חדשות

ליקויי בנייה שתוקנו ממשיכים לעתים ללוות את הדירה ומצדיקים פיצוי בגין ירידת הערך. עו"ד צבי שטיין, מומחה בתביעות ליקויי בנייה, מסביר באילו מקרים הפיצוי נועד להחליף תיקון בלתי אפשרי, ומתי ניתן יהיה לקבל פיצוי גם לאחר שכל הליקויים נמצאו ותוקנו

ירידת ערך של נכס היא הפרש המחיר שמוכר פוטנציאלי יוכל לקבל מקונה פוטנציאלי עבור הנכס שלו בשל קיומם של ליקויי בניה בנכס, לעומת המחיר שניתן יהיה לקבל עבור נכס דומה בסביבה בה מצוי הנכס. ירידת הערך מבוססת על הנזק שייגרם לשווי הדירה בשוק החופשי בעיני קונה פוטנציאלי סביר בגין הליקויים שאינם ניתנים לתיקון או שאין כדאיות מעשית לתקנם, וזאת על פי אופי ושיעור פגיעתם בשימוש השוטף והפונקציונלי בדירה, באסתטיות של הדירה וכיו"ב.

האדם המוסמך לקבוע ירידת ערך לנכס מקרקעין הוא שמאי מקרקעין מוסמך הרשום בפנקס שמאי המקרקעין. רבים נוטים לבלבל ביו המונח "מהנדס" לבין המונח "שמאי", אך למהנדס בנין אין את ההכשרה המקצועית לקבוע ירידת ערך לנכס מקרקעין.

ליקויי בניה רגילים, אשר ניתנים לתיקון בצורה סבירה ומעשית, אינם גורמים לירידת ערך  של נכס מקרקעין. הליקויים יתוקנו, ואם התיקון ייעשה בצורה מקצועית ומושלמת, לא יישארו "עקבות" לתיקון. בהמשך מאמרנו נראה כי הדבר נכון בעיקרון, אך לא ממצה את כל האפשרויות ולעתים הדברים אינם אבסולוטיים.

קיימים סוגי ליקויים, אשר לא ניתנים לתיקון מבחינה מעשית. לדוגמא, תקנות התכנון ובניה דורשות כי גובהה המינימלי של תקרה בדירת מגורים יהיה 2.5 מטר. אם מסיבה כלשהי, בין תכנונית ובין ביצועית, נבנתה התקרה בגובה של 2.4 מטר, מבחינה מעשית, כדי לתקן ליקוי כזה, צריך להרוס את הבניין ולבנותו מחדש בגובה המתאים. במקרה כזה, הגם שבאופן תיאורטי התיקון ניתן לביצוע, מבחינה מעשית בית המשפט לא יורה על הריסת הבניין ובנייתו מחדש על מנת לבנותו בהתאם לדרישות המינימום של תקנות התכנון והבניה. במקום זה, בית המשפט יפסוק פיצוי בגין ירידת ערך בהתאם לקביעת השמאי שימונה על ידי בית המשפט. פסק הדין המנחה בסוגיית פיצוי בגין ירידת ערך בשל גובה מופחת של דירה הנו ע.א. (י"ם) 68/86 71/85 סולל בונה בע"מ נגד ברקן ואח' .

גם בניית חלון בשטח הנמוך ממידת המינימום, תיאורטית, מאפשרת את פירוק החלון ובנייתו מחדש במידות המתאימות, אך בפועל לא יורה בית המשפט על ביצוע תיקון כזה ויפסוק פיצוי בגין ירידת ערך. תיקונים אחרים, כגון הרחבת מסדרון, אינם כדאיים כלכלית ודורשים עבודה מורכבת בעלויות כספיות גבוהות.

מקרים נוספים בהם ייפסק פיצוי בגין ירידת ערך הם כאשר הדירה או חלק כלשהו ממנה נבנה במידות הקטנות מהמידות המובטחות בתשריט או ממידות המינימום הקבועות בתקנות, וכן במקרה של סטיית קירות ביחס לקירות אחרים או ביחס לתקרה.

דבר המומחה

לקביעתו של המומחה מטעם בית המשפט ישנה בדרך כלל השפעה מכרעת על הקביעה אם לפסוק פיצוי בגין ירידת ערך או לאו. המומחה הוא "זרועו הארוכה" של בית המשפט בפן המקצועי של התיק. משכך, בהיעדר נסיבות מיוחדות, יאמץ בית המשפט בדרך כלל את קביעותיו של המומחה בכל הקשור לקביעת עצם קיומם של ליקויים ותמחור עלות תיקונם, וכן בדבר הצורך בפיצוי בגין ירידת ערך. לבית המשפט שמורה עדיין המילה האחרונה, אולם המקרים שבהם הוא יסטה מקביעת המומחה הם נדירים.

