ראיון עם עו"ד אהוד גולן המתמחה בתחום המשפט האזרחי-פרטי, על הכלים שעומדים בפני בעל הדירה וממה הוא צריך להיזהר; "הסיטואציה יכולה להיפתר במהירות, אם בעלי הדירה ינקטו בצעדים הנכונים מבלי להילחץ"
חודש אוגוסט הוא החודש החם של השנה, לא רק במזג האוויר אלא גם בתנועת שוכרי דירות ורוכשי דירות יד שנייה, המבקשים להתמקם בכתובת החדשה לפני פתיחת שנת הלימודים. לא כל השוכרים הם "צדיקים", ובמקרים לא מעטים מתעוררים קשיים בעת עזיבתם – שכר דירה שלא שולם, חשבונות שלא שולמו או אפילו סירוב לפנות את המושכר. פנינו למומחה בתחום, עו"ד אהוד גולן, כדי לצייר את התמונה המלאה.
תקדין: מהו הצעד הראשון לגביית שכר דירה שלא שולם?
גולן: "לפי החוק, בעלי דירה רשאים מיד לאחר הודעה על החזרת הצ'ק לפנות לבית המשפט ולבקש פינוי, אולם כדאי לפנות קודם אל הדייר ולברר מדוע חזר הצ'ק. לפעמים מדובר בטעות טכנית שאינה קשורה ליכולת הדייר לפרוע את חובותיו. לאחר שיחה עם הדייר בעל הדירה יוכל לדעת האם ניתן להגיש את הצ'ק לפירעון בשנית, או לחלופין לקבל צ'ק אחר במקומו.
"לפני נקיטת הליכים משפטיים כדאי להזהיר את הדייר כי במידה וצ'ק נוסף יחזור, ייאלץ בעל הדירה לפנותו מהדירה. במידה והדייר ממשיך להתעכב בתשלומיו, ניתן לשלוח אליו מכתב התראה קצר ולהבהיר בו כי אם החוב לא ייפרע באופן מיידי, בעל הדירה ייאלץ לפנותו. במידה וההתראה לא עוזרת והנושא לא נפתר, יש להודיע לדייר בכתב על ביטול חוזה השכירות ולאפשר לו זמן סביר לפינוי הדירה - לפחות מספר ימים. במידה ולאחר חלוף הזמן הדייר נותר בדירתו, ניתן לפנות לבית המשפט בבקשה לקבלת צו פינוי".
אילו כלים חוקיים עומדים לצד בעלי הדירות המבקשים לפנות דייר?
"מיד לאחר ההודעה על ביטול ההסכם, בעל דירה רשאי להתחיל ולפעול, באופן עצמאי, לפינוי הדייר מהדירה - אולם עליו להיזהר שלא לגרום לדייר נזקים ושלא להמתין זמן רב מדי לביצוע הפעולות העצמאיות, כדי לא לחרוג מגבולות הזמן הקבוע בחוק (30 יום מההודעה על ביטול החוזה). אפשרות נוספת היא כמובן לפנות לבית המשפט ולבקש את פינוי הדייר מהדירה".
מהו ההליך המשפטי בדרך לקבלת צו פינוי?
"בפני בעלי דירה עומדות מספר אפשרויות משפטיות: פנייה בהליך משפטי רגיל, פנייה בתביעה בסדר דין מקוצר ופנייה בתביעה לפינוי מושכר. בתביעה בסדר דין מקוצר לדייר אין זכות להתגונן, והוא צריך לקבל רשות לכך מבית המשפט. אם ניתנת הרשות, ההליך עובר לפסים רגילים וניהולו עלול לקחת הרבה זמן.
"התביעה לפינוי מושכר בנויה לקיצור ההליכים כנגד דיירים סוררים שאינם מוכנים לפנות את הדירה. במסגרת התביעה לא ניתן לתבוע פיצוי כספי כלשהו ולמעשה צריך לנהל שני הליכים כנגד אותו דייר.
התביעה בסדר דין רגיל מתנהלת במשך הזמן הארוך ביותר, ובכך חסרונה הגדול. אם לאחר מתן פסק הדין הדייר מסרב לפנות את הדירה, יש לפנות לביצוע הפינוי באמצעות הליכי ההוצאה לפועל".
האם מותר לבעל דירה להיכנס אל דירתו ולפנותה ממיטלטלי הדייר הסורר?
