חדשות

בחינת זהות המוכרים, קיומם של שעבודים או משכונים בלשכת רישום המקרקעין, רישום הערת אזהרה והבנת היבטי המיסוי של העסקה יכולים לצמצם את הסיכונים המשפטיים העומדים בפני רוכשי דירה. עו"ד ירון גיל, המתמחה בתחום המקרקעין, מפרט עשרה כללים בסיסיים שעשויים לחסוך לכם הרבה כאב ראש בהמשך

מספרים על דן, בחור רווק שחי בבית בו גדל יחד עם אביו, ועבד בעסק המשפחתי. כאשר גילה שהוא עומד לרשת הון עתק, כשאביו החולה ימות, החליט שעליו לחפש אישה שאיתה יוכל לחלוק את העושר הזה. ערב אחד, במהלך פגישת משקיעים, עיניו נתפסו על האישה הכי יפה שיצא לו לראות. יופייה הטבעי גרם לו להחסיר פעימה. "אני נראה כמו סתם בחור רגיל", הוא אמר לה, "אך בעוד כמה שנים, אבי יהיה חולה ואני עומד לרשת 200 מיליון דולר". מופתעת לחלוטין, ביקשה האישה את כרטיס הביקור שלו, ושלושה ימים לאחר מכן, הפכה להיות אמו החורגת...

לא אחת אנו כעורכי דין נתקלים בפניות של רוכשי דירות  אשר כתוצאה מתמימות או חוסר ידע משפטי, ביצעו פעולות שחשפו אותם בפני הונאות, סיכנו את זכויותיהם וכפועל יוצא הביאו לידי אובדן הממון הרב אותו השקיעו או אמורים היו להשקיע ברכישת הדירה.

במאמר קצר זה אנסה לתמצת את הכללים הבסיסיים הנדרשים לבחינה ויישום בעת רכישת דירה, וזאת בכדי לתאר ולו בקצרה את הסיכונים המשפטיים בפניהם עלולים לעמוד רוכשי דירות.

1. בחינת זהות המוכרים: בשלב הראשון יש לבצע אימות של שמות המוכרים ותעודות הזהות שלהם אל מול טפסי רישום הזכויות הקיימים בלשכת רישום המקרקעין, מנהל מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת. אם המוכר הינו שלוח של בעל הדירה, יש לבחון קיומו של ייפוי כוח נוטריוני המציין את הסמכתו של השלוח לביצוע פעולת המכירה.

2. בחינת המצב המשפטי של הנכס: בחינת קיומם של שעבודים או משכונים על הנכס העלולים למנוע את אפשרות המכירה. בחינות אלו יבוצעו באמצעות בחינות נסח טאבו בלשכת רישום המקרקעין ו/או אישורי זכויות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה המשכנת וכן ברישומי רשם המשכונות. בנוסף, מומלץ לקונה לבצע בדיקה במנהל ההנדסה שברשות המקומית בה נמצא הנכס, וזאת בכדי לוודא שלא בוצעו שינויים בלתי מאושרים בנכס (לדוגמה, בנייה חריגה, הוספת חדרים ושינויים העלולים להשפיע על מחירו הריאלי של הנכס וכן בחינת קיום צווי הריסה על הנכס במלואו או בחלקו). יש לבדוק גם את הגרים בדירה – שוכרים העושים שימוש בנכס הם בעלי התחייבות חוזית מול בעלי הנכס, בתחייבות העשוייה להשפיע על מועדי האכלוס או על זכות האכלוס בדירה, במקרים של דיירים מוגנים מתוקף חוק הגנת הדייר.

3. בחינת היבטי מיסוי והיטלים קיימים. על הקונים להבין היטב את העלויות להן ידרשו במסגרת תהליך רכישת הנכס עוד בטרם יחתמו על חוזה המכר. קונה הנכס עלול להידרש לתשלום של מס רכישה, אשר הינו פועל יוצא של מחיר הדירה, מספר הדירות השייכות לו באותה העת וכן מסוג העסקה שבוצעה (עסקת מתנה).

4. סיכום עם מוכר הדירה לגבי הפריטים אשר נשארים בדירה. על הקונה לוודא ולציין בהסכם הרכישה באופן מפורט את הפריטים האמורים להישאר בדירה בעת מסירתה. בין היתר מומלץ לציין ארונות מטבח, מזגנים, צנרת מיזוג, מנורות, ארונות חדר רחצה וכיוצ"ב.

