ליקויי בניה בדירת מגורים יזכו את התובע בפיצוי משמעותי בשל רכיב הנזק הלא ממוני, הנע מאלפי שקלים בודדים ועד 100 אלף שקל לתביעה בגין נכס יחיד. עו"ד צבי שטיין, מומחה בתביעות ליקויי בניה, מסביר מהם הגורמים המשפיעים על פסיקת הפיצוי ואיזה ליקויים מזכים בפיצוי גבוה במיוחד
לצד הפיצוי בגין ליקויי בניה, ירידת ערך ואיחור במסירה, זכאי רוכש דירה לתבוע מהקבלן פיצוי בגין עוגמת הנפש. בפועל, אין קנה מידה אחיד לפסיקת פיצוי בגין עוגמת נפש, והוא משתנה מעניין לעניין ומשופט לשופט, בהתאם לאוריינטציה השיפוטית שלהם. לא מן הנמנע ששופט שחווה באופן אישי מצב של ליקויים בדירה שרכש, הוא או בן משפחתו, יבין טוב יותר מניסיון אישי את המצב שבו נמצא המתדיין שבפניו, ולעובדה זו עשויה להיות השלכה על גובה הפיצוי שייקבע על ידו.
"דירה אינה רק נכס כספי"
הבסיס המשפטי לפסיקת פיצוי בגין עגמת נפש מצוי בסעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א – 1970 הקובע כדלהלן: "גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות העניין".
בנושא זה נקבע על ידי בית המשפט העליון בע"א 348/79, חנה גולדמן נ' יצחק מיכאלי ואח' כי "בפסיקת הפיצויים על בית המשפט לשוות לנגד עיניו את העקרון, כי מטרת הפיצוי היא החזרת המצב לקדמותו, ואין מטרתו הענשת המפר... סעיף 13 לחוק התרופות לא נועד להוות מנוף לפסיקת פיצויים עונשיים בדיני החוזים". בנוסף, נקבע בפסק דין זה כי "לעתים ניתן לתקן ליקוי זה בסכום זעום, אולם הנזק בביצוע לקוי או באי תיקון האיטום והסבל ועוגמת הנפש – יכולים להיות עצומים".
כאשר עסקינן בדירת מגורים, יש לפסוק פיצויים משמעותיים בשל רכיב הנזק שאינו ממוני. ראו ת.א. (ירושלים) 725/80 בני יצחק נ' שיכון ופיתוח, מפי כבוד השופט (כתוארו אז) זיילר, בסוגיית עגמת הנפש: "בבואי לפסוק דמי נזק בפריט זה, נתתי דעתי לעובדת היסוד שדירתו של אדם איננה רק נכס כספי, אלא הוא מרכז חייו ומרכז חיי בני משפחתו. זהו נכס שאדם רגיל משקיע בו חלק משמעותי מהונו מתוך מגמה לאפשר ניהול חיים תקין מהנה לו ולמשפחתו. מידת הסבל ואי הנוחות הנגרמים למשפחה עקב ליקויים הנה לכן משמעותית מאוד".
הגורמים המשפיעים על פסיקת הפיצוי
1. סוג הליקויים והיקפם – ככל שהליקויים חמורים ובולטים יותר, מפריעים ומקשים יותר על חיי היומיום, ייפסק סכום גבוה יותר. 2. ככל שהליקויים מצריכים תיקונים יסודיים יותר, המחייבים פינוי של הדיירים עצמם מהדירה (לדוגמה, במקרה של צורך בהחלפה כל הריצוף בדירה) ומגורים בדיור חלופי המנתק את המשפחה מסביבתה הטבעית – ייפסק סכום פיצוי גבוה יותר, וככל שמשך השהיה מחוץ לדירה יהיה ארוך יותר כך יגדל הפיצוי בהתאם.
3. במקרה של צורך בפינוי התכולה, אריזתה, פירוק של ארונות או מטבח ואחסנתם לצורך ביצוע תיקונים יסודיים, ייפסק סכום גבוה יותר.
4. ככל שבוצעו על ידי הקבלן ניסיונות תיקון רבים יותר בתקופה שקדמה להגשת התביעה, ככל שתיקונים אלה נמשכו זמן רב יותר וככל שחוסר הנוחות של הדיירים בעת התיקונים היה גדול יותר, ייפסק סכום פיצוי גבוה יותר – זאת, במיוחד אם התיקונים לא פתרו את הבעיות והליקויים נותרו בעינם.
5. מצבים של אי סיום עבודות פיתוח סביבתיות והמשכתן לאחר כניסת הדייר לדירה מעבר למועד החוזי המובטח, מעלית שאינה עובדת, היעדר נגישות לחניה ו/או לכניסה לבית וכו' יגדילו את סכום הפיצוי שייפסק בגין עגמת נפש.
6. איחור במסירה של הדירה עשוי, במקרים מסויימים, לזכות את הדייר בפיצוי בגין עגמת נפש בנוסף לפיצוי בגין האיחור או בגין הצורך בדיור חלופי. ככל שהאיחור במסירה יהיה גדול יותר כך גם יגדל הפיצוי בגין עגמת נפש.
