חדשות

פרויקטים רבים "תקועים" בשלבי ההגדרה של הפרויקט ותמורותיו ופחות בשלבי החוזה המשפטי כתוצאה מסרבנות דיירים. עו"ד גילעד ושדי, עורך דין ומגשר המלווה דיירים בפרויקט תמ"א 38 ופינוי בינוי, מסביר מה עומד מאחורי תופעת הסרבנות וכיצד ניתן למנוע אותה

לאחרונה, בית המשפט הבהיר שוב לכולי עלמא כי זכויותיו של הרוב בבואו לקדם פרויקט התחדשות עירונית עולה על זכות הפרט להיאחז בדירתו. בית משפט השלום בהרצליה קיבל את תביעתם של 27 מדיירי בניין שהתקשרו עם יזם בעסקת פינוי-בינוי נגד דייר סרבן אחד. השופט יעקב שקד חייב את הדייר הסרבן לשלם לתובעים סכום של מיליון שקל, בתוספת 120 אלף שקל בגין הוצאות משפט. במוקד התביעה עומדים בעלי זכויות בבניין מגורים המצוי ברחוב סמטת עוזיה במתחם יוספטל שבשכונת מורשה ברמת השרון, שהתקשרו בשנת 2009 עם יזם לקידום פרויקט פינוי-בינוי.

פרויקטים של פינוי בינוי וכן פרויקטים של תמ"א 38 הינם פרויקטים שאפתניים המעניקים לדיירים הקיימים תועלות רבות ללא הצורך בהשקעה כספית מצדם. כיום, לאחר תיקון 3 לחוק התמ"א 38, המאפשר לבנות 2.5 קומות נוספות על גג הבניין, מתאפשר וכדאי ליזמים לבצע את פרויקט התמ"א באזורים רבים בהם הדבר כלכלי.

במהלך החיזוק/ההריסה וכשתנאי השטח מאפשרים זאת, יבנה היזם תוספות שונות לדיירים, כגון מרפסת שמש, תוספת חניות ומחסנים, ממ"ד ו/או תוספת חדר נוסף לדירה, בנוסף לכך יוחלפו בבניין תשתיות מים ביוב ותקשורת לתשתיות חדשות, תתווסף מעלית וישודרגו חזיתות הבניין.

הפרויקט מוגדר כ-"win win" – כלומר, מצב בו שני הצדדים מרוויחים. היזם בונה דירות נוספות שאותן הוא מוכר לצד ג' ובכך ממן את פעולות החיזוק והתוספות לדיירים הקיימים.

בכל פרויקט מעין זה מעורבים דיירים שדעותיהם שונות זו מזו ולרוב מובילות דעות אלו למחלוקות באשר לאופי הפרויקט והתמורה המתקבלת. כאשר לא מתיישרים ההדורים נוצרת תופעת "הסרבנות". סרבנותו של דייר יכולה להתעורר ממגוון סיבות. אחת הסיבות יכולה להיות משום שבמרבית המקרים יקבלו הדיירים השונים תמורה שונה, וזאת מכיוון שכל דירה פונה לכיוון אחר, ישנם דירות שונות בגודלן ובעלות חלק שונה ברכוש המשותף, יש כאלו בעלי חניות בטאבו ואלו שאין ברשותם חניה.

במקרים אחרים, ישנם דיירים המעוניינים לנצל את כוחם והצורך בחתימתם להנעת הפרויקט ולהתנות את הסכמתם בקבלת תמורה גדולה יותר משאר הדיירים. לעיתים דיירים אלו יחכו להיות האחרונים שחותמים על ההסכם על מנת להפעיל לחץ גדול יותר.

ישנם דיירים שאינם מעוניינים כלל בפרויקט וחוששים מההרס הרב והשינוי בתנאי המחייה שלהם העומדים להיפגע בתקופת הבנייה ואינם רואים לנגד עינם את התועלת הרבה ועליית הערך של דירתם, לעיתים בעשרות אחוזים, כתוצאה מהשדרוג של הבניין ודירתם הפרטית. סרבנים רבים נוקטים בשיטת "תמות נפשי עם פלישתים", כלומר, אם איני מקבל את מבוקשי לא יקבל אף דייר את התמורה המוצעת ובכך מנסים להפעיל לחץ וסחיטה של המערכת. כתוצאה מסרבנות דיירים פרויקטים רבים "תקועים" בשלבי ההגדרה של הפרויקט ותמורותיו ופחות בשלבי החוזה המשפטי.

המחוקק צפה פני עתיד וחוקק תקנה המאשרת את ביצוע הפרויקט ברוב של 66% של בעלי הדירות בבניין. תקנה זו מקלה עד מאוד בקידום הפרויקט מחד, אך מאידך יזמים רבים אינם מוכנים להיכנס לפרויקט שבו יש מחלוקות בין הדיירים למרות הצעת החוק, משום יכולתם לעכב את המהלך בערכאות משפטיות וזאת למרות הסיכוי הנמוך לעצירת/הפסקת הפרויקט.

ישנם דרכים רבות להתמודדות עם סרבנים שונים, הן משפטיות והן במציאת פתרונות ואיזונים לריצוי המתנגדים. אחד הדברים החשובים שיכולים למנוע דיירים סרבנים הוא לפעול למען השקיפות והשוויוניות ככל הניתן בכל הנוגע לתמורות אותם יקבלו הדיירים. כשהפרויקט מקודם באמצעות נציג/נציגות מצומצמת ורחוק מעיניי הדיירים, מתפתחת חשדנות היכולה להביא ליצירת אווירה עכורה שתוביל לבסוף למריבות וחיכוכים לא רצויים.

לאחר שדייר הביע את רצונו להתנגד יש לבדוק את מניעיו בפגישות נפרדות, במקרים רבים ביצוע התאמות שונות וספציפיות בדירתו של אותו דייר יגרמו לו לסגת מהתנגדותו. אם הדייר מתנגד בכל זאת, פתוחה הדרך להגשת תביעה נגדו שתידון בפני המפקח על הבתים המשותפים – שם תיבחן עילת התנגדותו אל מול הצורך לחזק את הבניין. על פי רוב תיטה הכף לטובת חיזוק הבניין היכול בעתיד לקרוס אם רעידת אדמה חזקה תפקוד את האזור.

הסטטיסטיקה מראה כי 50% מהסרבנים הנתבעים אינם מספיקים להגיע לדיון בעניינם משום שלאחר קבלת כתב התביעה הם אצים רצים לחתום על החוזה ומצטרפים לפרויקט בעל כורחם. דבר דומה קרה לזוג סרבנים בפרויקט ברחוב העצמאות ביהוד, שהוגשה נגדם תביעה על סירובם על סך 27 מיליון שקל.

למרות ובנוסף לכל האמור לעיל –בנוגע לדיירים סרבנים, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מומחים ולעיתים אף במגשרים מוסמכים להתדברות עם כלל הדיירים בדרכי נועם.

עו"ד גילעד ושדי הוא עורך דין ומגשר מוסמך העוסק במקרקעין, ליווי דיירים בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי

. www.vashdi.co.il