מקרה חריג מעין זה הוא עניין צור גד דרוקר זכריה חברה קבלנית בע"מ, שבו דחה בית המשפט את חוות דעת המומחה שנקט גישה אמביוולנטית ביחס לקיר שיצר כניסה לחלל גג הרעפים של הבניין, שהגישה אליו היא ממרפסת הדירה (להלן: "המחסן"). המומחה קבע מחד כי הקיר הדרומי גורם לחסימת אור, אוויר ונוף למרפסת ולחדר הדרומי, ומאידך קבע כי למחסן שנוצר יש ערך כלכלי הנובע מהשימוש בפועל על ידי התובעת. בית המשפט קבע כי נקודת המוצא של המומחה היתה כי חזקה על התובעת שתעשה שימוש במחסן, אך הוסיף שני שיקולים המכרסמים לא מעט בהנחה זו – היותו רכוש משותף של כלל הדיירים והעובדה כי לא ניתן להקנות לתובעת זכויות קנייניות בו. "הגעתי למסקנה כי לא ניתן להשית על התובעת שווי ערך של מחסר שהיא לא חפצה בו, אינה עושה בו שימוש ו'הקמתו' נכפתה עליה", ציין השופט.

חסם פסיכולוגי

מה קורה במצב שבו תוקנו כל הליקויים בדירה – האם ניתן עדיין לדרוש פיצוי בגין ירידת ערך? לכאורה, נראה כי יש להשיב על שאלה זו בשלילה. הליקויים תוקנו ולא קיימים ליקויים שאינם ניתנים לתיקון, אלא שהדברים אינם פשוטים כלל ועיקר. לעתים, ה"היסטוריה" של הדירה בה נמצאו הליקויים ממשיכה ללוות את הדירה, גורמת לה ל"שם רע" ובכך נגרמת לדירה ירידת ערך.

מקרה בו פסק בית המשפט פיצוי בגין ירידת ערך בשל אותה "היסטוריה" היה בפרשת אשכר נגד שיכון ופיתוח. במקרה זה נדונה, בין היתר, תביעת התובעים לפיצוי בגין ירידת ערך הדירה. הנתבעת טענה כי משתוקנה הדירה כראוי, שוב אין ההיסטוריה שלה משפיעה על המחיר. בית המשפט דחה את הטענה, קיבל את דעת השמאי ופיצה את התובעים בראש נזק זה ב-10,000 דולר.

מקרה נוסף שבו נפסק פיצוי בגין ירידת ערך אף שתוקנו הליקויים הוא פרשת עמיגור (ניהול נכסים) בע"מ נגד יצחק מאיוסט ו-39 אח', שבה נפסק כי "עלות התיקונים אינה מפצה על נזק ירידת ערך הדירה, שכן דירה מתוקנת עשויה להיות שווה פחות מדירה חדשה, שלא היה בה ליקוי ולא נצרכה לתיקונים. לפיכך, אין מדובר בפיצוי כפול".

בפרשת אביסרור רפאל ואח' נגד שיכון ופיתוח לישראל, נפסק כי הפיצוי בגין ירידת הערך נדרש הן בשל הרכיב הפסיכולוגי – קונה פוטנציאלי אשר יידע על ליקויי רטיבות בדירה ידרוש הנחה במחיר בשל עברה של הדירה, בהשוואה לדירה תקינה, והן בשל הרכיב הפיזיולוגי, שכן אין ודאות להצלחת התיקונים.

לצד עמדה זו, קיימת גם פסיקה הפוכה שבה שללו בתי המשפט את מתן הפיצוי בגין ירידת  ערך בשל קיומם של ליקויים שתוקנו. בפרשת זעפרני נגד רמט, שנדונה בשלוש ערכאות שונות, קבעה הערכאה הראשונה כי עיקרון תום הלב העביר מן העולם את הנוסחה הישנה של "ייזהר הקונה". השופט צבי טל מבית המשפט המחוזי בירושלים ציין כי מוכר היודע על פגם נסתר בממכרו, שהקונה אינו מסוגל לדעת עליו, חוטא לעיקרון המשא ומתן בתום לב אם אינו מגלה זאת לקונה. בעצם, מדובר בהגינות מסחרית פשוטה. השופט טל השווה את ליקוי הרטיבות בדירה למכונית שניזוקה בתאונה ותוקנה, וקבע כי בעל המכונית שניזוקה עדיין יקבל במכירתה פחות מאשר עבור מכונית שלא נפגמה, שכן תמיד מקנן החשש בלב הקונה שהתיקון יתגלה כחסר. על כן ניתן פיצוי גם על פחיתת הערך ואין מדובר בפיצוי כפול. הוא הדין גם בפגם רטיבות בדירה. בית המשפט העליון הפך את ההחלטה בפרשת זעפרני בערעור, וביטל את החיוב בפיצויים בשל ירידת הערך, והנשיא ברק דחה את הבקשה לקיים דין נוסף וקבע כי לא הונחה תשתית ראייתית לנזק של ירידת ערך.

עו"ד צבי שטיין הוא עורך דין, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה, כשלים בבניה וירידת ערך במשך למעלה מ-30 שנים. 

המידע המוצג במאמר הוא כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ או חוות דעת משפטית, והוא אינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.

למאמרים נוספים של המחבר:

נזק זעום וסבל עצום: פיצוי בגין עגמת נפש בתביעות ליקויי בניה

כל הטעויות במינוי מומחה מטעם ביהמ"ש בתביעות ליקויי בנייה

האם כדאי לתבוע קבלן על ליקויי בנייה ומה הסיכויים להצליח בה?