התובעים טענו שמשרד אברהם נאמן גבה מהם שכ"ט של פי 14 מהשיעור המירבי בצווי פיקוח; ביהמ"ש: על התובעים להתאגד ולהגיש תביעות אישיות בהליך משפטי אחד
בית משפט השלום דחה בקשתם של רוכשי דירות, אשר ביקשו להגיש תובענה ייצוגית נגד משרד עו"ד שגבה מהם, לטענתם, שכר טרחה העולה פי 14 על השיעור המירבי הקבוע בצווי פיקוח עבור העברת רישום זכויות פנימי בדירות שרכשו. נקבע, כי על אף שצווי הפיקוח חלים במקרה דנן, מספר חברי הקבוצה המועט והסכום הנתבע אינו מצדיק הגשת תובענה ייצוגית.
עניינו של ההליך דנן בבקשה לאישור תובענה ייצוגית כנגד אברהם נאמן משרד עורכי דין. המבקשים רכשו זכויות בדירה בקריית אונו. במועד הרכישה טרם נרשם הבניין כבית משותף במרשם המקרקעין, ולפיכך נרשמו הזכויות במרשם פנימי אצל המשיב.
לטענת הרוכשים, עבור העברת הזכויות גבה מהם עורך הדין שכר טרחה העולה פי 14 לערך מהשיעור המירבי הקבוע בצווי הפיקוח על מחירי מצרכים ושירותים (קביעת מחיר מירבי לשירותי נותן שירות בהעדר רישום זכויות בפנקסי המקרקעין). לפיכך, טענו הרוכשים כי יש להשיב להם כ-4,500 שקל בגין ההפרש בין המחיר ששילמו למחיר המירבי הקבוע בצווים. לטענתם, התובענה ראויה להתברר כתובענה ייצוגית, שכן בוצעו בבניין כ-60 עסקאות דומות המצריכות העברת זכויות, ולפיכך העריכו כי הסכום שנגבה ביתר עומד על כמה מאות אלפי שקלים.
לטענת המשיב, צווי הפיקוח כלל אינם חלים על המבקשים. כמו כן, טען המשיב כי התובענה איננה מתאימה להתברר כתובענה ייצוגית, בין היתר בשל הסכומים הנתבעים, בשל העובדה שמדובר בעשרות בודדות של חברי קבוצה וכן מאחר ולטענתו חברי הקבוצה אינם בעלי אינטרסים זהים. נטען כי אין מדובר ברכישת זכויות מ"יד שנייה", אלא בקבוצת רכישה של עשרות אנשים, אשר הלכה למעשה הם עצמם יזמי פרויקט הבנייה.
רק 20-30 מקרים, ובסכום גבוה מדי לייצוגית
בית המשפט קבע, מפי השופט י' שקד, כי לעניין תחולת צווי הפיקוח על המקרה דנן אין חולק שעורך דין יכול שיהא מוגדר כ"נותן שירות" לצורך צווים אלו, ולא רק חברה משכנת. זאת, הן לאור לשון התקנה שאינה מצמצמת את התחולה לחברה משכנת בלבד, והן לאור הפסיקה שעסקה בנושא.
כמו כן התייחס בית המשפט לטענת המשיב כי מדובר בקבוצת רכישה ולפיכך אין תחולה לצווי הפיקוח, וקבע כי אמנם ברור כי בהתקשרות בין חברי קבוצת רכישה לבין משרד עורכי דין אין תחולה לצווים, אולם המבקשים לא היוו חלק מקבוצת הרכישה, אלא רכשו את הזכויות בדירה מאת אחד החברים שבקבוצת הרכישה, ולפיכך לא היו הראשונים ב"שרשרת הזכויות".
לדעת בית המשפט, מהגיונם של דברים ומלשון הצו ניתן ללמוד כי הוא נועד לחול על מצב של "העברת זכויות", קרי על החוליה השנייה והלאה בשרשרת, שכן מדובר בפעולה פשוטה יחסית של החלפת רישום פנימי שאיננה מחייבת ליווי משפטי מורכב של פרויקט בנייה או רישום בית משותף, ולפיכך מצדיקה הגבלת הסכום שניתן יהיה לגבות בגין שכ"ט.
אשר לטענת המשיב לפיה חברי הקבוצה הינם בגדר יזם, קבע בית המשפט כי יש להבחין בין מצב דברים בו יזם מוכר דירה לרוכש פרטי, שאז הרוכש משלם לעו"ד עבור רישום הבית המשותף, ובין מצב כמו המקרה דנן, בו חברי קבוצת הרכישה המקוריים כבר שילמו למשיב מאות אלפי דולרים. עוד מצא בית המשפט, כי המבקשים הועמדו בפני עובדה מוגמרת לפיה הם חייבים לשלם את שכר טרחתו של המשיב לצורך העברת הזכויות, ולא "נטלו זאת על עצמם" כפי שטען המשיב. לאור האמור נקבע כי אסור היה על המשיב לדרוש שכר טרחה העולה על זה שנקבע בצווי הפיקוח.
מכאן עבר בית המשפט לבחון את התאמת התביעה לדרישות חוק התובענות הייצוגיות. נקבע כי קיימת אפשרות סבירה שהשאלות המהותיות לתביעה יוכרעו לטובת הקבוצה, שכן על פניו הפרת צווי הפיקוח מקימה לחברי הקבוצה זכות להשבת הסכומים שנגבו מהם ביתר ע"י המשיב, לרבות מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט, ועוולת הפרת חובה חקוקה.
יחד עם זאת, תובענה ייצוגית איננה הדרך היעילה וההוגנת להכרעה במחלוקת, מאחר ונמצא כי מדובר ב-20-30 מקרים בלבד שבהם שילם רוכש דירה מ"יד שנייה" שכ"ט מופרז למשיב.
לדעת בית המשפט, על אף שלא נקבע בדין רף תחתון של מספר חברי קבוצה, מדובר בנסיבות העניין בקבוצה קטנה מדי. כמו כן, ציין בית המשפט, כי בנסיבות בהן חברי הקבוצה מתגוררים באותו בניין יהיה פשוט עבורם להתאגד יחדיו בזמן קצר לצורך הגשת תביעות אישיות בהליך משפטי אחד כנגד המשיב, ולדרוש את השבת הכספים שנגבו מהם. טעם נוסף להיות התובענה לא מתאימה לבירור בדרך ייצוגית מצא בית המשפט בסכום שנתבע עבור כל אחד מהחברים, כ-5,000 שקל, אשר לדעת בית המשפט מהווה סכום לא מבוטל שאינו מצדיק הגשת תובענה ייצוגית.
לאור האמור הגיע בית המשפט למסקנה כי הרציונאל להתקיימותה של תובענה ייצוגית – תביעת זכויות של ציבור גדול שאינו מודע לזכויותיו, לא ניתן לאתרו ושאין לו תמריץ לפתוח בהליך אישי – לא התקיים במקרה דנן, ולפיכך אין לאשרה.