במקרים של ליקויי רטיבות ייפסק סכום גבוה יותר בהשוואה לליקויים אחרים. בתי המשפט בערכאות השונות פסקו בשורה ארוכה של פסקי דין כי ליקויי רטיבות הנם "רעה חולה" ועל כן הפיצוי בגין עגמת הנפש שייפסק במקרים כאלה יהיה גבוה יותר. הלכה זו נקבעה, בין היתר, בעניין דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נגד ויקטור נחמיאס ואח', שם קבע בית המשפט כי "אין כל יחס ישיר בין הסכום הנדרש לתיקון, לבין הסבל ועגמת הנפש שרוכש דירה עלול לסבול עקב ליקויים בדירה. הדוגמא הטובה ביותר לכך הוא נושא הרטיבות. לעיתים ניתן לתקן ליקוי זה בסכום זעום, אולם הנזק בביצוע ליקוי או באי תיקון האיטום, והסבל ועגמת הנפש – יכולים להיות עצומים... אין זה תפקידו של רוכש דירה לחפש את מקור חדירת המים ולתקנו. זה תפקידו של הקבלן, וכל האחריות חלה עליו... ולתקן מיד וכיאות כל ליקוי בבניה שמחדיר מים. כל ליקויי הבניה מתגמדים לעומת חדירת מים לדירה. ... חברה קבלנית צריכה לצפות, כי מסירת דירה לקויה ודולפת, ואי תיקון הליקויים במשך תקופה ארוכה, יסבו לרוכשים סבל ועוגמת נפש".
סכום פיצוי גבוה יותר ייפסק גם במקרה שנגרמה לדירה ירידת ערך משמעותית – במקרים שנבנה בפועל שטח דירה או מספר חדרים קטן מהמובטח, כאשר מידות של חדר היו קטנות ממידות המינימום כך שלא ניתן לנצל את החדר בצורה המלאה והסבירה, תקרה נמוכה בצורה משמעותית, מעברים ופרוזדורים צרים במיוחד ועוד. ככל שהיקף הליקויים ומשך הזמן שיידרש לתיקונם יהיו גדולים יותר, ייפסק סכום פיצוי גבוה יותר.
גורמים נוספים שיילקחו בחשבון על ידי בית המשפט בפסיקת הפיצוי בגין עגמת הנפש הם מידת ואופן התייחסות הקבלן לפניות הדיירים אליו בבקשות לתיקון הליקויים, הטרדה ובזבוז הזמן שנגרמו לדיירים בעבר ובעתיד וכן משך קיומו של ההליך המשפטי.
היקף הפיצוי הנפסק
בפרשת עו"ד בוגנים ארז נ' חיה הר צבי, ת"א (תל-אביב-יפו) 14638/05, פסקה השופטת בלהה טולקובסקי כי בקביעת שיעור הפיצויים בגין עגמת הנפש בגין ליקויי בניה ילקחו בחשבון, בין היתר, טיב הנכס בו נפלו הליקויים – האם מדובר בדירת מגורים, במבנה עסקי או אחר, טיב הליקויים, מידת חומרתם, מידת השפעתם על חיי היום יום בדירה, התנהלותם של הצדדים עובר להליך המשפטי ובמהלכו, עלות תיקון הליקויים ועוד.
השופטת טולקובסקי הביאה בחשבון בפסיקת הפיצוי, בין היתר, את חומרת הנזקים כך שהדירה הוכרה ותוארה על ידי המומחה כדירה שאינה ראויה למגורים; את התקופה שחלפה ממועד גילוי הנזק ועד לפתרון הבעיה – משך למעלה משנה וחצי, שבמהלכם נכפו על התובע מגורים בתנאים בלתי ראויים ובלתי סבירים; את חוסר יכולתו של התובע לפעול ולעשות דבר לתיקון הנזקים, בהיעדר שיתוף פעולה של הנתבעת שלא עשתה דבר לאיתור הנזילות ותיקונן; את ההליכים שנדרשו על מנת להביא את הבעיה לפתרון; את העובדה שהדירה שימשה לתובע גם כמשרד; ואת הטרחה היתרה וההוצאות האישיות שנגרמו לו בגין הצורך לטפל בנזקי הנזילות, ניהול ההליכים והשיפוץ בדירתו. "בעניין זה ונוכח מצב הדירה כפי שמשתקף מהתמונות ומתיאור המומחה, נראה כי חסד עשה התובע עם הנתבעת והנציגות, שלא עזב את דירתו ועבר להתגורר בדירה חלופית, עד לפתרון הבעיה, מה שהיה מגדיל את הנזקים", העירה השופטת בפסק הדין.
גובה הפיצוי הנפסק על ידי בתי המשפט נע בדרך כלל בין אלפי שקלים בודדים לבין עשרות אלפי שקלים ויכול להגיע לסכום של 100 אלף שקל ויותר (כפי שנפסק בפרשת בוגנים דלעיל) במקרים מסויימים, לתביעה לגבי נכס יחיד. כמובן שאם בתביעה אחת נתבעו נזקים בגין מספר דירות יחד, אזי הסכומים שייפסקו יהיו גבוהים יותר בהתאם למספר הדירות, להיקף הנזקים ולסוגם. ככל שמתקיימים במקרה המסוים מספר רב יותר של הגורמים המפורטים לעיל, סכום הפיצוי שייפסק בגין עוגמת נפש יהיה גבוה יותר.
עו"ד צבי שטיין הוא עורך דין, נוטריון ומגשר המתמחה בתביעות של ליקויי בניה, כשלים בבניה וירידת ערך במשך למעלה מ-30 שנים.
המידע המוצג במאמר הוא כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ או חוות דעת משפטית, והוא אינו מהווה המלצה לנקיטת הליכים או להימנעות מהם. כל המסתמך על המידע הכלול במאמר זה בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד ומסיר מכותב המאמר כל אחריות.
למאמרים נוספים של המחבר, ראו:
כל הטעויות במינוי מומחה מטעם בית המשפט בתביעות ליקויי בנייה
האם כדאי לתבוע קבלן על ליקויי בנייה ומה הסיכויים להצליח בה?
