בית המשפט העליון שם קץ להתחכמויות של הבנקים המחתימים לקוחות תמימים וקשי-יום על סעיפי משכנתא תמוהים בשעה שאלה עלולים שלא להבין ולדעת את זכויותיהם לדיור חלופי. השופטים ניל הנדל, מרים נאור וצבי זילבר טל פסקו תקדימית כי סעיף המצוי בהסכם משכנתא טיפוסי עם הבנק, עליו חתמה בעלת הדירה, הוא חסר כל תוקף משפטי ובטל
בית משפט העליון קיבל החלטה תקדימית בנושא ההגנה על לוקחי משכנתאות והזכות לדיור חלופי. פסק הדין התקדימי ניתן בפרשת בנק דיסקונט שפינה אישה וארבעה ילדים מביתם בשל פיגור בהחזר תשלומי המשכנתא. האישה טענה כי מגיע לה דיור חלופי ואילו הבנק טען כי ויתרה על זכות זו במסגרת חוזה ההלוואה עליו חתמה. בית המשפט העליון, אליו התגלגלה הפרשה, קבע כי על הבנק לדאוג לדיור חלופי בטרם יפנה את הדיירים מביתם.
בשנות ה-90 נטלו בני זוג הלוואות מבנק דיסקונט בסך כולל של כ-580 אלף שקל ובתמורה משכנו את דירתם. לאחר שפיגרו בני הזוג בהחזר תשלומי ההלוואות, פתח הבנק בהליכי הוצאה לפועל לשם גביית החוב. לימים, החליטו בני הזוג להיפרד, ולאחר שבית המשפט לענייני משפחה הורה על פירוק השיתוף בדירתם המשותפת, נקבע כי מהתמורה שתתקבל בעד מכירתה, תשולם יתרת החוב לבנק. אם הדירה לא תימכר, על האישה לפנות את הדירה עד לדצמבר 2007 כדי למכור אותה.
האישה, שהוכרזה בינתיים כפושטת רגל, ביקשה לעכב את הליכי ההוצל"פ נגדה עד שיינתן לה דיור חלופי, היא פנתה בבקשה לבית משפט השלום בחיפה שיימנע מהבנק מלפנות אותה ואת ילדיה מהדירה עד שיינתן לה דיור חלופי. הבנק טען כי האישה חתמה במסגרת חוזה ההלוואה על סעיף, לפיו היא מוותרת על זכותה לדיור חלופי ולכן אינה זכאית לו.
בסופו של דבר התיק הועבר לבית המשפט לענייני משפחה, אשר קיבל את תביעתה. אלא שבנק דיסקונט לא קיבל את פסיקתו, והגיש ערעור לבית המשפט המחוזי, שם התהפכה ההחלטה. נקבע כי טענת האישה כי לא הסבירו לה שהיא מוותרת על זכותה לדיור חלופי עם החתימה על ההלוואה, תמוהה, וכי הבנק פעל כדין.
לאור זאת, הגישה האישה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון, במסגרתה עמדה על טענתה כי עומדת לה הזכות לדיור חלופי. האישה הוסיפה כי יש לאפשר לה ולארבעת ילדיה להתקיים בכבוד ולגור תחת קורת גג, שאם לא כן, ייגרם לה ולילדיה הקטנים נזק בלתי הפיך.
הבנק טען מנגד כי מדובר במקרה שלא מצדיק דיון בפעם השלישית. לטענתו, האישה וויתרה מפורשות על הזכות לדיור חלופי והבינה היטב על מה חתמה.
על הבנק היה לוודא
בפסק דינו, קבע השופט ניל הנדל כי הבנק, שהוא הצד החזק להסכם שאותו אף ניסח, היה צריך לוודא כי האישה הבינה את תוכן חוזה ההלוואה שעליו חתמה. השופט הנדל פסק כי אדם שאינו משפטן, הקורא את החוזה, עלול שלא להבין ולדעת את זכויותיו לדיור חלוף.
במקרה זה, בנק דיסקונט לא הצליח להוכיח כי הסביר לאישה על זכותה לדיור חלופי, ואף לא נטען שהבנק פעל לפי נוהל מסוים בו הוא מיידע את לקוחותיו על משמעות הוויתור. מאחר והבנק לא פעל כנדרש ולא הבהיר לאישה את זכותה לדיור חלופי, קבע השופט הנדל כי אין לראותה כמי שוויתרה על זכות זו.
השופטים מרים נאור וצבי זילברטל הצטרפו לעמדת השופט הנדל, והוכרז פה-אחד כי אין תוקף לתניית הוויתור עליה חתמה האישה. משכך, נפסק כי בנק דיסקונט לא יוכל לפנות את האישה וילדיה מביתם, עד שיימצא להם דיור חלופי על ידי רשם ההוצאה לפועל. בנק דיסקונט אף חויב בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 20 אלף שקל.
העליון מקדם ההגנה על 'האזרח הקטן' מול גופים גדולים וחזקים
בית המשפט העליון קיבל אפוא את בקשת האגף לסיוע משפטי במשרד המשפטים, ופסק כי סעיף המצוי בהסכם משכנתא עם הבנק, עליו חתמה בעלת דירה, הוא חסר תוקף. מדובר במקרה שבמסגרתו אישה לקחה הלוואת משכנתא מהבנק ובהסכם המשכנתא נכלל סעיף, שבו ויתרה האישה על זכותה לדרוש דיור חלופי, בניגוד לסעיף 38 לחוק ההוצאה לפועל המגן על בעלי דירות החייבים כספים לבנקים למשכנתאות ועומדים בפני פינוי.
