בני זוג גילו ליקוי בנייה שונים בדירה שרכשו וביקשו לתבוע את החברה קבלנית, אולם זו ביקשה לדחות את התביעה על הסף ולהעבירה לבוררות בהסתמך על סעיף בחוזה המכר. עו"ד צבי שטיין, מומחה לליקויי בנייה, מסביר כיצד פורש סעיף הבוררות בצמצום ולמה ניהול ההליך בבית המשפט פועל דווקא לטובת החברה
בני זוג רכשו דירה מחברת האחים אוזן. במהלך מגוריהם בדירה הם גילו ליקויי בנייה שונים. הם התלוננו בפני החברה הקבלנית במכתבים על ליקויי הבנייה. בשלב מסוים, משהחברה הקבלנית לא תיקנה את ליקויי הבנייה בדירתם, הם הגישו את תביעתם לבית המשפט.
החברה הקבלנית ביקשה לדחות את התביעה על הסף, ובנוסף ביקשה לעכב את ההליכים בבית המשפט ולהעביר את הדיון לבוררות.
את טיעונה לגבי דחיית התביעה על הסף השתיתה החברה הקבלנית על סעיף בחוזה שקבע: "מוסכם בין הצדדים כי הרוכש לא יהיה זכאי בכל מקרה לתבוע את החברה בתביעה כספית בגין ליקויי בניה ו/או תיקונים לרבות בגין הוראות סעיף זה ו/או סעיף 24.3, 24.4 להסכם זה אלא רק לביצוע בעין של כל התיקונים והליקויים שיתגלו, אם יתגלו, בדירה או בצמוד אליה או בחלקים של הרכוש המשותף".
את בקשתה לעיכוב ההליכים השתיתה החברה הקבלנית על סעיף 5 לחוק הבוררות, ובנוסף, הסתמכה על סעיף אחר בהסכם שקבע כי "בכל מקרה של חילוקי דעות בין החברה לרוכש בקשר לליקויים כאמור ו/או אופן תיקונם תכריע חוות דעתו של מהנדס בניין שייקבע על ידי לשכת המהנדסים והאינג'נרים באזור הדרום. במידה ולא יוחלט על בורר מטעם הלשכה תופנה הבקשה ללשכת המהנדסים והאינג'נרים הארצית אשר תשמש בעניין זה כבורר בין הצדדים, וחוות דעתו תהיה סופית ומוחלטת ותחייב את הצדדים. הוראות הסכם זה וסעיף זה בפרט מהוות שטר בוררות לכל דבר ועניין".
בית המשפט הנכבד החליט לדחות את שתי בקשותיה של החברה הקבלנית, בקובעו כי הנתבעת איננה יכולה להסתמך על תניית הבוררות ולדרוש עיכוב ההליך, וכי התניה בהסכם המכר בנוגע להגבלת זכות הפנייה לערכאות איננה מונעת את הגשת התביעה הנוכחית. בהתייחסו לסעיף 5 לחוק הבוררות קבע בית המשפט כי לא נדרשת הכרעה בשאלה אם הסעיף האמור הוא בגדר תניית בוררות אם לאו, נוכח עמדתו כי גם אם אכן מדובר בתניית בוררות, הנתבעת איננה רשאית לדרוש עיכוב ההליכים בגינה.
סעיף 5(א) לחוק הבוררות קובע כי עיכוב ההליכים מותנה בכך שמבקש העיכוב "היה מוכן לעשות כל הדרוש לקיום הבוררות ולהמשכה ועדיין הוא מוכן לכך". כפי שנקבע בפסיקה, הנטל להראות נכונות לעשות כל הדרוש למען קיום בוררות מוטל על מבקש עיכוב ההליכים ועליו להראות כי היה מוכן לקיים הליך בוררות בזמן אמת ולא לאחר הגשת התביעה נגדו.
בית המשפט סקר מספר פסקי דין שעסקו בנושא זה, וקבע כי נדרשת ראיה פוזיטיבית כלשהי כי הנתבעת הייתה נכונה לעשות את כל הדרוש כדי לקיים בוררות עובר להגשת התביעה והנטל להראות זאת מוטל על הנתבעת. בית המשפט סבר כי הנתבעת לא עמדה בנטל זה.
