חדשות

חוזה למכירת מגרש פוצל לשני הסכמים במטרה להתחמק מתשלום מס שבח. ביהמ"ש קבע כי אף שבפועל נאכפים חוזים בלתי חוקיים, אין אפשרות מעשית לעשות זאת במקרה הנוכחי

חוזה למכירת מגרש שפוצל לשני הסכמים שונים במטרה להונות את רשויות המס ולזכות בפטור ממס שבח לא ייאכף, אף שכעיקרון בתי המשפט יכולים להורות על אכיפת חוזה בלתי חוקי. כך קבע בית המשפט העליון ביום ד' האחרון.

הקונה, דרור קוזניצקי, ביקש לרכוש מגרש בשטח של 500 מ"ר בגבעת שמואל. אך מאחר שמכירתו היתה חייבת במס שבח, התחכמו הצדדים וחתמו על שני חוזים במקביל – האחד, הסכם לבניית בית מגורים על המגרש שנכרת בין בעלת המגרש לבין חברת הבנייה שבבעלות אביו של קוזניצקי, והשני, הנושא תאריך מאוחר בשנה וחצי מההסכם הראשון, היה חוזה מכר לבית בן 8 חדרים הבנוי על המגרש תמורת 500 אלף דולר. כוונת הצדדים היתה לדווח למס שבח על מכירת בית מגורים שנבנה על ידי בעלת הקרקע ולזכות בפטור ממס שבח בגין דירת יחיד.

בעלת המגרש נפטרה בטרם החלה בניית הבית, והמגרש הועבר בירושה לבתה, גלית הלוי בר-טנדלר, אשר חתמה כערבה על הסכם הבנייה ואף הצטרפה לצדה של אמה כלווה לצורך קבלת ההלוואה מהבנק למימון הבנייה.

קוזניצקי דרש מטנדלר לקיים את ההסכמים, וכאשר נודע לו כי טנדלר מעוניינת למכור את המגרש לצד שלישי, עתר לקבלת צו מניעה נגד המכירה ורשם הערת אזהרה לזכותו על המגרש.

המחלוקת הגיעה לבית המשפט המחוזי אשר קבע כי טנדלר היתה מעורבת בעסקה שנרקמה בין אמה המנוחה לקוזניצקי והיתה מודעת להיותה בלתי חוקית. בית המשפט הורה על אכיפת ההסכם המקורי למכירת המגרש, פתרון שאינו מאפשר לטנדלר להתנער מהתחייבות שהיא או אמה נטלו על עצמן, ומאידך אינו מאפשר לקוזניצקי לקבל את המגרש במחיר נמוך ולחמוק מתשלום המס.

הצדדים ערערו על פסק הדין לבית המשפט העליון וטענו שבית המשפט לא הכריע בשאלת מחיר המגרש ולמעשה הותיר אותם "להסתדר" ביניהם.

בית המשפט קבע כי למרות הרטוריקה של בתי המשפט, בפועל במקרים רבים נאכפים חוזים לא חוקיים שנועדו להונות את רשויות המס. גם במקרה זה ניתן להצביע על שיקולים לאכיפת ההסכם, בהם הרצון שלא לתגמל את טנדלר על ההתנערות מהחוזה, הכדאית מבחינה כלכלית לאור עליית מחירי הנדל"ן.

עם זאת, נקבע כי אין לאכוף את ההסכם במקרה זה. בית המשפט התייחס לאי השוויון בין הצדדים ולעובדה שבעלת המגרש היתה בגדר הדיוט בענייני נדל"ן בעוד שקוזניצקי היה מומחה בתחום. אך השיקול המכריע לאי אכיפת ההסכם הוא העובדה שלא ניתן לאכוף אותו כפי שהוא – הסכם המכר מתייחס לבית מגורים שכלל לא נבנה ואינו קיים בפועל, וגם קוזניצקי לא החל לשלם אפילו חלק מזערי מהתמורה שנקבעה. לכן, מאחר ששני הצדדים לא החלו לקיים את חיוביהם, נקבע שהסכמים יבוטלו והערת האזהרה על המגרש תימחק.

(ע"א 6667/10, ע"א 7441/10)

כתבות נוספות בנושא:

מצעד התירוצים: מה אמרו המבוקרים במבצע "מעלימים - משלמים"

את זה היא לא צפתה: "מתקשרת" נאשמת בהעלמת הכנסות של כמיליון שקל