5. רישום הערת אזהרה.  מטרתה של הערת אזהרה היא מניעת ביצועה של עסקה נוגדת. הערת אזהרה לטובת הקונה תירשם לצד שם הבעלים הרשום על הנכס, כך שכל המבקש לקיים עסקה נוספת לגבי הנכס יגלה שקיימת כבר התחייבות של בעליו כלפי קונה אחר. כוחה של הערת אזהרה גובר גם כלפי נושה מאוחר.

6. בחינת הדירה ומתקניה. המדובר בבחינה פיזית של הדירה על כלל המתקנים והמחוברים הצמודים לה במטרה לגלות ליקויים ופגמים בנכס טרם מסירתו. בין יתר הבדיקות שמומלץ לבצע: בדיקת תקינות החשמל, זרמי המים בברזים, סדקים, רטיבויות.      ישנם מקרים שבהם מומלץ להסתייע בשירותי מהנדס מקצועי אשר יבחן היבטים הנדסיים ובכלל זה היבטי תכנון. בנוסף, יש לשאול את בעלי הנכס לגבי פגמים או ליקויים הידועים להם.

7. ביצוע תשלומים. את כספי התשלום הראשון יש לשמור בנאמנות אצל עורך הדין של אחד הצדדים עד לאחר רישום הערת אזהרה לטובת הקונים. את כספי התשלום האחרון יש למסור רק בכפוף למסירת החזקה בנכס. יש לשמור אסמכתא לגבי כל תשלום שבוצע. קבלה בגין התשלום או צילום של שיק בנקאי ואישור קבלה על גביו מהווים אסמכתא מספקת.

8. דיווח לרשויות המיסים. מוכר ורוכש זכות במקרקעין חייבים בהגשת הצהרה בעניין עסקת המקרקעין, תוך ‎30 יום מיום ביצוע העיסקה, למשרד מיסוי מקרקעין האזורי שנכס המקרקעין מצוי בתחומו. ההצהרה מתבצעת על גבי טפסים מתאימים שאותם ניתן לקבל במשרדי מיסוי מקרקעין.

אם ברצון המוכר או הקונה להגיש הצהרה הכוללת שומה עצמית של מס השבח או של מס הרכישה, יש באפשרותם להגיש את הדיווח תוך 50 ימים מיום ביצוע העיסקה ובלבד שהמס על פי השומה העצמית שנעשתה על ידם ישולם תוך פרק זמן זה. תשלום מס הרכישה או קבלת הפטור יבוצעו בהתאם למדרגות מס הרכישה העדכניות המפורסמות ברשומות.

9. עריכת פרוטוקול מסירה. ביום מסירת הדירה יש לערוך פרוטוקול מסירה, שיכלול אישור של הקונה כי קבל את החזקה בדירה לידיו, לאחר שבדק אותה ומצאה במצב טוב ותקין לשביעות רצונו וכן  אישור של המוכר על קבלת יתרת התמורה. על הקונה לוודא כי במעמד חתימת הפרוטוקול ימסרו לידיו או לידי בא כוחו המסמכים הבאים: פטור ממס שבח, אישור עיריה בתוקף, ייפוי כח בלתי חוזרים, בקשה למחיקה וייפוי כח בלתי חוזר  של קונים. אם לא יומצאו כל האישורים המתאימים, אזי יישאר כסף בנאמנות בידי עורך הדין עד להמצאתם.

10. בהירות ההסכם. על הקונה לוודא כי תנאי ההסכם ברורים לו, כמו גם מועדי התשלום וההצמדות למדדים השונים. חשוב להקפיד שלא יוותרו נושאים העלולים להיות מפורשים מאוחר יותר באופן שונה, דבר העלול להוביל לבעיות עתידיות בקיומו של החוזה.

אין במאמר זה להוות ייעוץ משפטי. מומלץ ביותר לפנות לעורך דין טרם ביצוע עסקה במקרקעין.

עו"ד ירון גיל הוא בעליו של משרד עורכי הדין יעקבסון-גיל, המתמחה בתחום המקרקעין, לרבות ענייני מיסוי, ליקויי בנייה, בתים משותפים והתחדשות עירונית

. www.jglaw.co.il