עורך הדין שטיפל עבור לקוח בשינוי ייעוד מגרש מחקלאות לבנייה, גילה באקראי כי הלקוח מכר את המקרקעין. ביהמ"ש דחה את תביעת עורך הדין לפיצויי ציפייה בשיעור של 1.5% משווי המקרקעין הבנויים, אך פסק לו שכר ראוי לאור מאמציו שהעלו את שווי הקרקע
עורך דין פעל לשינוי ייעוד מגרש שבבעלות הלקוח והשבחתו, אולם בטרם השלים את הטיפול הלקוח מכר חלק מהקרקע מבלי ליידע את עורך הדין. בית משפט השלום קבע כי משמעותה של עסקת המכר היא למעשה הפסקת ההתקשרות עם עורך הדין ופסק לו שכר טרחה ראוי של 5% משווי המקרקעין במועד מכירתם.
לקבלת עדכוני חדשות, פסיקה וחקיקה ישירות למייל, לחץ כאן
בין התובע, עורך דין במקצועו, לבין הנתבע נחתם הסכם שהסדיר את השירותים המשפטיים שסיפק התובע ללקוח בנוגע למגרש שהיה בבעלותו. אותו מגרש היה חלק מגוש מקרקעין ששימש קרקע חקלאית שיועדה למתחם הרכבת הקלה. ההסכם התמקד בפעולות התובע לשינוי הייעוד של המגרש והשבחתו.
בשנת 2004 החליטה הוועדה המקומית על הכנת תב"ע שעיקרה שינוי יעוד המקרקעין מאדמה חקלאית לאדמת מגורים. כעבור כשלוש שנים, מכר הלקוח חלק מהקרקע ותמורת המכירה קיבל 621,988 שקל. שנה לאחר הגשת התביעה, ויותר מחמש שנים לאחר מכירת המקרקעין, אושרה התב"ע ששינתה את ייעוד המקרקעין מחקלאות לבנייה.
גילה על המכירה באקראי
לטענת עורך הדין, הלקוח מכר את המגרש בטרם שונה ייעודו מבלי לשלם שכר טרחה. לדבריו, הוא פעל לקידום שינוי ייעוד הקרקע ועדכן את הלקוח בעל פה ובכתב בדבר התקדמות ההליכים, אולם בשלב מסוים נודע לו באקראי כי הלקוח מכר את המקרקעין. בעקבות כך, דרש עורך הדין בכתב את שכר טרחתו על פי ההסכם. משהלקוח סירב, הגיש עורך הדין את התביעה לבית המשפט, שבה עתר לחיוב הלקוח בסך של 346,913 שקל בגין הפרת חוזה.
עורך הדין טען בתביעתו כי השכר הראוי צריך להיות זהה לשכר החוזי בהסכם – 5% משווי המקרקעין לפי הייעוד החדש. עוד טען התובע כי הוא זכאי לקבל שכר ראוי שלא שלא יפחת מ-1.5% משווי המקרקעין הבנויים, וזאת בהתבסס על פסיקה שעניינה פיצויי ציפייה.
הלקוח טען מנגד כי ההסכם דיבר על תשלום על בסיס הצלחה – אם יתקבלו פיצויים או במקרה של שינוי ייעוד המקרקעין. לטענתו, משלא קיבל פיצוי ומכר את הקרקע בייעודה המקורי החקלאי, הוא אינו חייב בשכר טרחת עורך הדין.
סיבה הוגנת להפסקת ההתקשרות
השופט יאיר דלוגין קבע כי עורך הדין פעל לאורך שנים לשינויי ייעוד המקרקעין, תוך שהוא נוקט בטקטיקות שונות להפעלת לחצים על הגורמים התכנוניים שהניבו הנאה ללקוח, במובן זה שכבר במועד מכירת המגרשים, שווים היה גבוה יותר ביחס לשווים במועד ההסכם.
עם זאת, קבע השופט כי הרושם שנוצר בקרב הלקוח מהמכתבים ששלח עורך הדין הוא כי כלל לא ברור מתי ואם בכלל יושגו זכויות הבנייה, ואכן בפועל פירות הטיפול המשפטי במקרקעין שהחל ב-2001 הבשילו רק ב-2012.
בנוסף נקבע כי הצורך בביצוע המכר נולד עקב מצוקתו הכלכלית של הלקוח. השופט ציין כי גם במקרים שבהם עודכן הלקוח על ידי עורך הדין, לא הובהר לו כי אם ימכור את המקרקעין בטרם שינוי הייעוד הוא עתיד להפסיד כספים רבים. לכן, קבע השופט, ללקוח עמדה סיבה הוגנת וסבירה לביצוע עסקת המכר בטרם שינוי ייעוד המקרקעין, שנפקותה היתה למעשה הפסקת ההתקשרות עם עורך הדין.
השופט הדגיש כי משעמדה ללקוח סיבה הוגנת להפסקת ההתקשרות, עורך הדין לא זכאי לפיצויי ציפייה. בנסיבות אלו, יש להעמיד את שכר הטרחה הראוי על סך של 5% משווי המקרקעין במועד מכירתם על ידי הלקוח, כ-40 אלף שקל, לאחר שהמגרשים נמכרו בטרם שינויי הייעוד ובטרם ניצול זכויות הבנייה ובניית פרויקט מגורים בשטחם.