במסגרת בקשת רשות הערעור שהגישו עורכי הדין ניר פוקס ואורנית בירם מהאגף לסיוע משפטי נידונה השאלה האם בעצם חתימתה של האישה על סעיף הוויתור בהסכם המשכנתא, יש לראות בה כמי שוויתרה על זכותה מכוח החוק לדיור חלופי. זאת לאחר שכאמור בית המשפט לענייני משפחה קיבל את טענתה בדבר זכותה זו ואילו בית המשפט המחוזי בחיפה החליט ברוב דעות לקבל את ערעור הבנק ולראות בחתימתה על הסכם המשכנתא משום ויתור על זכות זו.
בפסק דינו התייחס בית המשפט העליון לסעיף המופיע בהסכם ההלוואה שלקחה האישה, לפיו: "מצהיר בזה הלווה במפורש שהוראות סעיפים 38 ו-39 לחוק ההוצאה לפועל, תשכ"ז-1967, לא יחולו על הנכסים ו/או זכויות החכירה והלווה לא יהיה מוגן על פי הסעיפים הנ"ל. הלווה לא יהיה זכאי לדרוש כי יועמד לרשותו ולרשות בני משפחתו סידור חלוף, לא בדרך של המצאת דירה אחרת ולא בדרך של תשלום פיצויים ולא בכל דרך אחרת".
בית המשפט העליון קבע כי הוראה זו לכשעצמה אינה מהווה הוכחה לכך שהבנק שממנו לקחה משכנתא הבהיר לאישה על הזכות לדיור חלוף, ומשלא העיד הבנק את הפקיד שבפועל החתים אותה על ההסכם, לא עלה בידו להוכיח שאכן הוסברה לה הזכות המוקנית לה ושבעצם חתימתה היא מוותרת על זכותה זו.
"הפער קיים בין ויתור על היכולת לדרוש לבין ויתור על קבלת זכות בדין", נפסק להלכה. "כדי לחדד את הנקודה, אדם רשאי או זכאי לדרוש פיצויים על ידי הגשת התביעה, אבל אין זה אומר בהכרח כי הדין מכיר בזכותו לקבל פיצויים. האם אדם, וההנחה היא שאינו בקיא ברזי הדין כפי שבמקרנו, יבין מנוסח התניה כי קיימת לו מכח החוק זכות לדיור חלוף? האם יבין כי הוא מוותר עליה בהסכמתו לתניה זו? סבורני שהתשובה שלילית. אדם, לכל הפחות שאינו משפטן, לא יכול להבין בהכרח כי עומדת לו זכות חוקית לדיור חלוף ולא רק זכות לדרוש. הוא לא יבין כי הדרישה נוגעת לזכות וודאית וכי בהסכמתו לסעיף זה בהסכם הוא מוותר על אותה זכות".
לדברי עו"ד אוסאמה חזבון, ראש תחום פשיטות רגל והוצאה לפועל בלשכה לסיוע משפטי מחוז חיפה, "מדובר בהחלטה חשובה הנוגעת להסכמי הלוואות משכנתא רבים, בהם מופיע נוסח זהה או דומה לסעיף זה. בפסק דינו מקדם בית המשפט העליון את ההגנה על 'האזרח הקטן' אל מול גופים גדולים וחזקים כמו הבנקים למשכנתאות. פסק דין זה מחזק ומדגיש את חובתם של הבנקים למשכנתאות, אשר מהווים את הצד החזק בהסכם, להבהיר ללוקחי המשכנתאות בצורה ברורה ופשוטה כי קיימת להם זכות לדיור חלוף ואת משמעות הוויתור של זכות זו".
קץ להתחכמויות של הבנקים
לדברי עו"ד צבי וישנגרד, העוסק בהסדרי חובות ובייצוג חייבים וזוכים מול ההוצאה לפועל, חשיבותו של פסק הדין בכך שבית המשפט העליון לא מקבל את טענות הבנק לפיהן חתימתו של לווה על מסמך מונעת ממנו טענת "לא ידעתי על מה החתימו אותי".
"כל עורך דין המייצג חייבים נתקל לא פעם באותה טענה של לקוחות הבנקים (ובמיוחד לקוחות בנקים שהשפה העברית שגורה בפיהם) שהפקיד החתים אותם 'כאן, כאן וכאן'", מסביר עוה"ד וישנגרד. "מי מאתנו לא חתם על עשרות מסמכים מבלי לקרוא את הכתוב על גבי אותם מסמכים? כמה עורכי דין שנוטלים משכנתא קוראים היטב את מסמכי המשכנתא?".
לדברי עוה"ד וישנגרד, בית המשפט קבע ובצדק רב כי על הבנק מוטלת החובה להוכיח כי הלקוח הבין משמעות החתימה על גבי מסמכי המשכון ובמיוחד נשא ויתור דיור חלוף. "טוב היה לו המחוקק היה מונע מהבנקים אפשרות להכניס סעיף זה, שכן מחד נקבע בתיקון 29 לחוק ההוצאה לפועל שיש לתת לחייבים דיור חלוף, ומאידך מתחכם הבנק ומכניס סעיף המאפשר לו 'לזרוק' את הלווה לרחוב ומבלי לדאוג לו לקורת גג", אומר עו"ד וישנגרד.
