאות "קבלני חתימות" שאינם נציגי חברה כזו או אחרת אשר פועלים ללא לאות להחתמת דיירים בבניינים על מסמכים שונים על מנת לעגן את אחיזתם בפרויקט, ולאחר מכן יפעלו למכור את חתימות הדיירים בקונסטלציות שונות, ליזמים שונים ובתמורה לעמלה נדיבה. ברבים מהמקרים קבלני החתימות אינם מבצעים בדיקות הנדסיות מול גורמי התכנון וביצוע ניתוחי כדאיות כלכלית. ולכן, ברבים מהמקרים הבטחותיהם לתמורות שחורגות מהמקובל לא מתממשות והדיירים נאלצים לחתום על חוזים מלאי הסתייגויות.

היעזרו בחבר גוגל

לצערנו, בדיקה שטחית לא תספיק על מנת להכיר את האדם או החברה העומדים מולנו ויש לבצע בדיקה מקפת לפני ש"קופצים על העגלה":

1.   כצעד ראשון יש להיעזר בחברנו הטוב google, שם נמצא לבטח פרטים מעניינים אודות החברה. פורומים בנושא מלאים אינפורמציה עדכנית אודות חברות בתחום.

2.   יש לבקש מנציג החברה מספרי טלפון וכתובות של דיירים בבניינים שבהם מבצעת או ביצעה החברה פרויקטים, להתקשר על מנת לשאול את הדיירים אם הם מרוצים ולברר היטב על קצב ההתקדמות, עצירות, היחס, בעיות וזמן פתרונן במהלך הפרויקט. יש לזכור כי לרוב תקבלו מספרי טלפון של הדיירים הלויאליים ביותר בבניין.

3.   אם יש לחברה פרויקטים בהקמה או פרויקטים בנויים, כדאי ללכת ולראות בעין גסה את שטחי הציבור, טיב הבנייה ורמת הגימור. באותה הזדמנות תוכלו לשוחח עם דיירים אקראיים.

4.   בקרו במשרדי החברה לפחות פעם אחת. למרות המשפט הידוע "אל תסתכל בקנקן אלא במה שבתוכו", תוכלו להתרשם מתפיסת הנראות של החברה. בפגישותיי הרבות במשרדי חברות בתחום התמ"א 38 גיליתי דברים מעניינים: חברה אחת עבדה מתוך משרד עורכי דין, חברה אחרת התגלתה כחברה-בת ופעלה מתוך משרדי החברה-האם, ובפעם אחת גיליתי כי משרדי החברה נמצאים בשולחן אקראי בבית קפה (דבר שלא הפריע לתפקודה התקין, אגב).

5.   על מנת לבדוק מי עומד מאחורי החברה מומלץ להיכנס לאתר רשם החברות ולהוציא נסח חברה (בעלות של 11 שקלים). שם תוכלו לראות מיהם הדירקטורים ובעלי המניות וכן פרטים נוספים שישפכו אור חדש על ידיעותיכם.

6.   חברות כמו D&B, BDI וחברות נוספות מספקות מידע כלכלי והוני על חברות ובנוסף ניתן למצוא מאגרים הפתוחים לרשות הציבור בחינם – באתר כונס הנכסים הרשמי תמצאו מידע על החברה ובעליה, בבנק ישראל תמצאו מידע לגבי פשיטות רגל, פירוק והגבלות חשבון.

להשתחרר מכבלי מסמך ההבנות

במהלך ההתקשרות הראשונית יחפצו נציגי החברה להחתים את הדיירים או את נציגות הדיירים על מסמך הבנות מסוג non shop"" המגביל את יכולתם להתקשר עם יזמים נוספים לזמן מוגבל וזאת לתקופת ההתקשרות עמם. מחד, ניתן להבין את רצון וזכות החברה להיכנס למשא ומתן בלא תחרות, בייחוד כאשר החברה נאלצת להוציא כספים לצורך תכנון והדמיות, אך יש להגביל זאת למינימום זמן האפשרי. דיירים רבים המגיעים למשרדי לייעוץ בתחום מעוניינים להשתחרר מכבלי מסמך ההבנות עליו חתמו ללא מחשבה מוקדמת, ואשר "נועל" אותם לתקופות ארוכות – לעיתים למספר שנים.

רבים מהיזמים כיום אינם מחתימים על מסמך ה "non shop", דבר המשדר לדיירים אמינות ותורם לחיסכון בבירוקרטיה מול הדיירים. בכל מקרה, חשוב ונחוץ להתקשר עם עורך דין לבחינת מסמכים המוגשים לנו לחתימה, וזאת בטרם גיבוש ההסכם הסופי בין הצדדים.

נדבך נוסף שיש לקחת בחשבון הוא ההבחנה בין יזמים לקבלנים – היזם אינו הקבלן המבצע שיחזק את הבניין בפועל ויבנה את התוספות לדירות הקיימות, ועל כן יש לבדוק היטב מי יהיה קבלן הביצוע לפרויקט ומהי הסמכתו (דבר זה אמור להיכתב בחוזה בין הצדדים) וניסיונו. לרוב, חברה יזמית יציבה תיתן אפשרות לדיירים לבחור קבלן מבצע מבין מספר קבלנים שעובדים עם החברה היזמית, או לפחות זכות סירוב לגבי אחד מהם. יש להבין כי גם חברות שנקראות חברות קבלניות במקרים רבים אינן מחזיקות צוותי עובדים בתחום הבנייה אלא שוכרות שירותי קבלן משנה להקמת הפרויקט.

לסיכום. אינטואיציה אינה ערובה להצלחתכם בבחירת היזם המתאים, בצעו את הבדיקות המקדמיות בטרם תבחרו לצעוד יחדיו. הליך הבדיקה גדול עליכם? – תוכלו להיעזר בעורך דין מטעמכם לביצוע חלק מהבדיקות אודות היזם שמולו הנכם עומדים.

עו"ד גילעד ושדי הוא מומחה בתחום התמ"א 38 ופינוי בינוי, המייצג ומלווה דיירים בתחום ההתחדשות העירונית. http://www.vashdi.co.il

לקריאה נוספת, ראו:

איך מתמודדים עם דייר סרבן בפרויקט תמ"א 38?

נדחה ניסיון לתקוע פרויקט תמ"א 38 שהיה בשלבים סופיים: ניתנה הסכמה בהתנהגות

תמ"א 38: קודם חיזוק, אח"כ תוספת בנייה