חדשות

בשנים האחרונות ישנה מגמה הולכת וגדלה של פרויקטים תמ"א 38 התופסים תאוצה בערים רבות בארץ, עם זאת הפרויקטים מלווים בלא מעט מכשולים וקשיים בדרך. כמעט בכל פרויקט כזה נתקלים בדייר אחד או קומץ דיירים שמתנגדים לפרויקט. מהן הסיבות להתנגדות ובאיזה אופן ניתן להתמודד עם הסרבנים?

פרויקט תמ"א 38 הוא פרויקט שאפתני ומבטיח, המקנה לדיירים בבניינים שנבנו לפני שנת 1980 לבצע חיזוק ותוספות בנייה על ידי יזם שיבנה דירות על גג הבניין ובכך יממן את הפרויקט. כיום, לאחר תיקון 3 לחוק, המאפשר לבנות 2.5 קומות נוספות על גג הבניין – מתאפשר וכדאי ליזמים לבצע את פרויקט התמ"א באזורים רבים ובכללם ערי הפריפריה.

במהלך החיזוק וכשתנאי השטח מאפשרים זאת, יבנה היזם תוספות שונות לדיירים כמו: מרפסת שמש, תוספת חניות ומחסנים, ממ"ד או תוספת חדר נוסף לדירה. בנוסף לכך יוחלפו בבניין תשתיות מים ביוב ותקשורת לחדשות, תתווסף מעלית  וישודרגו חזיתות הבניין.

הפרויקט מוגדרwin win , כלומר מצב שבו שני הצדדים מרוויחים. היזם לאחר הוצאות החיזוק והתוספות לדיירים הקיימים בונה 4-12 דירות (תלוי בבניין ובהסכמות עם הדיירים). ובכל פרויקט כזה מעורבים דיירים שדעותיהם שונות זו מזו, ולרוב מובילות דעות אלו למחלוקות באשר לאופי הפרויקט והתמורה המתקבלת.

אחת הסיבות לסרבנותו של דייר יכולה להיות משום שבמרבית המקרים יקבלו הדיירים השונים תמורה שונה וזאת מכיוון שכל דירה פונה לכיוון אחר, ישנן דירות שונות בגודלן ובעלות חלק שונה ברכוש המשותף, יש כאלו בעלי חניות בטאבו ואלו שאין ברשותם חנייה.

סיבה נוספת נעוצה בקיומם של דיירים המעוניינים לנצל את כוחם ואת הצורך בחתימתם להנעת הפרויקט, ולהתנות את הסכמתם בקבלת תמורה גדולה יותר משאר הדיירים. לעיתים, דיירים אלו יחכו להיות האחרונים שחותמים על ההסכם כדי להפעיל לחץ גדול יותר.

פרויקטים תקועים

אך ישנם דיירים שכלל לא מעוניינים בפרויקט, וחוששים מההרס הרב ותנאי המחייה שלהם שעומדים להיפגע במהלך תקופת הבנייה המחודשת, ואינם רואים לנגד עינם את התועלת הרבה ועליית הערך של דירתם, לעיתים בעשרות אחוזים כתוצאה מהשדרוג של הבניין ודירתם הפרטית.

סרבנים רבים נוקטים בשיטת "תמות נפשי עם פלישתים", כלומר, אם איני מקבל את מבוקשי – לא יקבל אף דייר את התמורה המוצעת.

כתוצאה מסרבנות הדיירים, פרויקטים רבים "תקועים" בשלבי ההגדרה של הפרויקט ותמורותיו, ופחות בשלבי החוזה המשפטי.

המחוקק צפה את פני העתיד ולכן חוקק תקנה המאפשרת את ביצוע הפרויקט ברוב של 66% של בעלי הדירות בבניין. מחד, תקנה זו מקלה עד מאוד בקידום הפרויקט, ומאידך יזמים רבים אינם מוכנים להיכנס לפרויקט שיש בו מחלוקות בין הדיירים למרות הצעת החוק, בשל יכולתם לעקב את המהלך בערכאות משפטיות וזאת למרות הסיכוי הנמוך לעצירת או להפסקת הפרויקט כולו.

50% מהסרבנים נכנעים מהר

ישנן דרכים רבות להתמודדות עם סרבנים שונים, הן משפטיות והן במציאת פתרונות ואיזונים לריצוי המתנגדים. אחד הדברים החשובים שיכולים למנוע דיירים סרבנים הוא לפעול למען השקיפות והשוויוניות ככל הניתן בכל הנוגע לתמורות שאותן יקבלו הדיירים. כשהפרויקט מקודם רחוק מעיני הדיירים מתפתחת חשדנות היכולה להביא ליצירת אווירה עכורה, שתוביל לבסוף למריבות וחיכוכים לא רצויים.

לאחר שדייר הביע את רצונו להתנגד, יש לבדוק את מניעיו בפגישות נפרדות. במקרים רבים ביצוע התאמות שונות וספציפיות בדירתו של אותו דייר יסיגו אותו מהתנגדותו. במידה והדייר מתנגד בכל זאת, פתוחה הדרך להגשת תביעה נגדו, שתידון בפני המפקח על הבתים המשותפים – שם תיבחן עילת התנגדותו אל מול הצורך לחזק את הבניין. לרוב תיטה הכף לטובת חיזוק הבניין היכול בעתיד לקרוס במידה ורעידת אדמה חזקה תפקוד את האזור.

הסטטיסטיקה מראה כי 50% מהסרבנים הנתבעים אינם מספיקים להגיע לדיון בעניינם, משום שלאחר קבלת כתב התביעה הם אצים לחתום על חוזה התמ"א ובתמורה נמשכת התביעה נגדם.

למרות כל האמור לעיל בנוגע לדיירים סרבנים, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע מומחים ומגשרים מוסמכים להידברות עם כלל הדיירים בדרכי נועם.

הכותב הוא עו"ד שעוסק במקרקעין, ומגשר מוסמך מטעם ועדת גדות והנהלת בתי המשפט, בעל תואר M.B.A, המעניק שירותי גישור בתחום דיני משפחה, דיני עבודה ועניינים קהילתיים