בנוסף נדחתה הבקשה העוסקת בעצם הפנייה לערכאות, בהתחשב בסעיף הנ"ל להסכם המכר. בית המשפט קבע כי זכות הפנייה לערכאות היא זכות יסוד ועל כן כל פגיעה בה יש לפרש בצמצום. על כן, יש לפרש את הסעיף הנ"ל פרשנות מצמצמת ויש להבינו כקובע דרישה לפיה טרם פנייה לערכאות בטענה לליקויי בנייה תהיה פנייה לנתבעת לשם תיקון הליקויים, ולא כאיסור מוחלט על פנייה לערכאות.
בית המשפט סבר כי אין לפרש את הסעיף הנ"ל להסכם המכר כשולל לחלוטין את זכות הפנייה לערכאות בקשר עם ליקויי בנייה, אלא רק כמכתיב דרישה לאפשר לנתבעת תחילה לתקן את הליקויים, ומשאין מחלוקת כי הליך תיקון ליקויים התבצע, נראה כי לתובעים זכות לפנות לערכאות לבירור טענותיהם.
עוד קבע בית המשפט כי אילו פירש את הסעיף הנ"ל להסכם המכר כקובע איסור מוחלט על פנייה לערכאות, הרי שצודקים התובעים בטענתם כי מדובר בהסכם שתוכנו נוגד את תקנת הציבור ויש לראותו כבטל, מכוח סעיף 30 לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973.
לדעתי, קיים נימוק נוסף הנובע מסעיף 7 א לחוק המכר (דירות) הקובע לאמור "אין להתנות על הוראות חוק זה אלא לטובת הקונה". ברור, כי סעיף האוסר על רוכש דירה לפנות לערכאות או סעיף המגביל אותו אך ורק לביצוע תיקונים ואוסר עליו להגיש תביעה כספית, גם במקרה שהקבלן לא מתקן את הליקויים, אינו יכול להיחשב, בשום צורה ואופן כסעיף שהוא "לטובת הקונה". ומשכך, דינו של סעיף שכזה להיפסל.
במאמר מוסגר אעיר, כי אינני מצליח להבין את הגישה של חלק מהחברות הקבלניות המבקשות להיאחז בסעיף הבוררות שהן נוהגות להכניס להסכמי המכר ולהילחם על העברת ההליך לבוררות. ראשית, כנתבעת בבית המשפט, החברה הקבלנית אינה משלמת את אגרת בית המשפט והיא חלה רק על התובע. בהליך הבוררות היא תשלם מחצית מהעלות הכוללת של הליך הבוררות, ובדרך כלל מדובר בהליך יקר.
שנית, הדינמיקה בתביעות דיירים בבית משותף בגין ליקויי בנייה היא כי בדרך כלל קיים דייר אחד או מספר מצומצם של דיירים המובילים את התהליך, וכל יתר הדיירים "יושבים על הגדר" וממתינים לתוצאות. ככל שההליך המשפטי יסתיים מהר יותר, וסביר להניח כי הליך הבוררות יסתיים לפני ההליך בבית המשפט, היה והקבלן יחוייב בפיצויו של הדייר, דיירים נוספים "יקפצו על העגלה" וימהרו להגיש גם הם תביעות משפטיות כנגד הקבלן.
עו"ד צבי שטיין הוא עורך דין, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה, כשלים בבניה וירידת ערך במשך למעלה מ-35 שנים.
למאמרים נוספים של המחבר, ראו:
נזק זעום וסבל עצום: פיצוי בגין עגמת נפש בתביעות ליקויי בניה
כל הטעויות במינוי מומחה מטעם ביהמ"ש בתביעות ליקויי בנייה
הליך הגישור בתביעות ליקויי בנייה – יקר, ארוך ולא אפקטיבי
דירה עם עבר: מתי ייפסק פיצוי בגין ירידת ערך של נכס מקרקעין?