"פרק זמן של חודש ממועד ההודעה על ביטול חוזה השכירות מאפשר לבעל הדירה לפעול באופן עצמאי, פיזית, מבלי להיזקק לעזרת בית המשפט, לפינוי הדירה מהדייר הסורר. פעולות אפשריות הן החלפת מפתח והעברת המיטלטלין של הדייר לשמירה במחסן. חשוב להיזהר שלא לפגוע ברכוש הדייר, ולא לגרום לו לנזקים. גם לאחר מתן צו ע"י בית המשפט אין המדובר בסוף פסוק, שכן אם הדייר ממשיך להחזיק בדירה למרות הצו, יש לפנות ללשכת ההוצאה לפועל, ולהפעיל קבלנים מורשים לפינוי הדייר". חשוב לזכור כי לאחר 30 יום ממועד ביטול החוזה אין סמכות בחוק להפעיל כח.
כיצד כדאי לפעול אם הדייר משלם את שכר הדירה באופן חלקי?
"אכן קורה לפעמים שבעל הדירה מחליט להעלות את שכר הדירה, והדיירים מסרבים להעלאה. רבים מהם מאמינים, שאם יעבירו 12 שיקים בסכום שכר הדירה מהשנה הקודמת, לא יוכל בעל הדירה לפנותם. מדובר באמונה מוטעית מן היסוד. יחד עם זאת כדאי לקחת כל תשלום המועבר על ידי הדיירים, ולממשו בלי חשש. הפקדת הצ'קים עם הסכום הישן לא מונעת מבעל הדירה את האפשרות לתבוע את ההפרשים בשכר הדירה, בהליך גבייה פשוט. במקרה כזה יש להודיע לדייר באופן מפורש, עדיף בכתב, כי הסכום אינו מוסכם וכי נותר הפרש לתשלום בשכר הדירה.
"על בעל הדירה להודיע לדייר, בכתב, באופן ברור ומפורש, שהוא נותר בדירה ללא הסכם וכי יישא בתוצאות מעשיו. על הדייר להבין שעצם החזקתו בדירה ללא חוזה שכירות בתוקף תעלה לו בעתיד בתשלום מלוא דמי השימוש בדירה. לבעלי הדירות כדאי לקבל כספים שמועברים אליהם מהשוכרים, מבלי להסכים להארכת תקופת השכירות".
מה קורה לגבי חשבונות כמו ארנונה וחשבונות אחרים, שהדייר בוחר לא לשלמם? האם הם עלולים ליפול בסופו של יום על כתפיו של בעל הדירה?
"החיוב של הרשות המקומית מתבצע בהתאם לרישום המחזיק בנכס בפועל. כלומר, מי שמשתמש בנכס, למגוריו או לעסקיו, הוא החייב בארנונה ובמסי המים, ולא בעל הנכס. עם חתימת הסכם השכירות, על בעל הדירה לדרוש את העברת חשבון הארנונה על שמו של הדייר. חשוב שבעל הדירה יחייב את הדייר החדש, עם כניסתו לדירה, להעביר על שמו את כל החשבונות לחיוב בדירה, וביניהם חשבונות החשמל, המים, הטלפון והגז. אין לאפשר להמשיך לשלם את החשבונות על שם דיירים ישנים. כך יבטיח בעל הדירה שלא תהיה מחלוקת מי צריך לשלם מה".
האם התרעותיו של בעל הדירה לדייר על שאיננו משלם, עלולים להיחשב כאיומים?
"חשוב מאד שכל דין ודברים עם הדייר יעשה בדרך ארץ, עדיף בכתב. עצם פניית בעל הדירה לדייר לקבלת התשלום, אינה מהווה איום שלא כדין כל עוד היא איננה מלווה בלשון פוגענית או מאיימת".
מה בשום אופן לא היית ממליץ לבעל דירה לעשות במקרה של תרחיש בו הדייר מסרב לפנות את הדירה, ומסרב לשלם חשבונות?
"לא הייתי ממליץ לו להילחץ. אין סיבה. ידו של בעל הדירה תהיה על העליונה אם יפעל נכון ובהתאם לדרכים המוקנות לו בחוק, ובסופו של יום, הדייר ככל הנראה יעזוב ויחויב לשלם את מלוא שכר הדירה עבור התקופה שהחזיק בדירה שלא כדין".
משרדו של עו"ד אהוד גולן עוסק בתחום המשפט האזרחי פרטי, ובכלל זה מקרקעין, חוזים, דיני עבודה, דיני נזיקין, ייצוג עסקים קטנים ובינוניים, ייצוג זוכים וחייבים בהוצאה לפועל, טיפול בירושות וצוואות.
