להשקעה בנדל"ן בארצות הברית יש היבטים משפטיים שונים מאלו הנהוגים בארץ. אלו המושגים שאתם צריכים להכיר
שוק הנדל"ן בארצות הברית מאופיין בשקיפות
מלאה בכל האספקטים הקשורים לנכס. לכל נכס בארה"ב יש מספר תעודת זהות Assesor Parcel Number), ובקיצור APN) בדומה לגוש/חלקה בישראל, וקיים תיעוד היסטורי
ותיעוד נוכחי שבו מצוינים פרטי הנכס המלאים: זיקות הנאה שנרשמו לטובת צדדים
שלישיים, משכנתאות שנלקחו והנכס משמש כבטוחה לפירעונן, עיקולים, תביעות, הערות
אזהרה ועוד, בדומה לנסח טאבו.
הרשות המנהלת את הרישום היא רשות המחוז (County Recorder office) שבו נמצא הנכס הספציפי. כלומר, לכל מחוז בארה"ב יש טאבו
נפרד וכולם מחוברים למערכת ממוחשבת.
חוזה הרכישה לנכס למגורים בארה"ב שונה
ממדינה למדינה. מדובר בחוזים אחידים המומלצים על ידי איגוד המתווכים באותה מדינה.
כ-99% מהעסקאות נעשות עם אותם חוזים אחידים, הכוללים בתוכם את כל האלמנטים החשובים
בעסקת רכש של נדל"ן למגורים. בקליפורניה, לדוגמה, חוזה הרכישה האחיד מקנה
לרוכש שבועיים לבדיקת נאותות, שבהם יש באפשרותו לבחון את הנכס ולהודיע למוכר אם
הוא מחליט לבטל את העסקה מכל סיבה שהיא. המוכר, לעומת זאת, לא יכול לבטל את העסקה
ללא אישור של הקונה למעט במקרים שבהם הקונה לא עומד בתנאי ההסכם (לדוגמה, לא שילם
את התמורה עבור הנכס בזמנים שנקבעו).
כמחצית מהמדינות בארה"ב משתמשות בחברות
"אסקרו" (Escrow Companies) כדי לבצע את פעולת הרכישה או המכירה של נכס מקרקעין.
תפקידה של חברת האסקרו היא לשמש נאמן בין מוכר הנכס לרוכש הנכס ולטפל בעסקת הרכישה
בכל הקשור לתשלום והרישום התקין של הנכס על שם הרוכש.
חברת האסקרו דואגת גם לשלם לצדדים שלישיים –
כגון מתווכי הנדל"ן, רשויות המס השונות, בנקים שנתנו משכנתאות עבור רכישת הנכס,
ועד בית, ארנונה ועוד – את התשלומים המגיעים להם. ביום סגירת עסקת האסקרו (Closing of Escrow) הנכס נרשם על שם הרוכש כשהוא נקי משעבודים וזכויות צדדים שלישיים
והמוכר מקבל את הכסף שעליו סוכם בחוזה הרכישה (בניכוי הוצאות, עמלות וכד').
במדינות שבהן אין חברות אסקרו, כגון ניו יורק, העבודה של חברת האסקרו מבוצעת על
ידי עורכי דין, בדומה לישראל.
רישום הבעלות על נדל"ן בארה"ב מבוצע
כאמור בטאבו המחוזי. כל אדם יכול להכין שטר מכר, לחתום עליו בפני נוטריון ולקחת את
השטר לרישום במשרדי הטאבו המחוזי, ובכך להעביר הלכה למעשה בעלות בנכס לאדם אחר. בפועל,
הטיפול ברישום מתבצע ברוב המקרים על ידי חברת רישום ובעלות הנקראת "Title Company",
שתפקידה לדאוג שהרישום מבוצע כיאות וששטר המכר (Grant Deed) נחתם כנדרש על ידי אדם הרשאי
להעביר בעלות בנכס.
חברת הרישום, שהיא גוף פרטי לחלוטין המצוי תחת
רגולציה ופיקוח ממשלתי, מנפיקה תמורת תשלום המהווה כ-3/4% מערך הנכס פוליסת ביטוח
על הבעלות, המבטחת את הבעלים (הרוכש) נגד תביעות של צדדים שלישיים או נגד מצב שבו
הרישום לא בוצע כיאות.
לאחר חתימת חוזה הרכישה, עורך דין מטעם חברת
הרישום מתחיל לבדוק את הנכס במשרדי הרשויות השונות, מוודא שאין עליו חובות או
עיקולים נוספים ומזמין טפסים שונים הדרושים לעסקה. תהליך הבדיקה יכול להימשך מספר
ימים עד שבועיים, תלוי במדינה וביעילותה.
חוקי הנדל"ן בארה"ב הולידו את ה-LLC – תאגיד
משפטי מוגבל להחזקה בנדל"ן ארה"ב, המאפשר למשקיע חשיפה אחראית לשוק
הנדל"ן. התאגיד השקוף לצורך ההחזקה בנכס מוגבל מבחינת יכולת התשלום שלו בגין
תביעות צד ג' ואחרות. כך, תקרת הפיצוי של דייר או כל גורם אחר מבחינה משפטית
מוגבלת רק להון העצמי של התאגיד. צורת ההחזקה הזו היא הנפוצה ביותר בשוק
הנדל"ן בארה"ב והיא אפקטיבית וכדאית מאוד בעיקר במקרה של רכישת יותר
מנכס אחד.
* עו"ד יובל זיו הוא מנכ"ל
"פסיפיק הולדינגס"
